大悦城值得光谷期待吗

吴玲

大悦城控股落子武汉的首个商业项目——武汉大悦城即将开门迎客。

9月9日，武汉大悦城举办开业倒计时100天誓师仪式，将开业时间锁定为今年12月18日。

大悦城，是世界500强企业中粮集团旗下地产平台大悦城控股（000031.SZ）旗下的商业项目，主要在一二线城市布局。武汉大悦城也是光谷中心城乃至整个光谷东的首个大型商业综合体。

在众多商业体密集落户武汉的2021年，武汉大悦城竞争力如何？未來，大悦城控股对武汉乃至华中地区又有怎样的布局？

打响光谷中心城商业“第一枪”

从武汉中央文化旅游区楚河汉街出发，自驾约40多分钟，记者来到位于东湖高新区光谷中心城的武汉大悦城。

武汉大悦城位于光谷中心城的核心位置，高新大道科技廊道和豹子溪生态廊道交会处，与光谷公共服务中心和小米武汉总部仅一街之隔。虽远离武汉中心城区，但对于在这里居住和工作的人们来说，大悦城无疑将带来一大便利，他们在家门口就可以享受全面的商业服务了。

在中指研究院华中市场研究中心主任李国政看来，武汉大悦城“值得期待”。他对支点财经记者表示，在现在的大环境下，持有或者运营面积超 10万方的商业综合体，“很了不得，一般企业干不了”。

李国政认为，当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济完全恢复尚需时日，武汉大悦城要完成上百家品牌的招商任务，既保证一定的业态组合，又得有潮牌，“这个最体现功力”。

作为中粮集团在武汉的商业运营首秀，武汉大悦城项目总建筑面积约70万平方米，其中购物中心约14万平方米，目前招商签约率已达80%，包括京东旗下7Fresh美食生鲜超市、金逸IMAX影城、康斐斯高端健身、卡通尼乐园、星聚会KTV等品牌已确定入驻，还有大家熟悉的华为、小米、优衣库、奈雪的茶、瑞思英语等。

另外，大悦城项目还包括2座写字楼和3座公寓。支点财经记者在大悦城营销中心了解到，其中一座写字楼计划整体出售，一座公寓将引进四星级以上的酒店，目前正在与洲际酒店、温德姆酒店洽谈中。

相比恒隆广场、SKP等高端定位，武汉大悦城依据光谷高新技术产业特点，在商业定位上重点关注18-35岁的中等收入群体，辐射光谷及周边核心消费力。营销中心工作人员对支点财经记者称，经公司测算，武汉大悦城未来辐射人口将达40万人。

李国政分析称，龙湖天街、瑞安商业等也规划在该片区布局商业综合体，但可能要过两三年才能出炉。作为光谷中心城第一个商业综合体，大悦城打响“第一枪”，风向标意义很大。

在政府的规划中，光谷中心城被定位为中国光谷TBD（“高科技创新金融中心”），将重点引进“金融机构、企业总部、商务办公、商业娱乐、高档居住”相关项目，打造服务中部、辐射全国、面向世界的现代城市样板。

目前，辖区内高新大道-光谷六路沿线的总部经济区，聚集高新区管委会、省科技馆、光谷科技会展中心等行政地标，并吸引了小米、华为、中建三局、国家存储基地等名企进驻。

既然是中心城，就一定要有配套的大型购物中心。因此，大悦城的落成开业，会吸引更多人的目光，也意味着光谷中心城的发展进入到新阶段，商业环境与商业实体互相成就，共同发展。

多项目并举发力华中

值得一提的是，武汉大悦城的选址还有一段故事，最初的选择不在光谷。

早在2017年7月，中粮集团与武汉市硚口区政府签订战略合作框架协议，同时与湖北人信集团签署项目收购框架协议，收购位于武胜路与中山大道交会处的武胜人信汇项目。彼时，传闻已久的中粮大悦城即将首进武汉就曾引发极大关注。

然而，一年后的2018年8月，人信集团发布的“优质项目转让”消息让人感觉到：武胜路大悦城“凉了”。该消息所指的项目正是武胜人信汇，规划面积26.5万平方米，其中住宅面积3万平方米，办公及商业面积23.5万平方米。

