住房支出对我国城镇居民消费的影响研究——基于中、美、日3国数据分析

卢彬彬，朱晓萌，马世昌

(北京建筑大学 城市经济与管理学院， 北京 100044)

消费是经济活动的最终目标，是推动国民经济增长的“三驾马车”之一。党的十九届五中全会提出加快培育完整内需体系、畅通国内大循环、破除妨碍生产要素市场化配置和商品服务流通的体制机制障碍。扩大内需、促进居民消费潜力释放是构建完整内需体系的关键。国家统计局数据显示，2014—2016年我国居民最终消费对经济增长的贡献率从48.8%提升至57.8%，连续6年成为经济增长的第一拉动力，较好地发挥了经济增长推动器的作用。2012—2019年，投资和出口增速放缓，消费的稳定增长对缓解经济下行压力起了积极作用，成为经济稳定运行的“压舱石”。

尽管居民消费在经济发展中的地位和作用越来越显著，但近年来我国存在居民消费率偏低和消费持续下行的现象。从居民消费率看，2019年我国居民消费率为39.4%，远低于美国、德国、英国等西方主要发达国家57.0%的平均水平；中国居民低消费率难题一直是掣肘中国经济增长的重要问题。从居民消费发展趋势看，2012年以来我国社会消费品零售总额增速呈现出下降趋势。2018年社会消费品零售总额同比名义增速仅为9.0%，出现自2004年以来的首次个位数增长。新冠肺炎疫情以来，2020年前3季度的社会消费品零售总额同比增长-7.2%，消费增长乏力成为近年来影响我国经济持续稳定发展的主要因素。如何扩大居民消费、以消费需求带动供给侧结构性调整，进而推动中国经济高质量发展，是现阶段经济和社会领域的重要问题。

对于低消费率和持续消费下行现象及其成因，代表性观点除了节俭美德、储蓄偏好等文化和行为习惯的解释外，居民消费支出构成中住房、教育、医疗等支出的挤出效应也被认为是降低居民消费意愿的重要因素。特别是房地产市场的持续繁荣，使居民住房支出在家庭消费支出结构中所占的比重越来越高。在此背景下，研究我国目前住房支出对城镇居民消费的作用和影响机制，并通过与发达经济体居民住房支出的对比，探索我国城镇居民住房支出的发展趋势，在微观层面对于居民合理配置家庭资产，宏观层面促进居民消费、调控房地产市场、促进经济平稳发展都具有重要意义。

1 研究背景

住房支出同时具有居住和投资双重属性。居民购买房屋用于消费时，不仅支付了使用住房服务的费用，也支付了投资于住房以获得收益的费用[1]。石克春[2]认为引起中国房价存在虚高现象的一个重要因素是对住房性质归属的偏颇认知和界定，认为购房即投资，并对住房投资回报存在高预期。杨赞等[3]认为中国居民住房支出的消费决策和投资决策相互影响，共同作用于居民非住房消费，住房成本中使用成本与机会成本的相对值是影响住房和消费关系的重要因素。

基于住房的双重属性，国内外学者关于住房支出对居民消费的影响效应主要持3种观点。第一种观点认为住房支出的增加刺激居民消费。EVREN[4]认为住房支出增加使得居民所持有的住房资产增加，住房资产随房价上涨产生显著的财富效应。CATTE等[5]通过研究经济合作与发展组织国家住房对消费的影响发现，消费强的国家都具有敏感高效的抵押市场，而对消费较弱的国家来说，抵押市场相对不完善。WILLIAMS[6]研究发现，比起增加储蓄减少消费，基本居住支出大幅增长导致更多家庭放弃购房转向消费，消费率反而得到提升。吕学梁、李江一等[7-8]持相同观点。第二种观点认为住房支出的上升会产生负向挤出效应。张亮等[9]通过分析发现，住房资产作为居民社会地位的象征和资源使用权的来源，对“地位商品”的追逐使得居民住房支出增加，对消费起抑制作用。杭斌等[10]利用2010—2018年中国家庭微观数据进行实证分析，发现与高收入家庭相比，低收入家庭住房支出增加对居民消费的挤出作用更为明显。王青、路聪聪等[11-12]从消费和投资双重视角进行研究，均认为我国居民住房支出对居民消费产生显著挤出作用。第三种观点以田青等[13]为代表，主要认为住房支出带来的消费挤出和财富效应可以相互抵消，从而对消费不具有明显影响。

