房价限跌

张静

9月15日，河北省唐山市滦南县北河公园周边的楼盘

近期，一场“不准恶意降价”的座谈会惊动了河北唐山的房地产市场，上了社交平台热搜话题。

8月13日，唐山市政府召开房地产企业座谈会，华润置地、中海、万科、龙湖、荣盛、融创、金茂、新城以及唐山本地的天壤、翌邦共10家房企负责人参加。一家参与座谈的房企负责人表示：“这次会议主要讨论如何救市，要打压恶意降价。”

唐山，这座华北工业重镇的楼市曾领跑全国。2020年9月，政府出台收紧调控政策，楼市开始降温。直到今年，房价一直下降，市场中也发生多起因开发商变相降价引发业主维权事件。

根据国家统计局公布的7月份房价数据显示，唐山新房环比下跌0.4%，二手房环比下跌0.5%，环比跌幅位居全国前列。唐山市政府随即开始约谈房企，要求不能过度降价。

同样出手的还有湖南岳阳。针对部分头部房企降价幅度过大问题，岳阳市下发通知，要求市区新房降价幅度不得超过15%。

此后，昆明、桂林、沈阳等城市，也因为新房降价太快，约谈了一批房企，禁止恶意降价，否则不允许网签。

大面积降价、超高降幅，以及“零首付”“ 首付分期”等营销手段，易引发市场恐慌，会为后续市场埋下隐患。

房价降了

进入下半年，楼市遇冷。

从住建部约谈、问责房价上涨过快城市，到“限贷令”出台、实施供地“两集中”“三道红线”限制房企融资、打击天价学区房，再到热点城市全面实施二手房参考价。楼市调控举措一环扣一环。

上海、南京、杭州、西安、东莞 、武汉等地纷纷发布调控措施，严控房价，让房地产市场降温。

截至目前，调控效果显著。国家统计局发布数据显示，2021年7月，70个大中城市中有51个城市新房价格环比上涨，有41个城市二手房价格环比上涨，均为2021年内最低。7月份，新房平均环比涨幅为0.3%，二手房平均环比涨幅为0.1%，也是年内最低水平。

但不同城市情况不一。

一线城市因常年有大量外来人口进入，房子不愁卖。可经济发展处于二三梯队和人口外流的城市就完全不同，除在售新房外，很多二手房处于待卖状态。支撑房价能力较弱的三四线城市开始出现降价潮。

易居研究院智库研究中心总监严跃进对《瞭望东方周刊》分析：“三四线城市当前面临去库存压力，房屋销售压力较大。而市场的降温势头也开始传导到房企，使得企业房屋销售节奏放缓，资金回笼速度也变慢。从房企资金和业绩角度看，会出现各类降价现象。但这种有别于正常的降价，带来很多风险和问题。”

房企为了加速现金流转，开始打价格战，“以价换量”寻求出路。

例如，昆明某楼盘原本售价16000 元/m2，面临去化困难后，便以特价房名义调整售价至10000元/m2，降幅高达37.5%;为回笼资金，惠州更是推出消失许久的零首付、首付分期等销售方式;沈阳，短期内有50多个楼盘集体降价。

大面积降价、超高降幅，以及“零首付”“首付分期”等营销手段，易引发市场恐慌，会为后续市场埋下隐患。

不抗跌“样本”

作为第一批被约谈的对象，唐山的房价是怎么起来的？

唐山的GDP一直是河北省第一，在2020年全国城市GDP排名中，唐山还入围全国前十，比省会石家庄高出1000多亿元。

2019年11月到2020年9月，唐山二手房均价涨幅连续11个月超过15%，这对全国三四线城市来讲都是飞一般的速度。

2020年疫情影响，多地楼市开始松绑，唐山却反其道而行，宣布限购，是2017年以来当地最严格的一次调控。但效果甚微，唐山的楼市还是持续火热。

究其原因，作为钢铁产业大城，唐山本地依靠钢铁、煤炭产业发家的人不在少数，购买力一直很强。唐山楼市本地客群占比80%以上，并以改善性住房为主，因此房价很难降下来。

早在2020年9月，唐山市人民政府已经注意到狂飙的房价，发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》），实施“支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管”等举措。

《通知》明确提出“努力打造城市低房价优势”，计划采取扩大住宅用地供应，实施“限房价、竞地价”的土地出让模式，防止开发商捂盘惜售，打击投机炒房，完善差别化住房信贷等措施。

