基于住宅产品差异化的总体布局模式探索

朱凌

【摘要】新版《城市居住区规划设计标准》的实施对传统住宅区“高低配”的布局模式予以精确打击。低层高密度别墅区与高层低密度住宅区混搭的布局模式退出市场。为适应新标准的具体要求，实现城市空间的优化和居住环境的提升，兼顾资本市场的逐利性，本文以华润公元九里项目为例探讨了住宅总体布局的新模式。

【关键词】城市居住区规划设计标准;高低配;总体布局;华润公元九里

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

住宅产品货值最大化是资本逐利性的最终目的。为实现住宅货值最大化，必须拉开住宅产品档次，实现住宅产品差异化。因此总图布局“高低配”的排布方式应运而生。通过主动局部拉高建筑高度（用足控高）来腾出更多土地做一些低密度的类别墅产品，实现了低层高密度别墅区与高层低密度住宅区混搭布局。

这类极端的布局模式充分利用了经济技术指标中的建筑高度与建筑密度，通过增加住宅楼栋数，降低平均层数，实现地块价值差异。本质是对土地的不均衡利用实现了住宅产品的差异化。

1、变革背景

“高低配”总图布局模式虽然满足了资本需求，但对城市的天际线影响极大，高层“纸片楼”对城市景观伤害极大。城市规划主管部门对此类布局模式颇有微词。2018年12月1日《城市居住区规划设计标准》实施，标准适用于城市规划的编制及城市居住区的规划设计两个部分。规范提出了“三圈一街坊”的居住区体系，加强了控制性详细规划及单元规划的居住用地指标提出的控制，针对“高低配”的布局提出了针对性的措施。

新标准将将层数、容积率、建筑密度、建筑高度串联限定，针对全国各类型居住区形成表格式的控制指标表，避免了控规指标设定过程中的感性因素。明确了地块的平均层数，同时限定了建筑高度最大控制值，从而避免了同一住区中高低搭配，平均层数过小的问题。

住宅建筑平均层数为住宅建筑总面积与住宅基地总面积的比值，因此可认为建筑密度=容积率/平均层数，控规指标中将平均层数转化为建筑密度，反饋至总图设计，实现了国土用途管制的操作性。因此“高低配”来实现住宅产品货值的差异化已经成为过去式。

2、布局模式新探索

社区生活圈是完善城乡服务功能的基本单元。居住街坊作为社区生活圈的基本构成，其总体布局模式对居住环境的优化和提升至关重要。在城市化进程中，住宅总体布局模式与城市空间格局协调统一已成为学界共识，如何在实现城市空间的优化和居住环境的提升前提下，兼顾资本市场的逐利性，实现住宅产品的差异化，是总体布局模式发展的基本原则。

3、强化空间的秩序感

空间轴线是布局对产品梯级的最有力限定。为实现住宅产品的差异化，必须通过轴线引领布局，形成集中绿地至组团绿地至宅间绿地的合理串联，形成大户型至中户型至小户型的衔接，形成私密的核心景观至城市环境的有序过渡。

反而言之，总体布局景观轴线的弱化也能反映出住宅产品的均质化和单一性。在一些刚需住宅为主的地块、回迁安置地块、住宅户型较为单一的地块需要弱化轴线，实现均好性。从而实现住宅与景观空间尺度的对应关系。

4、强调内部的逻辑性

住宅布局模式是以建筑日照、建筑间距为切入点。受制于住宅类建筑的固有特点，地块外部限制要素稍多的地块往往出现逻辑性不严谨的布局模式。又迫于容积率的压力，形成整体似乎有序，局部特别无序的局面。

这种对土地利用的无序使用是对城市环境的伤害，也是对居住品质的危害，同时也不利于住宅产品的差异化。由于住宅建筑的商品化属性，其对场地的适应性较差，因此笔者认为在控制性详细规划编制及土地出让过程中要尽住宅用地应尽量方整，尽可能避免苛刻设计条件的高层住宅用地。

5、注重住户的空间感受

在国土空间规划方兴未艾之际，商品房市场的调控严格且有序。面对巨大的市场压力，“降本增效”是各大房地产商的应变之法。在提升立面材质、室内材质增加住宅产品差异化的方法被压制的时候，强调住户的空间感受成为经济、有效的手段。

归家动线的品质和空间感受应与不同类型的住宅产品相结合挂钩，利用归家动线空间感受的差异化，实现产品货值差异化。在住宅设计日趋精细化的今天，地下及地上的归家动线均应为提升住宅品质的重点，地下归家动线应纳入室内设计考虑范畴。

