大型园区建设项目总控咨询服务管理规划专项研究

撖书培（上海建科工程项目管理有限公司，上海 200032)

0 引言

近年来，我国总控咨询服务在大型综合体项目及大型园区项目中的需求显得较为突出。本文基于我国大型园区的发展需求，对总控咨询服务在大型园区的应用模式进行相关研究。我国大型园区一般是由地方政府批准集中统一规划建设，在区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，进行统一管理。园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命[1]。园区是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。

1 研究案例及特点分析

总建筑面积为 48.1 km2的南京市麒麟科技创新园园区，是南京市委市政府“十二五”规划中主导开发建设的生态科技城，围绕智慧城、生态城、科技城和宜居城为核心目标，打造南京市特区、中国硅谷东方品质园区、国际化创新园、科技生态宜居新空间和国际性生活社区。该园区地理位置十分优越，北至沪宁高速，南至宁杭高速，西至绕城公路，东至青龙山山脊线。规划形成“一心、一轴、四片”的总体空间布局结构。基于园区占地面积广、建设规模大、建设项目类型复杂等特点，总控团队有针对性地为麒麟园区管理委员会（项目业主）提供了总控咨询服务[2]，其内容主要包括以下 3 个模块。

（1）管理规划模块：是以总控单位为主，针对园区的管理架构和管理制度体系进行咨询服务，协助业主建立与组织机制相关的各层级管理制度、管理体系、管理方法等，继而搭建起管理平台架构。

（2）建设咨询模块：主要是协助园区研究规划落地，形成咨询指导；通过整合第三方咨询团队咨询，协助业主推进规划指标的落地研究，包括规划成果修整、实施导则和园区技术标准，如绿色科技顾问、BIM 咨询。

（3）监管评价模块：主要是针对园区建设工作的规范和建设水平的提升，通过独立的第三方监管、评价和纠偏，协助业主全面了解园区建设的推进现状，规范园区建设行为，整改建设推进中存在的问题，形成有效的约束机制；同时协助业主挖掘园区管理工作中所取得的成效、实效和亮点，积累工作经验。

以上这3个模块，既可独立提供，又存在交互支撑。各模块在开展服务工作时一般相对独立，在总控工作规划的指导下需要制定各自的工作开展策划。各模块之间的关系及核心服务机制可参见图 1。其中，管理规划模块作为顶层设计相关的咨询工作，是对园区组织架构管理机制的梳理和优化。一个好的管理机制是园区建设推进规划落地的组织基础。因此，一般建议让管理规划咨询工作先行，优先梳理园区（业主内部及和外部协作单位的）管理体系和制度规范，并搭建一个相对合理、运转良好的工作架构，为总控另外两个模块的推进提供有力保障。

图1 三个模块的关系及核心服务机制

2 管理规划需求及思路分析

大型园区的建设往往具有以下特点：项目数量多、建设标准高、参与单位多、工期要求紧、人力资源紧缺等。在园区建设中，一方面由于项目数量多、种类多、涉及专业多、建设主体多以及所处阶段的不同，会产生大量的协调管理界面；另一方面，随着园区建设的推进，项目不断增加，新的参建单位不断介入，会产生更多的管理界面且需要协调。在各项目内、各项目间、各区域内、各区域间、各管理层级间的界面管理工作相当复杂，其难度和工作量都很大。相较于一般单体项目，大型园区建设项目对管理组织的要求高得多，管理难度和复杂程度也高出许多。这就需要运用项目群环境下的集成管理、协同管理等方法，系统地解决诸如项目定义、工作分解、组织建立、职责落实以及实施过程中的监督与控制等问题。规划科学合理的管理组织体系是决定园区建设管理推进水平的基石。

园区管理单位一般为区域政府成立的管理主体，可能以建设指挥部、管理委员会或专门成立的建设管理平台单位出现。管理单位可能同时有建设者和监管者两种身份。只有当园区正式被批准成立时，管理单位才能逐步组建成形。在园区发展过程中，不仅管理团队的人力、专业性往往会受限，而且管理主体的身份、角色和管理职责会随着园区的发展而不断发展变化。从土地运作、基础建设、城市建设到园区经营管理，建设主体的权利和职责是不断演变扩充的。因此，园区管理单位在建设阶段将面临来自人力、专业性、部门设置、权责界面等方面的挑战。

园区管理控制制度作为一个系统，其范围遍布园区管理的各个方面，并影响到组织机构的运作。既包括为管理活动进行综合计划、控制和评价而制定、设置的各种规章制度，以及记录、复核、分析、检查各种信息资料与报告的程序和方法，也包括管理部门用来授权、批准、组织管理活动的方式方法等。

建立程序规范、内容全面、措施适用的章程制度，以保障项目的顺利推进，使得园区开发管理更加科学化、规范化。在此基础上，规范各职能部门和各参建单位日常管理的行为，确保管理能够达到一流水平；克服流程不闭环等问题，真正做到管理规范化、管理标准化，实现项目实施以目标为导向，效率和细节兼顾的效果。

3 主要工作内容

3.1 工作目标

依托高效信息管理手段，建立界面合理、职责清晰、流程规范、工具高效的建设管理体系，确保园区建设推进顺利、流程规范清晰、管理高效。

3.2 工作内容

鉴于园区的建设概况、各参建方的具体情况和各总控项目的服务经验，本模块可能需要涉及的工作包含但不限于以下内容：开展管理规划的基础调研工作，编制组织架构的调研报告，征求组织架构的优化建议；划分优化各参建方的工作界面；在实现组织架构优化和界面划分的基础上，编写园区建设管理制度现状的分析报告；更新与优化建设管理制度体系，完成相应文件的编制工作；更新与完善各项目及各项目部的管理制度；开展管理制度的宣贯、培训、执行和完善等工作；编制入园导则（开发建设篇）；建立园区建设开发综合计划管控体系制度；搭建园区工程协同管理综合信息平台。

