房地产企业内部控制存在的问题及对策

宋明强

摘要：房地产开发项目具有投资金额大、建设周期长、风险高等特点，如果房地产开发企业经营管理不规范、财务管理制度不健全不完善、内部控制环节薄弱，将给企业带来无法估量的经济损失。为规避房地产企业在经营过程中的各种风险，发现房地产企业内部控制制度存在的漏洞，房地产企业必须科学管理，提升风险防控意识，完善内部控制监督管理机制，使企业能够有效预防风险，提高企业经营管理水平。文章阐述了房地产企业内部控制制度建设的重要性，以及由于内控无效而产生的经营风险，在探索房地产企业内部控制存在问题的根本原因后，提出了相应的应对措施和改进建议，以供参考。

关键词：房地产企业;内部控制;问题;对策

一、引言

近年来，房地产经济炙手可热，房价问题成为人民生活的焦点，国家为缓解供需矛盾，多地城市先后出台了 “限价令”、“限购令”、“限贷令”政策，抑制房价高温过热。在政策刺激和市场竞争的双重作用下，房地产市场快速降温，面对政策调控和市场激烈竞争的严峻形势，规范企业有序运行，寻求企业新的利润增长点，成为房地产企业的首要任务。房地产企业完善内部控制，有利于企业降低运营成本，提升企业综合竞争力。因此，讨论我国房地产企业内部控制的发展现状及其存在的不足之处，并探讨研究应对之策，对推进我国房地产行业健康发展具有重要的意义。

二、房地产企业因内控失效产生的风险

因房地产企业规模大小不一，大多企业不具有内控或者内控不完善，且开发项目建设周期长、投资金额大、资金回流慢等特征，在经营过程中，极易受到内外部因素的影响，从而产生财务风险，加大了发生损失的可能性。

（一）融资风险

房地产企业一般通过自有资金和债务资金解决开发项目的资金需求，如果通过债务筹资，企业需承担到期还本付息义务，届时会对企业造成不小的资金压力。若企业不能按期还本付息，债务危机将会变成财务危机，所欠债务越多，风险越大，资金链一旦断开，企业将面临烂尾楼的危险，甚至破产。

（二）投资风险

房地产开发企业项目建设期一般是1～3年，过程中要不断注入大量资金，在获取高额利润的同时也伴随着较大的投资风险。因此，房地产开发企业在拿地前，要做好可行性研究，对整个项目的目标利润、目标成本等进行全面的预算，尽可能地把投资风险降到最低。所以投资活动的每个环节都离不开内部控制，有效的内控制度，将规避企业“一言堂”现象，使投资决策更理性、投资方向更具准确性。

（三）成本失控风险

开发项目周期长且任务重，由于前期土地、规费、工程成本等投入大量资金，形成巨额资金占用，企业往往会抢撵工期以求迅速售房，回笼资金。为追求施工进度，有的企业一边施工一边修改图纸，造成设计成本增加、重复施工、质量不过关、材料浪费、人工成本增加等问题，此时建设成本持续增加，资金压力更大。因此，对成本投入过程加强内控，严格按照预算执行，控量控价，降低建设成本，减少成本失控风险发生的可能性。

（四）资金管理风险

楼盘预售情况的好坏，直接影响企业的资金回笼，关系前期大量占用资金的缓解，也使债务资金成本降低。在楼盘销售中，购房者的结算方式与按揭政策都可能导致资金回流产生风险，所以在项目初始就要做好周密的资金支付计划，在合理的时间节点上充分利用每一笔资金，若运用不当，将会造成贷款资金闲置，而急需使用的资金时却不够，因此，在资金管理链条全面实施内控制度，巧用资金的时间价值，降低资金占用成本。

三、房地产企业内部控制存在问题的根本原因

（一）房地产企业内部控制具有复杂性的特征

房地产行业涉及面广、投资金额巨大，业务主要有融通资金、竞拍土地、招投标、工程施工、验收决算、楼盘预售等，多项复杂业务使得企业内控流程的环节繁杂，控制活动专业性高。面对上述复杂的业务，稍有疏忽就容易造成重大的经济损失，因此进一步加大了房地产企业内控风险及其内控活动的复杂性。

（二）房地产企业内部控制意识淡薄

随着经济体制改革的深入，大多数的房地产企业都收获颇丰，一些企业仍然保持着传统的经营思维，追求眼前经济利益，缺乏科学的内控意识和精细化的管理模式。由于内控流程复杂、牵扯面广、需要消耗大量的人力物力，且不能直接产生经济价值，间接效益也需要较长的时间才能显现出来，导致管理层对内控的重要性认识不足，即使有内控制度，也得不到有效执行。

（三）房地产企业不具备控制实施条件

房地产企业过分注重经济利益，缺乏对内控正确的认识，相关管理制度大多是形式主义，缺乏实用性;另一方面，民营经济是我国主体经济中重要的组成部分，家族式的管理模式下存在诸多问题，比如企业发展时间不长、管理模式欠缺完善、人员素质参差不齐、业务水平有限、对人才的缺乏、对人才的培养和引进，都严重制约着中小企业的发展。

（四）房地产企业内部控制体系和业务流程不健全

我国的房地产行业，其普遍存在以项目获利起家的现象，且短时间内迅速发展。企业在内部控制等问题上的意识不够深入，企业无内控体系或内控体系不完整，并且相关体系和流程在管理方面的执行力度不够，忽略了企业经营过程中的潜在风险。另外大部分企业的内控设计与企业实际不符，套用了不适合企业自身管理模式，偏离了监控的重点，让所谓的内控形同虚设。

四、房地产企业内部控制的改进建議

（一）建立健全的内控机制

房地产企业应根据企业性质和业务特征，建立健全科学系统的内控体系，重点把握运营过程中可能产生内控风险的环节，并根据不同的项目情况构建个性化的内控制度，并保证内控制度得到有效执行。涉及的环节有资金流控制、项目控制、销售控制、成本费用控制等，各环节内控制度的设计要环环相扣、相互牵制、使内控手段完全覆盖开发项目整个环节。