完善房地产企业成本核算的思考

顾红霞

摘要：房地产企业近年来得到了飞速发展，房地产企业有着高回报的同时也伴随着投资规模大、投资风险高的特点，整个投入中成本占比较高，而房地产成本又有着自身特有的一些特点，使得很多财务人员在成本核算的时候常常有些迷惑。本文通过对房地产企业成本核算的简述，阐述了加强成本核算对房地产企业的现实意义，对目前房地产企业成本核算中存在的共性问题进行了分析，并据此提出完善房地产企业成本核算的具体应对措施与建议，以期为房地产企业提供借鉴。

关键词：房地产企业;成本核算;财务管理

当前形势下应当加强房地产企业的成本核算，科学合理地核算出企业的建造成本，高速有效地给企业相关部门提供数据保障，为经营决策做好数据支撑。

一、房地产企业成本核算概述

（一）房地产企业成本核算的内涵

房地产企业成本核算是指企业将项目建设过程发生的全部成本与费用，按一定的方法进行归集与分配，计算出项目建设的总成本，以及项目建设的单位建筑面积成本的过程。通过对成本的核算与归集，可以对成本各项组成部分进行精准分析，给企业管理者的管理决策提供数据支撑。

（二）房地产企业成本核算对象与主要方法

房地产企业成本核算对象是指核算房地产企业的开发成本，而确定成本核算对象。它核算的具体项目包括：土地成本即地价及土地征用及拆迁补偿费等、项目的前期费用、建设费用及后期费用。项目的前期工程费如勘探、设计、基桩、临时用电用水、售楼处、项目的报建费用（环评、交评、雷评、施工图审查和政府规费）;项目建设成本是项目在建设过程中产生的各项费用，具体指土建、安装、电梯、钢材、商品混凝土及散装水泥、砂石、门窗、人力等费用;项目后期费用指项目主体基本竣工，为完善项目各项生活设施而投入的资金，具体为雨水管道、污水管道及窨井、供电供水供燃气、有线电视、通讯、路灯照明、安保监控、绿化景观、铺装道路等费用。

房地产企业成本核算的主要方法包括占地面积分配法、建筑面积分配法、直接成本分配法、根据成本动因按占地面积或建筑面积分配法等方法。总体原则是能分清成本核算对象的，可直接计入成本核算项目中，分不清成本核算对象的，需要在多个成本核算对象负担时，应先进行成本归集，然后根据具体情况按相应的分配方法分配計入对应的成本核算对象。根据实际情况核算出项目的总开发成本，正确划分完工与在建产品之间的开发成本，结转完工产品开发成本，按建筑面积法计算完工产品的单位成本。

（三）房地产企业加强成本核算的现实意义

1.有助于经济效益的提高

近年来随着材料价格的上涨、建筑施工人员的短缺以及人力资源成本的不断提高，给房地产企业带来了不小的成本压力，因此房地产企业只有通过提升企业的管理水平，降本增效才能使企业立于不败之地。通过加强成本的核算，有效控制施工过程中的每一项目成本支出，不断优化成本结构，剔除冗余成本的同时，有效控制相关费用从而提高企业的经济效益。

2.有助于降低经营风险

房子属于一种特殊商品，关系着老百姓的民生大计，国家近年来对房地产的政策把控越来越严，通过加强对成本的核算，对各环节成本的精细化管理，有助于降低企业的经营风险，譬如通过强化内部管控，避免违反国家强制性规范，有效规避法律风险;财务核算水平的提高，有效降低企业的财务风险。

3.有助于提升企业竞争能力

随着生活水平的提高，人们对住房的要求也在不断提升，这种背景下，房地产行业得以快速发展，市场发展的同时竞争也愈演愈烈，在众多购房考虑因素中，价格依然是重要因素之一。而企业要在价格上具备明显的竞争优势，就需要强化内部管理，加强成本管控，科学合理地进行成本核算。

4.有助于增强企业内部管理水平

企业在强化成本核算的同时，可以实现对成本的动态管控，使得公司资源得到最优调配，能在第一时间发现问题并及时解决问题，减少不必要的成本浪费，能使项目有序推进，从而保证了项目的施工质量，提升企业的内部管理水平。

