住房公积金对房地产市场和住房消费的影响研究

摘要：住房公积金制度已成为我国住房保障体系的一項基本制度，有效提高了缴存职工的住房消费能力，提升了职工的居住水平，同时也有力促进了房地产市场的发展。通过具体数据分析2020年益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场情况，更加科学、全面地认识住房公积金制度。

关键词：住房公积金;住房消费;房地产市场

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）09-0062-64 收稿日期：2021-08-20

作者简介：黄建忠，益阳市住房公积金管理中心。

住房公积金“一头连着经济，一头连着民生”，从政策定位和现实作用来看，它同时具有住房金融和住房保障两大功能。职工通过长期的资金积累和较低的融资成本，有效增强了住房消费能力;住房公积金管理机构通过贷款发放和资金提取，客观推动了当地房地产市场的发展。

1 住房公积金对房地产（住宅）市场的影响

1.1 住宅是益阳市房地产投资、销售的主阵地

2020年，益阳市完成房地产开发投资145.98亿元，比上年增长5.6%，其中，住宅完成投资121.27亿元，投资占比为83.07% （见图1）。

当年益阳市实现商品房屋销售面积416.25万平方米，比上年增长0.3%，其中，住宅销售面积365.24万平方米，占比为87.75%。全市实现商品房屋销售金额207.95亿元，比上年增长0.9%，其中，住宅销售金额176.41亿元，销售金额占比为84.83%。

1.2 住房公积金贷款是推动住宅消费的主渠道

2020年，通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售面积96.41万平方米，占益阳市住宅销售面积的26.40% （见图2）。通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售金额53.60亿元，住宅销售金额占比为30.38%。通过住房公积金个人住房贷款实现住房消费融资36.99亿元（含组合贷款银行部分），占全市新发个贷市场的45.76%;年末住房公积金贷款余额101.58亿元，占全市个人住房贷款余额的29.17%。住房公积金贷款成为益阳市居民购房融资的重要途径。

1.3 益阳市住宅销售价格处于合理区间

商品住宅销售价格是否合理，目前比较通用的考核指标是房价收入比（商品住宅总价与家庭年可支配总收入的比值）和房价租金比（商品住宅每平方米价格与每平方米月租金的比值）。2020年，益阳市城镇居民人均可支配收入为33274元，商品住宅均价4830.05元/平方米，商品住宅月均租金18元/平方米 （根据2020年5月中国316个城市住宅售价租金比排名）。按2020年城镇人均住房建筑面积56.9平方米计算（根据2017年城镇人均住房面积50平方米，每年2.3平方米的平均增速推算），益阳市房价收入比为8.26，低于全国9.2的平均水平;房价租金比为268.34，介于200-300的合理区间。由此可见，益阳市目前房价合理，家庭易实现购房行为，房地产市场没有出现大规模炒房现象，房地产经济泡沫少。

2 住房公积金对职工住房消费的影响

2.1 住房公积金贷款融资率

住房公积金贷款融资率= （住房公积金贷款金额÷家庭购房款总额）×100%。该百分比越大，购房家庭自筹资金越少，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显，居民越容易实现购房行为。

2020年，益阳市住房公积金个人住房贷款抵押房产套均68.71万元，住房公积金个人住房（组合）贷款平均额度为47.42万元，住房公积金贷款融资率为69.01%，职工家庭还需自筹资金21.29万元，自筹资金压力相对较少（见图3）。

2.2 住房公积金缴存还贷率

住房公积金缴存还贷率= （住房公积金月缴存额÷住房公积金贷款月还款额）×100%。该百分比越大，住房公积金缴存对居民住房消费的支持作用越明显。

2020年，益阳市住房公积金人均月缴存额为1156元，人均月还款额1438元。住房公积金单职工缴存家庭，只需补充还贷282元/月，缴存还贷率为80.39%;在双职工缴存家庭的缴存还贷率为100% （对冲还贷提取金额不能超过月还款额）。借款家庭通过按月缴存和对冲即可实现轻松还贷（见图4）。

2.3 住房公积金贷款利息节省率

住房公积金贷款利息节省率= 〔（与住房公积金等额的商业贷款利息额-住房公积金贷款利息额）÷等额商业贷款利息额〕×100%。该百分比越大，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显。

按2020年住房公积金贷款平均额度25.52万元，平均借款年限20年计算，商业银行个人住房贷款利息总额（利率4.90%）14.27万元，住房公积金个人住房贷款（利率3.25%）利息总额9.03万元。住房公积金贷款利息节省率为36.72% （见图5）。

2.4 住房公积金提取首付支付率

住房公积金提取首付支付率= 〔购房提取总额÷（家庭购房款总额-住房公积金贷款金额）〕×100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。

2020年，益阳市购房提取住房公积金平均每笔8.82万元。根据职工家庭自筹资金21.29万元计算，若单职工缴存家庭购房，实际支付首付12.47万元，住房公积金提取首付支付率为41.43%;若双职工缴存家庭购房，实际支付首付3.65万元，住房公积金提取首付支付率为82.86%。住房公积金购房提取对首付款的支持作用较大。

2.5 住房公积金提取房租支付率

住房公积金提取房租支付率=月租房提取金额÷家庭租房月租金×100%。该百分比越大，住房公积金对居民租房消费的支持作用越明显。

2020年，益阳市中心城区无房职工家庭租房提取住房公积金的标准为1000元/月。按租住住房平均每套90平方米，租金18元/平方米计算，每月租金为1620元。住房公积金提取房租支付率为61.73%，无房家庭仅需自筹620元即可租房居住，超过一半的房租可用住房公积金支付。

2.6 家庭月收入租房率

家庭月收入租房率= 〔（家庭租房月租金-住房公积金租房提取额）÷家庭月收入〕×100%。该百分比越小，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。

2020年，益阳市城镇居民人均可支配收入33274元，以夫妻双方收入计算家庭月收入为5546元。根据住房公积金提取房租支付的测算数据，无房职工家庭提取住房公积金后，实际仅需自筹620元用于支付房租，家庭月收入租房率为11.18%。住房租金占家庭收入的比重较小，租房家庭经济压力较轻。

参考文献：

1.王树才.住房公积金对住房消费及经济的影响分析.今日财富.2019.01

2.刘洋.住房公积金对不动产消费及国民经济的影响.中国商论.2019.22

3.魏国靖.住房公积金在房地产经济运行中的作用探析.现代商业.2020.11