中国综合商业建筑的发展脉络及未来

符光宇

【摘要】分析国内综合商业建筑逐步演变至今的过程，有方方面面的基因，在特定的经济时期引入了港资商业开发是重要的启蒙，并在后续由内地房企进行了中国特色化调整，逐步形成了如今的体系，在社会产业链整体发展的趋势背景下还将继续进化。

【关键词】mall;hopsca;中国形式的商业项目

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

1、世界范围的项目类比

“商业综合体”是在2000年以后，国内地产行业进入成熟期，因为城市化进程、社会经济活力提升、销售型地产竞争凶猛等等复杂的原因，产生了持有型物业和销售型物业相伴而生的开发形式。不管它的持有形式如何，这种项目在城市中心、副中心形成零售、餐饮、娱乐、居住、酒店、办公室等综合复合的集群或单体，成功运营的项目成为了人民群众各种消费、工作、生活的中心。

从东南亚国家重要城市、中国港澳更容易找到与国内类似的商业项目，在西方欧美却很少有类似国内的综合体，这是怎么回事？首先是文化、生活特征、资源背景、时间观、消费观、种种行为特征的不同，产生了对应的结果。像西方社会实行分餐制，中国人的现代社会采用合餐制，直接导致了商业或餐饮建筑里中餐和西餐餐厅的房间布局有根本的区别。美国的大型商业项目很多建设在城市外围，距离住地1、2小时的车程是很正常的，会布置大面积的地面停车场，用停车场包围建设独立的大型卖场或者一片商业街区，也不是太讲究建筑造型立面、室内空间，方正好用就可以。欧洲一些著名的商业项目造在老城区，周围很多百年以上的老房子，商业项目就从属了城市脉络进行建设，有的用一些现代手法，但是尊重城市文脉（比如巴黎老佛爷百货）。日本的城市商业项目，因为城市人口的密集，轨道交通发达等等背景，衍生出高至10层甚至更高的一些的商业，而且很多到现在还在沿用类似百货商店的业态组织形式，并且很成功（比如大阪阪急）。

以上这些城市和项目一个有意思的地方在于，拿他们和国内各级城市的商业项目去相比，区别大相似少。规模不同，功能组合不同，在城市里的位置不同，流线空间都不同。从异同存在的这个角度来说，国内商业项目的启蒙是港资企业带来的。

2、香港典型商业项目

有个印象深刻的项目香港旺角朗豪坊，在狭长的地块上，组织集中商业、公共活动空间，夸张的垂直交通，项目很成功，当年很服气捷德的设计。是港汇、恒隆、正大广场这些武林前辈项目，给中国的商业建设江湖上演了第一次华山论剑。曾通过一位英国设计师的演讲，了解到关于mall这个词的解释，词的原意是“林荫道路”的意思，而且要有个目标地：“因为大家赶着去白金汉宫见女王，白金汉宫门口的林荫路就叫做mall”。这个说法形象的分析和解释了shopping mall怎么回事，为了在一个综合商业建筑中去达成某一个目标活动的目的，而要经过的一连串商店，是“商店林荫路”，从这个角度上说，没有目标地或没有林荫路都不能称为mall。综合商业建筑里的目标地就是影院、超市、ktv等等这些特殊业态主力店，那些室内外商店街就是“shopping mall”。例如北京侨福芳草地，把文化植入做的足够充分，在这里面办很多展览，使这个场所成为艺术活动目标地，从这个角度来说，它可以是艺术为主题的商业mall。

经济发展和社会消费行为进步，成就了国内商业项目建设的一切。几十年前社会对于商业场所的需求是可以按政府控制的供求关系，进行有计划有安排的执行，这个阶段对商品的品质、溢出价值、消费体验等等要求都是相对较弱甚至没有的，这个时期商店有个典型叫做“村镇供销社”。社会生产进步了，生活品质有提高，百货商店变成了供销社升级版，但是仍然采用柜台式营业，但这个时候很重要的出现了原始的“动线”，很少一部分大城市的百货商店是有回型动线和局部中庭的。后来首都的“友谊商场”成了昂贵消费的代名词，消费场所的社会价值定位逐步浮现在人们面前。

再看世界范围的商业建筑脉络，欧洲的商店街非常的典型，窄面宽、大进深，有时候比例可以达到1：5甚至更大，店门口是优雅传统的人行道加马车路，人行道只有两三股人流宽度，这是商店街的雏形阶段。工业化强大的生产力促动了城市分化，他们没有那么高量的人口，人们的工作和生活场所在城市里被区域化分离了，这和中国很不一样。前面段落讲典型的美国平民消费卖场，要设置在公路交通方便的地方，“可以驾车自行通达”是一个很重要的要素（汽车保有量是重要的背景因素），超级市场这个概念在西方演化成为了生活方式。一开始并没有把商店街和大超市大卖场糅合在一起的想法，是城市需要多样性服务急迫到一定程度的时候，终于由精英级的商业设计团队推动开展了“大中小、商餐娱”商店兼顾的综合商业项目。

时间线、地理线逐步靠拢过来，在借鉴了欧洲、美国、日本这些世界范围的商业开发经验后，在香港，这个世界人口最密集的地方（1100平方公里的地面上集中700万人口），引入Jerde、Callison这样项目遍及西方世界的设计公司，创造了50个以上开业购物中心的“购物天堂”，同时衍生出了一系列经验丰富的商业运营公司。