二、房地产企业成本核算中存在的主要问题

（一）成本核算与管理意识不强

一般房地产企业比较关注工程建设与房屋销售这两个部门的工作。工程建设的质量、速度直接影响到房屋的销售，而销售是企业的造血细胞，销售的强弱影响着资金的流转速度，两个环节相辅相成，一般企业都比较重视，因而大部分房企将管理的侧重点放在对房子的建设与销售上，而偏偏忽视了成本核算的重要性。更多的传统观念认为成本核算本就属事后核算工作，是按现有发生事项基础上进行会计信息的整理归集，其本身并不能给企业带来增值空间，因此财务部门在整个企业中的位置也微不足道，仅仅发挥着最基础的会计核算功能。尤其是一些中小型企业，在业务工作开展的过程中，属于扁平化管理，管理权比较集中，最高领导说了算，下面员工只能遵照执行。未发动全体员工的作用，没有群策群力，各部门间缺乏必要的信息与沟通，不能进行有效配合，造成工作信息不对称，严重影响企业的日常财务管理工作的核算。

（二）成本核算对象划分不准确

房地产企业的成本核算对象，由于受到开发地点、开发规模、开发业态以及开发工期的长短，以及施工队伍等多种因素的影响，使得成本核算具有很高的难度，不容易对成本核算对象进行准确划分。成本核算对象划分过粗或者过细，都会对成本核算产生不利影响，成本核算对象划分过粗，不容易发现成本发生过程中的异常项，给成本监督工作带来不利影响，也不能真实反映出开发项目的实际成本;成本核算对象划分过细，许多间接费用分配量的增加，大大增加了核算的工作量，加大了核算成本，降低成本核算效率的同时，还可能影响项目成本核算的准确性。因此，成本核算对象的划分应在项目开工前，根据项目实际情况并结合项目管理的要求进行合理划分，一经确定，不得随意变更。

（三）成本费用的归集和分配存在较大随意性

目前大部分房企能遵从税务的规定，在土地成本、公共配套设施、借款费用所采用的分配方法方面进行了统一，但在其他的成本项目分配上比较随意。由于没有统一明确的办法，这样就造成一定的混乱局面，成为企业调整当期利润的一种手段，企业会根据自身当前经营情况，而随意选择有利于自身的成本分摊方法，随意性比较强，有可能会导致会计信息核算不准确，数据不完整、内容不全面。

（四）成本核算周期欠缺明确性

由于项目开发规模大、工期较长，使得部分房地产企业不能明确划分成本核算周期，导致成本账面不能反映真实成本。目前大部分房地产企业采取工程款支付多少，就归集多少成本的方法，各施工单位为了减少当期税负，也采取收到多少工程款，就开多少工程发票的模式，“开发成本”科目反映的是实际付款数，并不是实际完工工程的全部成本，违反了权责发生制的原则，列报的企业财务报表中资产和负债金额与实际金额偏低，并不能如实反映企业真实的资产和负债情况，违反了报表数据的真实性、完整性及准确性原则。

（五）成本核算信息化水平不高

目前大多数企业只有最基本的一套财务核算软件，进行基础的财务核算工作，以及日常办公系统信息化，对成本核算这一方面的信息化程度偏低，有的甚至仅仅靠传统的EXCEL表在做一些成本核算，造成工作量大、时间长、计算不准确，大大影响成本核算的工作效率。还有的成本核算的信息系统与其他ERP系统是相互独立的，系统与系统之间并没有进行有效对接，信息数据不能共享，数据互通的障碍，也大大降低了工作的效率。

（六）成本核算工作者综合素质不高

房地产企业成本核算比较复杂，对从事成本核算成员要求较高，不仅需要过硬的财务专业知识，还需较强逻辑思维分析能力，以及建筑方面的一些基础知识，与相关部门工作对接过程中还需要有较强的沟通能力，总之需要具备较高的综合管理能力。而大部分房地产企业缺乏专业的成本核算工作人员，从事成本核算工作的人员综合素质不高，这些人员无论是在工作经验、专业知识、理论水平、工作习惯，以及业务判断能力方面都有所欠缺，从而影响到企业日常成本核算的工作效率与工作质量。

三、优化房地产企业成本核算的对策建议

（一）强化成本控制与管理的意识

企业在追求高利润的同时，还应提高对企业的管理水平，加强成本管控意识，设立专门的成本核算部门，调动并发挥财务部门管理与监督职能，使财务部门不再是最简单而基础的核算工作，真正做到业财融合，建立相关管理机制，使得成本部、财务部与相关部门能有效及时地沟通，跟踪项目建设全过程，科学合理地进行成本核算，对于执行过程中发现的问题，应及时采取应对措施。比如结合项目预算指标实时分析成本执行情况，对于施工过程发生的签证严格把控，对于因成本优化而降低成本的部分大力鼓励与支持，因特殊情况而需追加成本的，应履行相应程序，说明具体变更原因及增加部分的成本金额，由相关部门联签后形成书面的签证文件;为加强企业全体员工的成本管控意识，将成本执行过程与绩效管理相结合，通过与绩效考核挂钩的方式来使企业真正降本增效。