这块地，是人信集团2010年9月竞得的武胜路新华书店片地块，毗邻武胜路凯德广场。2016年，该地块北区的人信武胜里建成，而南区至今尚未开发。

在人信集团发布项目转让消息的两个月后，即2018年10月，大悦城地产拿下光谷中心城两宗地块，一处就是现在的大悦城，另一处为住宅用地，在高新大道以南、光谷三路以东，项目名为中粮光谷祥云，目前全部售罄。

事实上，中粮集团布局武汉的时间还要稍早一些。2018年9月，中粮集团旗下另一家上市公司中粮地产（后与大悦城地产有限公司重组为“大悦城控股”）联合孔雀城摘得新洲邾城地块，正式进军武汉。据记者了解，该地块已经建起中粮孔雀城问津二期和三期项目，后者预计明年下半年交付。

此外，大悦城控股在武汉新洲区还拥有锦云航天府、航天悦府两个住宅项目，也是和孔雀城合作开发；在蔡甸区集住宅、公寓、商业于一体的中粮祥云地铁小镇也正筹备中。其中，航天悦府和地铁小镇均为2020年新增土地储备项目。

支点财经记者从大悦城控股年报看到，截至去年底，公司在华中区域（含武汉、长沙、株洲等）累计土地储备总占地面积162.58万平方米，总建筑面积303.02万平方米，仅次于北京大区、西南区域（含成都、重庆、昆明等），在其所布局的14个区域中排名第三。

武汉大悦城营销中心工作人员对支点财经记者表示，“公司未来将发力华中区域。”

流行IP资源整合是优势

2007年底，西单大悦城开业，成为人们口中“北京第一个真正的主题购物中心”。

大悦城一般不进入低线城市，购物中心选址往往在核心商圈，紧邻地铁等交通枢纽，这直接制约了大悦城的扩张规模。

在商业地产方面，大悦城控股有大悦城、大悦春风里和祥云小镇三条产品线。目前全国已开业的大悅城为13个，还有13个正在筹备中，另有4个大悦春风里和2个祥云小镇。“不过， 近年来大悦城商业呈持续扩张之势。”绿地集团全球企业服务平台总经理潮成林对支点财经记者称。

业内共识是，大悦城最大的竞争优势在于精细化运营服务水平，它的运营能力受到品牌商和消费者的双向认可。

财报显示，2020年大悦城购物中心平均出租率达93.9%。另据国信证券统计，2019年在租金收入毛利率上，大悦城优于华润置地和新城控股，投资物业的回报率也领先新城控股和龙湖集团近3个百分点。

客流量方面，2019年北京朝阳大悦城日均客流高达7.35万人，天津南开大悦城、沈阳大悦城、成都大悦城均保持着6万人左右的日均客流；西单大悦城则保持着约3.5万元/年的最高营业坪效，这在全国购物中心范围内也属于“顶流”。

从购物中心发展的方向来看，未来关键词应该是品牌时尚、艺术沉浸。也就是说，消费者不仅需要购物、餐饮、休闲娱乐，还需要更好的品质、艺术氛围、沉浸式现场体验等，各购物中心之间也就此拉开了差距。“大悦城这方面有很强的优势，特别是流行IP资源整合和热点营销活动，做得有声有色。”中国商业联合会专家委员会委员赖阳对支点财经记者分析称。

此外，潮成林还指出，大悦城已经开始以管理输出模式（轻资产）承接了天津和平大悦城、昆明大悦城及鞍山大悦城项目，“轻重并举”的开发模式可有效利用大悦城的精细化运营能力，激活存量更新项目。

不过，值得注意的是，近两年，大悦城购物中心也遇到较大挑战。8月31日召开的大悦城控股2021年中期业绩说明会透露，今年上半年大悦城购物中心租金收入为13.4亿元，虽同比增长29%，但相比2019年同期15.46亿元的租金收入，下滑了13.3%。

2021年，大悦城控股将迎来商业项目的集中开业。除武汉大悦城外，预计苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里也将在今年下半年开业。