房地产开发项目前期工作中的管理措施

杨善撑

摘要：现如今，我国城市发展得十分迅速，随着城市人口的增多，人们对住房需求也越来越高，房地产开发项目逐渐增多。房地产开发项目前期管理是房地产建设管理的核心部分，需要人们的高度重视。只有做好前期管理，才能保证后续工作的顺利开展，企业可以实现经济效益最大化。本文论述了房地产开发项目前期管理的主要流程，分析了房地产开发项目前期工作中的管理措施，希望能为房地产的前期管理打下良好的基础。

关键词：房地产开发项目;前期管理;风险控制

在社会经济快速发展的今天，城镇化的建设和商品房经济的发展给房地产行业带来了新的机遇也带来了更为残酷的市场竞争的环境。在新时期，为了全面提高房地产开发项目的前期管理水平，管理者需要加强管理和分析能力。在房地产开发项目管理中，对于项目的前期管理工作是提升房地产开发商企业的核心竞争力的关键性因素，利润的不断地增加是其长期发展的内在的动力。

1、房地产开发项目前期管理主要流程

房地产开发项目作为城市基础设施建设项目，需要对项目前期工作进行全面规划。工程前期管理的主要工作流程：一是确定项目资金来源，明确项目性质和项目建设单位。第二，项目启动、选址和土地预审。项目经发改委批准后，出具选址意见;项目用地范围初选后，需对项目用地范围进行地形测绘分析，核实项目涉及的土地类型，并取得项目用地预审意见。经核实土地后，項目建设单位涉及未报批农用地的，根据项目占用农业用地的规模和土地类型，将农业用地转为建设用地。第三，确定设计方案，分析项目可行性。项目建设单位在项目选址红线内完成方案设计，经项目可行性分析研究后进行审批。四是办理土地利用规划许可，完成土地利用审批。项目通过土地利用规划许可证审批后，获得政府土地供应审批，批准项目用地。第五，进行初步设计和概算、施工图设计和预算。政府投资建设项目一般需要完成初步设计和概算。六是办理项目规划许可证和施工许可证。

2房地产开发项目前期管理措施

2.1做好市场调研，找准定位

在房地产项目开发前，开发商应积极进行市场调研，了解市场情况，掌握目标消费者的消费心理和需求，充分掌握市场情况，防止房地产开发项目偏离实际市场;开发商开发后，应理性分析自身情况，把握自身行业状况，长期确定自己的房地产类型，然后进行全面调查。要结合实际，最大限度地减少资源消耗，实现经济效益最大化。例如，如果房地产开发项目开始在贫困地区发展，他们就必须抓住房屋类型建设经济适用房，迅速占领当地房地产市场。

2.2制定项目开发建设前期计划，做好各项工作的衔接

最大限度地加快开发进度不仅是指建设进度，还包括设计方案、项目申请、专业审查、招投标、取得各类证书（土地、规划、建设许可证、预售许可证）等一系列前期工作，各类验收（规划、质量、专业验收等）及开发资质登记。在施工阶段，各分区工程由不同的专业工程单位实施，桩基础和主体由总包建造，自来水由自来水公司建造，煤气由煤气公司建造。多个施工单位相互协调、交叉作业。项目部在一定意义上发挥了积极作用。因此，应以电影为单位，制定全区的总体开发建设规划，并穿插组织各项业务。

2.3做好项目策划与规划设计

建筑主体结构的安全性和使用功能的综合实用性是住宅建设初步规划和工程设计的重要组成部分。因此，在房地产的初步规划和开发阶段，首先要根据房屋开发商的实际需要和房屋用地的实际使用情况，对房屋发展规划方案进行总体规划，对房屋建筑的平面结构进行合理规划和布局，选择合适的住宅建筑主体结构，对建筑整体功能进行不确定性分析。市场规划完成后，结合市场实际需求及时进行详细的市场规划设计。合理布置主体建筑，使整体功能定位合理化。同时注意结合建筑的整体外观设计，合理安排和搭配建筑色彩，使其与周围环境的特点完美结合，最终满足整个项目的整体功能定位和建筑规划设计理念，从而提高项目业主的服务满意度，提高项目的服务质量。

2.4加强项目前期工作的管理

需要明确责任，加强对房地产开发项目项目前期工作的管理，确保项目建设的进度和质量。房地产开发项目项目前期工作中的质量管理督是保证人们生命财产安全、促进住户安居乐业政策有效落实的有效保证。为此，在房地产开发项目项目前期工作中需要进一步明确建设、对建设项目进行前期勘察，各个责任主体担负起设计、施工、监理等职责。严格把控项目的建设程序、防止房地产开发项目项目前期工作中的违法违规操作行为，进而强化项目的质量建设，规范房地产开发项目项目前期工作的执法监督和建设行为，从而为房地产开发项目项目前期工作提供制度上的保障。此外，对于在房地产开发项目项目前期工作中建设进度缓慢的问题，需要有关部门组织相关项目负责人进行约谈，促进房地产开发项目的建设进程加快。对于违法建设程序，在房地产开发项目的建设过程中偷工减料，违规操作等影响质量安全的行为和相关的单位进行惩罚，如：采取挂牌督办，限制期限整改和停工进行系统化整顿等措施。

2.5建立健全房地产企业内部控制制度，确保严格执行

首先，要加强企业规章制度建设和内部管理者工作制度的“制度设计”。这不是一般传统意义上的系统设计，而是一种系统升华优化设计，具有提供相应系统管理优化的功能。这里的设计是针对系统的，即相关部门的分析人员根据各个领域的具体情况进行讨论，结合存在的问题得出问题的解决方案，再结合该领域的具体情况得出总体的制度和政策规划。政策计划的内容必须具有相关性、针对性，符合企业的实际管理环境，并根据具体管理问题的发展及时调整，“制度”当然是一个通用的管理制度。设计实施完成后，必须首先行动到相关企业的职能部门，密切关注和观察各职能部门设计实施的实施情况，实施服务对象的实际响应情况，以及实施是否取得了一定的应用效果和实施效果。如果企业设计层能够有效解决企业相应的内部管理成本问题，提高整个企业各职能部门的设计管理服务能力，并满足相关法律法规的具体要求，通过建立的管理程序，企业设计水平可以不断提升到管理体系的水平。同时，企业各级领导干部要高度重视，严格执行，真正有效地提高整个企业的内部风险控制和管理效率。

2.6建立健全施工申请管理制度

施工申请人员在申请施工时，应结合市场环境，制定方便可行的施工项目申请制度，确保各项工作按部就班地进行。在完善施工申请制度时，要对施工申请单位人员进行教育，严格管理施工申请的市场环境，使施工申请工作顺利进行。由于建设申请项目越来越多，个体私营单位越来越多，需要监管的对象越来越多，监管工作难度越来越大，这将导致市场监管不到位的现象。只有抓住监理工作的重点，明确监理对象，才能大大提高施工申请的工作效率。设计清晰的系统可以清理管理流程。项目施工申请是开发商或施工单位取得施工许可证的前提，严格按照项目工艺设计流程图规范施工作业。

3结论

综上所述，随着房地产项目的不断增加，管理人员做好项目前期管理工作将极大降低后续项目开发过程中所产生的风险，要求房地产企业做好前期规划，做好项目前期报规报建审核，房地产开发企业应积极利用先进的管理理念、手段方式，确保前期管理内容可以全面渗透于项目开发全周期过程当中。

参考文献

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