（二）建立完善的成本控制与管理体系

根据自身企业现状，建立一套适合企业自身的成本控制与管理体系，搭建成本管控的一个平台，加强成本控制意识，做到业、财、税的高度融合，让财务逐渐渗透到业务中去，加强各部门间的沟通。通过强大的信息化系统，规范工作流程、实现资源共享，打通各部门的沟通渠道，发挥各部门高度协同作用。

1.准确划分成本核算对象

房地产企业应准确划分成本核算对象，结合项目的建筑特征、使用功能以及销售价格差异，来进行对成本核算对象的划分。比如开发项目既有高层、又有多层、别墅等不同建筑特征的，则以建筑特征划分成本核算对象。

2.明确成本费用的归集及分配方法

房地产企业应明确成本费用的归集及分配方法。如前期工程费、基础设施费、建筑安装费、公共配套设施费，应根据每个合同，每项预付所含具体内容来进行分摊，能明确成本对象的，要直接归集到该成本对象，涉及多个成本对象的，应该采用建筑面积法在多个成本对象中进行分配;开发间接费一般是在未完成本核算对象中，按建筑面积法进行分配;对于利息资本化的借款费用，一般按核算对象的预算造价法进行费用分配，这样符合投入成本和资金占用配比原则，这对公司预算成本要求比较高，预算造价要比较精准。

3.明确成本核算周期

企业应以开发周期的长短、开发规模的大小以及商品业态为基础，对于建设期间短、规模不大的项目，可以将项目周期确定为成本核算周期;反之，则应按项目建设“期”数进行成本核算周期的划分，提高成本核算信息的准确度。一旦明确成本核算周期后，应按权责发生制来确认对应的成本费用及对应周期内的收入。

（三）建立信息化的成本核算系统

利用信息化系统，将成本核算系统与财务核算系统及ERP管理系统有效结合，充分发挥系统的优越性，资源共享，利用数据分析平台进而提高成本核算的准确性、及时性及完整性。随着信息技术的发展，现在对于房地产企业，已有一套成熟的ERP管理系统，与传统的财务核算软件进行有效对接，企业可根据自身发展情况与阶段设立适合自己的核算系统，通过现代技术来细化成本核算工作，实时监控成本执行过程，提高办公效率，同时提高成本核算的准确性、及时性、完整性。

（四）提高成本核算人员的综合素质

在建立信息化系统的同时，通过内部培训相结合及外部招聘的方式，建立专业的成本核算团队，促进企业成本核算人员的综合素质的提升。企业应定期组织内部专业知识的培训，同时定期进行专业知识测试，对成绩优异者进行一定的奖励，对于考核不合格者，进行一定的处罚;鼓励在职财务人员通过不断学习专业知识来提升自己的业务水平，企业应建立相应激励机制，比如工资水平与职称等级挂钩，给予取得高职称水平证书的给予一定的现金奖励;通过职务晋升制度来鼓励员工提升业务水平，适当地外部招聘优秀人才来激发现有员工的学习动力，多管齐下，通过多种方式结合，提升现有人员综合素质，提升团队的作战水平。

（五）优化成本核算方法

摒弃传统的成本核算方法，根据项目实际情况并结合当地相关政策法规，合理制定项目总预算，规范成本核算口径，事先选择适合本项目的成本核算方法，并要求编制成本核算明细表的台账。成本核算过程中需正确区分间接成本费用与期间费用，避免将间接成本归类到期间费用中去，对于间接成本费用，应选择收益分配原则进行分配，按照实际收益对象进行分摊;根据实际情况诸如项目业态、项目规模、项目建设周期的长短选择正确的成本结转方法，使得企业能准确核算出该项目的实际成本支出，以及项目的实际收益情况;及时进行成本动态分析，提前设置成本差异预警值，达到预警红线及时查明原因，处理善后工作，找出应对解决办法。通过优化企业成本核算方法，提升企业成本管控水平，科学、合理、完整地进行项目成本核算，有效控制项目成本，为企业降本增效益提供有力保障。

四、结束语

综上所述，随着国家在房地产企业的相关法律日益健全，房地产企业在成本核算上也应逐步加强，逐渐做到统一核算，而不是由企业财务根据企业目标随意选用不同核算方法。房地产企业应建立完善的成本控制体系，提高成本核算水平，加强成本管控能力，提升企业的核心价值，同时也需要注重对财务人员专业素养的培养，为企业进行科学合理的成本核算提供人力保障。

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