总的来看，大部分的国外文献都支持住房支出的财富效应，而国内的研究由于住房支出数据时间跨度相对不足，加上统计口径、数据分析方法、控制变量等差异，得出的结论相对较为分散[14]。为使研究结果更准确，本文将住房支出区分为住房购置支出与居住性支出两类，通过构建时间序列模型，分别探究不同类型住房支出上升对居民消费的影响效应，同时选取成熟房地产市场的代表国家美国，和具有相似购房理念的东亚国家日本作为参照，建立相同时间序列模型进行对比研究，以期对我国扩大内需、刺激消费以及推动住房市场平稳发展提出针对性建议。

2 住房支出对居民消费的影响机制

住房支出在国内外统计研究中有不同的统计口径，但一般都包括购房支出、租房支出以及水、电、燃气的供应支出。本文将住房支出分为购置支出和居住性支出2个部分，前者包括自住和投资，后者包括租房支出和水、电、气、装修、维护等日常开支。基于这种住房支出分类，进一步将城镇居民分为4类。(图1)

图1 住房支出对居民消费的影响机制Fig.1 Influence mechanism of housing expenditure on household consumption

第1类为购房自住者。对该类居民来说，购房支出可能产生两方面影响。一方面家庭不需要再为购置住房而储蓄，支出的购房成本转变为家庭资产，可作为抵押品进行借贷或直接变现，从而提升居民消费信心；另一方面，高额的住房支出直接减少了家庭可支配收入，而住房作为家庭资产流动性较低，家庭可能会增加预防性储蓄从而抑制消费。而居住性支出作为纯费用支出无法转化为资产，当这部分支出出现增长时，将对居民消费产生挤出作用。

第2类为住房投资者。对这类居民来说住房主要属于投资品，期望通过房价上涨而获得收益。在当前房价稳定或保持上升的环境下，住房支出增加将给这类居民带来预期财富，从而对其消费起促进作用。

第3类为贷款买房者。由于贷款买房透支了未来可支配收入，为了偿还银行贷款不得不削减当前以及未来一段时间的消费支出，因此住房购置支出对居民消费起挤出作用。居住性支出的上升将造成可支配收入的进一步减少，因此对消费也起抑制作用。

第4类为租房者。这类居民当前主要居住性支出为租金，但其未来购房意愿对消费支出产生较大影响。对有购房意愿的家庭来说，一方面居住性支出的增加意味着需要更多的储蓄以满足未来购房需求，此时居民会削减当期消费开支；另一方面，上升的居住性支出可能使部分家庭放弃购房，转而投向其他非居住消费，从而促进居民消费。对无购房意愿的家庭，居住性支出增加将挤压可支配收入，从而抑制消费。

3 中国城镇居民住房支出对消费影响的实证分析

3.1 变量设置

本研究的核心变量为居民消费水平和住房支出2个指标。现有研究对于居民消费水平一般采用居民收入水平、社会消费品零售总额等指标来衡量，但前者忽略了阶段性储蓄行为对消费的影响以及消费黏性对收入增长的滞后效应；后者难以反映居民在一定时期内对货物和服务最终消费支出的全貌。本文使用国家统计局统计年报最终消费中的城镇居民最终消费额来反映居民消费支出状况，该指标能够更为全面直接地反映居民为了个人最终消费需求而消耗的全部支出。现有研究对住房支出指标一般不做区分，但鉴于住房投资与居住属性对居民财富以及消费行为影响的差异，本文将住房支出区分为购置支出与居住性支出2个部分，分别考察这2类住房支出对居民消费的影响。由于收入是消费支出的显著影响，本文将城镇居民人均可支配收入作为解释变量；考虑到消费的黏性与滞后性特征，解释变量中加入了滞后一期的居民消费支出变量；最后，选取经济发展水平作为控制变量，使用人均国内生产总值来衡量。以上指标中城镇居民最终消费额、城镇居民人均可支配收入、人均国内生产总值、城镇居民住房支出数据来源于国家统计局统计年报。其中，购置支出数据来自房地产业居民消费，居住性支出为水、电、燃气消费和住房租赁消费的总计，并结合上海易居房产研究院公开数据进行调整，时间跨度为1992—2019年。