4 管理规划的工作流程

在开展园区总控管理规划工作中，不仅要制定入园导则、业主内部制度流程、层级管理制度流程和物业管理制度流程等，而且要明确园区建设单位对进度控制、投资控制和质量控制等的要求，还要制定涉及规划设计管理、合同管理、材料设备采购管理、职业健康安全管理、环境保护管理和信息管理等各项管理制度的工作流程。从总体上来说，管理规划工作的实施分为以下 4 个阶段。

4.1 调研策划阶段

必要的基础调研工作，是该模块策划工作的基础。在调研策划阶段，首先要开展与管理规划模块对应的基础调研工作，并将调研结果汇总分析，形成组织架构调研报告。

（1）基础调研阶段可能包含如下模块的调研工作：开展园区组织架构调研，全面（建设条线内、建设条线外）开展管理工作界面，对开发建设管理机制、管控体系、工具、流程现状进行调研。

（2）调研成果分析：园区管理现状分析（架构现状、建设推进现状、不足与问题、原因挖掘等），园区管理体系需求分析（需优化的机制、需补充的制度、需明确工作的职权划分、需建立的工作程序机制等），管控机制创新策划（分析适用于园区管控机制的创新手段和与新兴科技手段相结合提升管控水平的手段）。

4.2 试行验证阶段

（1）基于调研情况梳理组织架构。对各参建方的工作界面进行划分并优化；在优化组织架构和完成界面划分的基础上，编写园区建设管理制度现状的分析报告。

（2）逐步规划与建立管控机制。策划管控机制，搭建制度体系架构；分阶段逐步编写、推行管理制度，逐步完善制度体系；建立园区建设开发综合计划管控体系，建立园区项目监管机制，搭建园区建设管理平台，编制入园导则（开发建设篇）。

（3）分层级编写制度流程文件。制度流程文件分为3 个层级。第 1 层级为管理规划文件，即对整个园区建设管理提出总体要求和指导。作为园区管理的纲领性文件，其编制审批流程如下：总控单位负责第 1 层级管理规划文件的编制，经业主管理层审核，由业主决策层审批签发执行。第 2 层级为管理手册，即管理规划组织具体实施的说明。其编制审批流程如下：建议由业主管理层组织项目管理单位或相关咨询单位编制管理手册，编制时其管理方法和管理思路要与第 1 层级制度文件保持一致，并经细化使第 1 层级制度文件具有可操作性；编制完成后由决策层审批后执行，总控单位协助审核第 2 层级制度文件。第 3 层级为管理细则和作业指南，即具体工作的实施性文件，如具体事项操作程序、流程和相关表单等。其编制审批流程如下：建议由业主管理层组织执行层人员或项目管理单位编制第 3 层级制度文件，在第 2 层级的基础上进行细化，用于指导日常工作；编制完成后由业主管理层进行审批，总控单位协助审核第 3 层级制度文件。

4.3 实施与改进阶段

（1）颁布管控制度（含工具手段）并开展宣贯和培训工作。预发布制度文件，推行管控手段；进行试行阶段的交底宣贯和正式实施规范前的培训；推进制度和工具的正式发布、生效，并建立相应的监督—反馈机制。

（2）跟踪制度的执行情况。由各级制度的编制者根据制度执行情况进行评估，必要时可对制度文件进行修订，修订的审批流程可参照各级制度编制时的流程执行。

（3）更新管理制度。优化和更新建设管理制度体系，完成相应文件的编制工作；更新和完善各项目及项目部的管理制度。

4.4 评估与移交阶段

在完成试行→跟踪→更新→运行一轮流程之后，对制度执行情况进行评估；若制度运行情况较为稳定，即可完成该部分制度的移交工作。

5 管理规划的工作成果

管理规划模块主要包含对园区管理机制的咨询建议、完整的管理体系及管理制度文件、入园导则（开发建设篇）、综合计划管控体系文件、管理平台策划及管理平台操作手册等成果性文件。例如，对园区管理机制的咨询建议如下：分析园区层现有管理模式的高效性、任务分配的合理性和已有制度内容的完善性，结合园区层的建设背景和上层建筑制定合适的解决方案；分析园区层和总控层的管理范围及管理界面，结合合同内容完善管理规划；从建设的角度，从园区层统筹管理、规范管理的角度，在实现总体规划指标、规范动拆迁行为、加强监管力度、实时信息互通等管理版块，完成相关管理办法、联动制度和奖罚活动的发布与实施。具体的管理规划应根据园区的实际情况作相应的优化、调整和完善（见表 1）。

表1 园区工程管理制度体系架构

6 结语

本文分析了大型园区的特点和管理难点，阐述了园区总控咨询单位参与管理规划工作的思路、主要内容和流程，以及成果的基本框架。实践证明，管理规划有利于提高沟通效率，有利于明晰管理层级、流程及管理工具操作的衔接，以减少不必要的冲突和扯皮。作为业主的一项高位统筹工作，管理规划应当提早启动、跟踪细化、不断调整；同时在园区建设过程中持续贯彻规划理念，不断完善管理流程，从而达到提高管理效率的目标。