6、住宅产品按梯级分区集中布置

新标准明确了“小街区、密路网”的城市交通布局方式，住街坊限定于2hm2-4hm2。由于单幅土地面积的减小，为保证城市风貌的整体统一，规划部门在土地出让过程中多采用两个街坊一并出让、指标相互平衡的方式、或者一个地块中间增设公共通道的方式。总图布局应根据区位、尺度、现状判断两个街坊的优劣，打造两个品质差异明显的住宅片区。如两个地块品质类似，梯级相同，易于让营销陷入同质竞争的局面。

7、华润公元九里项目总体布局模式研究

7.1  项目概况

华润公元九里项目位于河北省邯郸市项目。地块位于邯郸市联纺东路以北、毛遂大街以东两条城市主干路的交叉口东北角，距离邯郸东站4.3公里;距人民东路1.9公里;距邯郸绕城高速4.4公里;距京港澳高速5.3公里;距东环路6.2公里。周边无主要景观资源，景观趋于内向型，地块中心位置价值高。西侧与南侧为城市主干路，沿街土地价值略受影响;北侧为60m宽城市绿地，东侧为城市支路，结合内向型景观，土地稍有优势;

地块总用地面积153295.80平方米（229.94亩）， 净用地面积为92084.70平方米，其中住宅用地84084.7平方米，教育用地8000平方米（幼儿园12亩），建筑限高54m，容积率2.0，建筑密度20%。规划设计条件要求中部设置公共通道，从而形成两个居住街坊。

7.2总图日照

目前本地块周边用地暂未完全明确用地性质，用地北侧临60m宽城市绿地，可不考虑对北侧日照遮挡;地块东侧现状为农田，根据镜像日照对本项目影响较小，西侧毛遂大街60m宽，根据《邯郸城市规划管理技术规定》不需考虑日照遮挡;南侧临联纺东路为城市主干路，红线宽度为60m，根据《邯郸城市规划管理技术规定》 项目侧紧邻城市主干道（红线40米以上含40米）时，主干道北侧不作为被遮挡对象进行日照分析。申报建筑的北侧规划为有日照要求的用地时，应进行日照分析，在地界或道路控制线以北10米距離线上应满足相应日照标准。

7.3产品布局与总图逻辑

地块规划条件中要求配建占地12亩（8000㎡）幼儿园;要求配建净用地每处500㎡小游园四个;配建一条红线宽度15m的开放式街区道路，占地面积约10000㎡;本地块住宅实际净用地面积为72084.7㎡，实际住宅容积率需达到约2.49。

从规划设计条件分析可得出，地块经济技术指标与新标准中的居住街坊用地与建筑控制指标相一致。因此，设计果断摒弃了“高低配”的布局模式，产品类型以18层住宅为主导。局部高地起伏，满足规划要求，呼应城市环境。

总体布局利用公共通道将地块切割为南北两个地块，南地块以中小户型为主，平面布置均质，与户型面积段匹配。北地块轴线严谨对称，突出住宅产品的差异化，实现货值的最大化。中部设11层165平方米的大户型与中心绿地匹配，形成景观与规划的中心。

7.4社区服务配套布置原则

商业服务网点、幼儿园、社区服务与文体设施等社区服务配套集中设置于公共通道两侧，方便两个地块的使用，同时也兼顾临近城市居民的共享。地块周边四条道路交叉口各配建一处净用地面积不小于500㎡的小游园，与居住区绿地系统相串联，从居住街坊层面补足了城市绿地景观系统。同时为了尽可能节约成本，前期售楼处利用道路交叉口处幼儿园的局部建筑，适当加以改造形成临时建筑，满足销售的需求。后期恢复为幼儿园功能，满足地块配套的需要。

结语：

目前我国的城市规划体系正处于传统规划转向国土空间规划的过渡时期，指导思想的根本性转变对住宅总体布局提出了新的要求。同时伴随着新版《城市居住区规划设计标准》的实施，总体布局应该更注重城市和街坊之间的融合，打造优质社区。本文仅从地块内住宅产品的差异化的角度，以华润公元九里项目这一具体项目为例，探讨了总图布局的原则与要求，挂一漏万，失之偏颇之处定当存在。

参考文献：

[1]城市居住区规划设计标准[M].中国建筑工业出版社

[2]吴志强，李德华.城市规划原理[M].中国建筑工业出版社

[3]吴晓.城市规划资料集——城市居住区规划[M].中国建筑工业出版社

[4]彭彧，黄伟晶 .城市居住区景观设计[M].化学工业出版社