3.2 模型设置与相关检验

3.2.1 模型设定

本文分别研究居民住房购置支出、居住性支出对居民消费支出的影响，采用基本多元线性回归模型加控制变量的方法建立时间序列模型(1)和模型(2)：

LNCOSTt=β0+β1LNGZ+β2LNSR+β3LNPGDP+β4LNCOSTt-1+μ

(1)

LNCOSTt=β′0+β′1LNJZ+β′2LNSR+β′3LNPGDP+β′4LNCOSTt-1+μ′

(2)

式中：LN为自然对数；COST为居民消费支出；t为时间；GZ为居民住房购置支出；JZ为居住性支出；SR为城镇居民人均可支配收入；PGDP为人均国内生产总值，以上各变量单位均为万元；β0为常数项；β1-β4、β′1-β′4为解释变量系数；μ、μ′为随机误差。

3.2.2 协整检验

对原始序列进行单位根检验，发现其为非平稳序列且各变量的一阶差分序列均不存在单位根，满足协整检验的前提条件。因此运用Johansen协整检验方法进行协整检验，以验证居民消费支出与居民住房支出、居民人均可支配收入以及经济发展水平之间是否具有长期稳定的线性均衡关系。本文同时运用迹检验和最大特征值检验，以使检验结果具有稳健性。模型(1)、模型(2)的检验结果分别见表1、表2。

表1 模型(1)Johansen协整检验结果

表2 模型(2)Johansen协整检验结果

由表1、表2可知，模型(1)、模型(2)迹检验与最大特征值检验的结果都在5%的显著性水平下接受存在1个协整关系的假设，即居民消费支出与居民住房支出、居民人均可支配收入以及经济发展水平间存在长期稳定的协整关系。根据Johansen协整检验的标准化协整系数，分别得出模型(1)、模型(2)对应的协整方程，括号内为各变量的T检验(Student’s Test)统计量，当变量的T检验统计量大于临界值时，该变量在相应显著水平上显著。

(3)

(4)

由式(3)可见，住房购置支出系数为负且在5%的水平上显著，即从长期来看住房购置支出对居民消费支出产生显著负向影响，住房购置支出每增加1%，居民消费支出降低0.187 0%；由式(4)可见，居住性支出系数同样为负且在10%的水平上显著，即从长期来看居住性支出对居民消费支出产生负向影响，居住性支出每增加1%，居民消费支出降低0.053 0%。

3.2.3 误差修正模型

协整性检验反映了住房购置支出、居住性支出与居民消费支出长期均衡关系，但不能反映变量间的短期动态关系。因此本文建立模型(1)和模型(2)的误差修正模型来进一步研究住房支出与居民消费支出间的短期动态关系，其中D表示对变量进行一阶差分，ECM(-1)为误差修正项系数，C为常数项；D.W统计量反映检验模型是否存在干扰项自相关，D.W统计量值接近于0或4时表示存在自相关性，接近于2时则不存在自相关性；F统计量为所选取样本数据的拟合结果能够代表总体的真实程度(表3、表4)。

表3 模型(1)误差修正回归结果

表4 模型(2)误差修正回归结果

由表3、表4误差修正回归结果分别可得误差修正方程：

(5)

(6)

由式(5)可见，短期内购置支出对居民消费起挤出作用；同时，短期内居民人均可支配收入、经济发展水平、上一期居民消费支出均对居民消费支出具有显著的正向影响作用；误差修正项系数为-1.068，且在1%的水平上显著，符合反向修正机制，说明短期内居民消费支出偏离长期均衡状态时存在向均衡状态调整的趋势。由式(6)可见，短期内居住性支出对居民消费支出同样起负向挤出作用；同时，短期内居民人均可支配收入与经济发展水平均对居民消费支出具有显著的正向影响作用；而上一期居民消费支出与本期居民消费支出的回归系数未通过T检验，说明短期内上一期居民消费支出对本期居民消费支出影响并不明显；误差修正项系数为-1.104，且在1%的水平上显著，同样符合反向修正机制。

结合协整检验可知，从1992—2019的历史数据看，无论短期还是长期，中国城镇居民住房购置支出、居住性支出的增加均会对居民消费产生抑制作用，住房支出的增长对居民日常消费产生挤出效应。