《通知》对炒房行为进行了信贷限制。对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%;对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

仅仅一年，唐山楼市由限涨转为限跌，开发商们则迎来了此次座谈会。

唐山的楼市为何这么不抗跌？

专家分析，产业结构不够丰富，能提供的就业选择不多是主要原因。盡管在2018年唐山推出“凤凰英才”计划，但并未吸引来多少高层次技术人才。优秀人才都被北京、天津吸纳走了。

第七次全国人口普查数据显示，唐山2020年常住人口771.8万，10年仅增长14.1万，增长率1.86%。也就是说，近十年唐山人口几乎没有净增长。

“这样的城市需求量几乎是稳定的，添置或置换得差不多了，热度就会降下来，房价也就撑不起来。”专业人士分析。

房价，最终还是要与当地的经济、人口相匹配。

不能“瞎降”

为稳定市场，三四线城市纷纷开始约谈房企，限跌房价。

先出手的是湖南岳阳。

近期，岳阳房价跌得实在有点快。数据显示，7月份70城中，岳阳新房价格环比下跌0.7%，跌幅全国第一。

8月9日，岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中明确商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。

岳阳此举被视为三四线城市楼市调控转折点，引发其他城市纷纷效仿。

8月31日，江苏县级市江阴也对楼市发文提出：严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

江阴的“限跌令”之所以引人关注，因为该地为经济强县，一个县级市的经济体量甚至高过了中西部地区的很多地级市。这样的城市，房价也在跌。

随后，沈阳、菏泽、惠州、桂林、昆明等地陆续发布类似“限跌令”政策。

严跃进分析，以上城市“限跌”的做法主要有以下几种：严管随意降价现象，一般低于备案价的85%就要被界定为是违规降价;约谈相关房企和代理机构行为，督查此类机构的项目销售行为;严管销售秩序和资金，各类促销的相关价款纳入监管，同时一些违规较多的房企，可能面临销售的监管，类似期房项目要改为现房销售的方式。

事实上，房价“限跌令”并不新鲜。

每次楼市回调，开发商中都会涌现“降价潮”。2014年、2017年、2019年均有城市出台类似政策，也是以三四线城市为主。

2019年，大连市发布政策，限制新房价格，要求实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。马鞍山曾限跌10%，中山曾限跌15%等。

在相关城市看来，房价要降，但不能“瞎降”。

究其原因，严跃进认为，首先从防止房价过快和无序下跌的管控看，盲目下跌或降价，会导致一些已经认购房子的业主产生不平衡心理，导致各类维权和投诉现象增多;其次，各类降价中存在虚假降价，看似降价，但房屋质量等都比较差，反而损害购房者权益;最后，干扰正常的市场交易秩序，部分房企违规降价，会损害其他房企正常销售。

关键是稳

对楼市来讲，大涨、大跌都不是调控目的。

专家认为，调控是为了保持房地产市场平稳健康发展，房价在一定时间内保持横盘甚至微跌，有利于让居民收入慢慢追上房价的涨幅，同时慢慢扭转经济对于房地产的过度依赖，降低风险。

近些年，各级关于楼市的会议都传递出一个信号：“房住不炒”，稳房价、稳地价、稳预期。

目前，樓市“拐点”已慢慢显现。当热点城市的房价“涨不动”之时，部分三四线城市的房价调整压力也就更大，调控方向就转变为合理去库存、防止房价过快下跌。

几年前，三四线城市库存高企，市场低迷，房价普遍下降，各地结合棚户区改造，通过棚改货币化安置去库存，为促进房地产市场稳健发展发挥了作用。

观察这一波发布“限跌令”的城市，部分城市的商业水平仍较滞后，出现了不少商铺空置的情况，就业机会没有增加，导致人口净流入低，甚至出现负增长。这难免导致楼市出现供大于求，房价下跌。地产界分析人士认为，对此不必恐慌，调控一段时间后，市场会逐渐恢复平稳。

而要从根本上解决某些城市楼市供应过剩的问题，还是要吸引人口流入，增强城市竞争力。

无论何时，房地产发展都离不开实体经济的支撑，只有经济发展后劲充足，才能让房地产真正地健康成长。“房价，最终还是要与当地的经济、人口相匹配。”严跃进说。