3、港资商业开发对内地的影响

脉络继续汇聚到1995年，上海政府出面引入了香港20家地产商，2001年由美国KPF建筑事务所主持设计的恒隆广场开业，自此打开了上海市商业项目层层开花的靓丽开始。一座又一座各种类型的“广场”，层出不穷，也使内地消费建立了诸如“奢侈品、综合体、小资生活”这些名词的概念。从这时候开始，港资商业开发给了内地地产开发一个启蒙：“城市集中開发是这一番景象”，可以使土地集约使用，功能复合，集成化所有的公共功能，并因此产生巨大的利益杠杆。国内设计界甚至为此发明了一个词汇“hopsca”，意思是：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment，首字母拼写的“城市综合体”。

在这样的基因基础上，商业项目的开发体系再一次被国内商业地产推动变革，类似万达体系商业开发的出现，是一种研究了社会需求、金融操盘、平衡了持有和销售，不失中国特色的进化。虽然它绝对也是地产开发趋利的集中体现，但这个建设体系已经给全国范围创造了500个以上的城市公共购物、活动、娱乐场所。“中国特有形式的综合商业建筑”在功能层面，集成组合了娱乐、文化、餐饮、零售、酒店、康体、居住、办公;在开发金融层面，平衡租赁持有和销售自营的比例;在城市中起到形成商业圈、生活圈核心区的作用。

当这些复杂的功能被糅合在一起，产生大量的设计未知矛盾。传统的设计对一座建筑的功能定义是单一的：独立的住宅、独立的影院、独立的饭店，简单说“一座房做一件事”。现在这些多样功能被强制集成，每种功能的：建筑功能层面，设计流线要求是不一样的;消防设计层面，分区的面积控制、疏散距离、宽度要求也差异巨大;结构设计层面，荷载差异、复杂空间变化、柱距上下变化;机电设计层面，水电用量、通风及防排烟要求大相径庭。

并且还有一个很大的设计变量，房间的功能会根据商业招商的运营要求持续更新变化。

4、商业项目的复杂变量

这个变量是传统设计体系不兼容的，因为它过于频繁发生、差异太大。例如要把一间零售商店退出租约换成餐饮品牌，消防层面人员数量的算法不一样，要考虑厨房的防火分隔，不同种业态功能之间荷载差异（例如影院3.5KN/㎡、超市10.0KN/㎡、零售或餐饮4.0KN/㎡），用电量差异（例如零售100W/㎡、燃气餐饮250W/㎡、电炊餐饮400W/㎡、电炊火锅500W/㎡），餐饮功能要增加设置烟气管井并按服务面积计算风量设置风机。这些变化发生是以经营价值为导向的，在使用寿命周期中可能进行若干次跳跃。

2005年的超级市场经营面积一般超过15000平方米，法国家乐福、美国沃尔玛建起4层独立的超市，面积段经常在30000平方米左右，后来独立经营的超市逐步被边缘化，除了仓储式卖场还可以维持，独立超市基本上已经全部和商业综合体融合了。面积段逐年下降，15年历程下降到8000平方米以内，网购在取代“低端体验需求”的商品销售，生活基本水准的上升，使得专业商品销售的销售分离分类。影院面积在缩减，电影院产业从2012年后开始激增，目前的趋势是厅变少，院变多，经常在一个街区1KM尺度内出现两家甚至三家电影院的情况，但舒适度要求提高，座位变宽松，消费者对于巨大屏幕的认知需求也更加理性。这些都是综合商业仍然在持续进化改变的事实印证。

5、商业项目的生长趋势

商业消费行为需要在“一个体感被舒适刺激的环境里进行”，“舒适的刺激”包括空气、温度、光环境、声响音乐、室内陈设带来的感受等等一系列复杂的感官，使得现代商业建筑的公共空间特色设计非常的丰富，而且在趋于更加丰富，加入艺术主题、种种故事线、新兴的技术设备，这些又使得商业建筑设计在所有表观层面和设施配备层面趋于前卫。

街区型商业的发展也是一个具备影响力的分支，开敞街区的成功和不成功案例是两个极端，比如上海新天地和成都远洋太古里是非常成功的室外型、街区型项目，但是其他的商业地产商复制不出来，甚至模仿就遇到重大的销售或出租矛盾。这里第一很重要的因素是项目所在位置的原生ip基因，并且这个基因被开发运用的是否合适;二是自持和销售或者销售返租，运营的着力基本面有本质的区别。

这些脉络进一步生长延续下去，全世界的商业项目也在持续相互学习借鉴，每个项目被不同的经济条件、政策要求、土地限制条件围绕着，总的来说未来的商业项目会趋于服务功能更加集约复合，已经有了把大型海洋馆、秀场植入商业的案例;项目的面积不会盲目的越来越大，核心是看容纳基本的文娱餐商的主力品类的导向，因为基本条件比如卫生管理、物流运输的提升，其实大部分都在趋于面积缩小，而变大的空间是用来营造体系性氛围的;在基本应用技术提升的加持下，声光电设备在未来商业项目的作用会加速放大。

结语：

国家、地方的经济发展侧重是很复杂的外部环境，但不论怎样中国都一直保有持续发展的热情，中国形式的商业建筑项目会持续建设演变，既有的项目也会自我更新，这是一个体量巨大、社会影响巨大的领域，是参与城市建设的工程设计师持续耕耘的土壤。

参考文献：

[1]丁紀强.商业综合体建筑的整体性设计策略探析[J].居业. 2021，（06）：005-006.

[2]张智，闫永涛，马毅飞.城市商业综合体建筑设计分析[J].中外建筑. 2021，（02）：153-156.