4 我国城镇居民住房支出对消费影响的国际比较

4.1 中、美、日3国数据的回归分析与比较

发达国家的经验可以从不同角度对我国房地产市场发展、消费结构转型提供重要借鉴。虽然各经济体在文化、价值观、社会制度等方面展现出不同的差异，但居民需求和消费结构随着经济发展水平和收入水平的提高，呈现出相当程度的趋同性，相似发展阶段中经济体之间的消费结构具有相似性，这一点在很多学者的研究中得以印证。刘世锦[15]通过对比29个经济体相似发展阶段的终端需求结构，发现不同高收入经济体的消费结构随发展水平提升体现的变动趋势具有较强的一致性。这一特征使得消费结构具备一定的可比性。本文选取美国与日本作为参照对象，选取这2个国家与目前我国城镇国内生产总值相近的发展阶段，通过对比进一步分析未来一段时期我国城镇居民住房支出的变化趋势以及对消费的影响。

住房支出作为居民消费结构重要组成部分，其主要影响因素是经济发展程度、收入水平等。由于中国属于后发经济体，当前经济发展水平对应的美、日相同经济水平时间节点可追溯到1950年以前，年代久远。在尽可能使样本国家处于相近经济发展水平的同时，由于数据可得性限制，本文参考表5选取中国1992—2019年、美国1950—1985年、日本1975—1995年数据，用3个时间序列模型来代替面板数据模型，以缓和国家所处经济发展阶段差异给消费结构带来的影响。美国相关数据来源于经济合作与发展组织数据库、美国联邦统计局，日本数据来源于经济合作与发展组织数据库、日本经济产业研究所。将美、日两国的数据按照本文对中国数据的处理方法做相同处理，将3国回归结果汇总见表6。

表5 中、美、日3国发展对照表

表6 汇总回归结果

回归结果显示，中、美、日3国的模型(1)、模型(2)在整体上均表现出较好的显著性。从住房购置支出的影响效应来看，该项支出对中国城镇居民消费产生挤出作用，中国城镇居民住房购置支出每增加1%，居民消费显著减少0.110 9%；而美国居民住房购置支出每增加1%，居民消费显著增加0.588 7%；同样，日本居民该项支出增加1%带来居民消费0.604 3%的增长。从居住性支出的影响效应来看，其对中国居民消费产生挤出作用，中国城镇居民居住性支出每增加1%，居民消费显著减少0.037 8%；该项支出对美国居民消费影响不显著；对日本居民消费产生促进作用，居住性支出每增加1%，居民消费显著增加0.083 4%。根据以上数据，在人均国内生产总值接近的经济发展阶段，住房支出对中国城镇居民消费的影响与处于相似发展阶段的美国和日本存在较大差异，除了美国居民居住性支出对消费影响效应不明显外，美、日两国居民消费与住房支出均呈现正相关关系，居民消费结构中住房支出与其他日常消费支出呈现同方向变化。

4.2 我国住房支出抑制消费原因的比较分析

与类似发展阶段的美、日两国相比，中国城镇居民住房购置支出和居住性支出均对消费产生了更为明显的挤出效应，这与消费结构随经济增长逐步趋同的一般现象相悖。在人均国内生产总值达到15 000美元以后的经济发展阶段上，随着住房消费在居民消费支出中的比重下降，消费出现相应的升级现象，住房消费对其他居民消费的挤出应明显下降，而中国居民住房支出仍呈现出较为明显的挤出效应。出现这种现象的原因，除了3国居民在消费观念、行为习惯上的差异外，居民收入在国民收入中所占比重、社会保障制度、房地产市场价格、租赁市场完善程度等对居民住房消费产生了较大影响。

4.2.1 自有住房观念推高居民储蓄偏好

在中国的传统思想中，自有住房是组成家庭的基础。我国住房自有率达80%以上，城镇住房自有率更是高达96%，而发达国家的住房自有率大部分在60%左右。截至2018年底，美国住房自有率约为65%，日本约为64%。此外，中国居民的消费信贷观念比较传统，比起借钱买房，更倾向攒钱买房。近年来我国住房价格不断攀升，加之住房贷款利率较高，导致居民的住房支付能力并不高，购买住房的资金主要是通过节衣缩食、减少消费、增加储蓄。

4.2.2 住房交易市场不完善抑制住房投资的财富效应

在发展比较成熟稳定的住房市场上，住房二级市场是住房交易市场的主体。当前，中国的住房二级市场存在交易规模不大、金融支持力度不足、中介行业发展不成熟、交易周期冗长、成功率低下、税费过高等一系列问题[14]。不完善的住房二级市场将造成住房资产的流动性阻滞，房产财富效应无法顺利实现。

与此形成对比的是以二手房交易为主的美国房地产市场。据全球经济指标(Trading Economics)数据显示，美国房地产市场中新房交易只占到总交易量的15%，其余均为二手房交易，在纽约、波士顿、圣保罗等城市，每成交4套房就有3套二手房。美国居民平均每人一生买卖房产的次数可达7次以上。如此频繁的房产买卖使得二手房流通速度加快，促进房地产财富变现。同时，美国居民购房形式以贷款买房为主，贷款政策对于购房消费的利好、完善的中介服务体系和多元化的金融产品，使美国居民家庭住房财富可以有效地变现，为释放居民消费潜力提供有效支撑。

4.2.3 房价过高挤出居民日常消费

房价收入比反映了房价是否处于居民合理收入水平的支撑范围内。根据上海易居房地产研究院发布的最新报告，2020年全球80个主要城市房价收入比排名前3的城市为香港、深圳、北京，比值分别为46.3、43.5和41.7，在前10名当中，中国的城市占7个。相比之下，欧美城市的房价收入比普遍偏低，如美国旧金山为7.6，洛杉矶为7.5。

与同为亚洲国家的日本相比，东京、大阪为日本房价收入比最高的2个城市，其比值分别为14.7和10.5，远低于中国大都市平均水平，说明大部分中国居民处于高房价、低收入的状态。相比中国，日本除了具有较高居民人均可支配收入外，社会福利保障制度也比较完善；另外，日本拥有十分成熟的房地产租赁市场，东京大学生生活协会调查显示，东京有85%的年轻人选择租房结婚，10%的人会在单位宿舍或父母家里结婚。

5 结论

本文通过建立时间序列模型，运用最小二乘法回归分析、向量误差修正等方法分别探究中、美、日3国住房支出对居民消费的影响效应。实证结果表明：中国城镇居民住房购置支出和居住性支出均对消费产生了较为明显的挤出效应；而在人均国内生产总值接近的经济发展阶段，住房支出对美、日两国居民消费均产生了不同程度的刺激效应。造成这种差异的原因来自文化观念、社会保障制度、市场完善程度等方面。一方面，自购住房压力、租赁市场不完善、社会保障制度不健全推高居民储蓄偏好；另一方面投融资单一造成住房支出的投资效应和财富效应，从而导致住房支出明显挤出居民其他消费。这一结论对我国完善房地产市场调控政策、调整居民消费结构、刺激居民消费有重要借鉴意义。

基于以上结论与分析，顺应目前中国经济扩大内需、居民消费升级的趋势，如何推动居民收入- 支出比例和消费支出结构趋于合理、发挥住房支出对居民总体消费支出的促进作用，本文提出以下几点建议：

第一，引导居民住房消费理念。一方面，鼓励无房者在合理范围内以贷款、按揭付款等方式购房或租房，使消费支出得到有效分散，同时完善房地产交易制度，鼓励居民通过抵押等途径实现地产变现；另一方面，我国居民住房消费向大户型集中的特点加剧了房产市场供需不对称，根据当前市场状况，鼓励中、小户型住房消费，逐步形成梯形价格，合理引导居民转变消费理念，促进房地产财富效应的实现。

第二，加强房地产市场监管。众多炒房者的存在是造成我国房价畸高的重要原因，房地产市场回归正常轨道，就必须采取有效措施疏导房地产投资过度集中的现象。首先，完善房地产税收制度，依据居民住房资产差别征税。其次，完善房地产互联网平台，收集不同地区、省份居民住房信息的统计数据，通过实时、准确的居民房产信息管理提高房地产市场管理与监督质量。最后，规范完善金融与证券市场，引导居民投资方式多元化和差异化。

第三，完善房地产金融市场。金融市场的支持、金融工具的运用与创新是房地产市场发挥财富效应的重要保障，住房资产流动性增加能够帮助许多家庭解决短期资金不足问题，从而使居民消费得到促进。相比发达国家，住房融资手段单一、住房贷款门槛更高，严重约束了有购房意愿和自住需求的消费者。通过完善房地产金融，为居民提供更加多元化的住房贷款渠道，并针对不同群体，提供差异化的首付比例和贷款利率，减轻刚需购房者储蓄和贷款压力，促进消费。