保利地产资本结构优化对策

□文/陈梦肖

（黑龙江大学黑龙江·哈尔滨）

［提要］房地产行业是大幅度影响国民经济的行业，对我国经济有着至关重要的作用。而企业的资本结构影响着企业财务管理的目标，当资本结构达到最优时，能够使企业的价值最大化。本文以保利地产为例，对其资本结构进行分析，并提出优化建议。

一、引言

由于房价的频繁波动会带来一系列社会经济问题，国家频繁出台关于房地产行业的政策，这些政策对房地产行业的发展影响重大，其中不乏限制其过快增长的。而2020年新冠肺炎疫情的爆发给我国经济带来了较大冲击，对房地产行业也造成了一定影响。因此，在外部环境频繁变动的情况下，房地产企业只有不断提高自身抗风险能力、构建稳定的资本结构、加强内部控制，才能更好地应对来自外部的风险。本文通过对保利地产资本结构和财务状况两大层面来进行分析，指出保利地产资本结构目前存在问题并提出优化资本结构的相关建议。

二、保利地产现状

保利房地产（集团）股份有限公司（证券简称：保利地产，证券代码：600048）成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，2006年7月，保利地产在上海证券交易所成功上市。多年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，截止到2020年12月31日，公司资产总额达到125，137，492万元，负债总额为98，473，704万元。受新冠肺炎疫情的影响，2020年一季度，除房价外，房地产各项指标同比均达到历史低位；二季度，随着疫情得到控制，复工复产的推进，各地政府也密集出台稳定楼市政策，房地产投资和销售持续回升，投资增速恢复快于销售面积增速的恢复，全年走出了疫情影响。

（一）资本结构分析

1、资产负债结构。由表1可知，2016～2020年保利地产的资产负债率维持在一个较为稳定的状态，资产负债率反映企业偿债能力，保利地产的资产负债率保持在74%～79%之间，其负债比重较大，需清偿债务较多。虽然资产负债率较高可帮助企业获取更高利润，但是会增加企业的财务风险及破产风险；产权比率反映单位资本承担的债务的金额比例，比例越小，需承担的债务金额越小。保利地产2018年与2019年的产权比率基本持平，在2016～2020年期间，产权比率总体上也在缓慢上升。（表1）

表1 2016～2020年保利地产资产负债结构一览表

2、债务结构。保利地产流动负债占负债总额的比例在2016～2020年间整体呈上升趋势，在2020年达到了76.34%，期间波动幅度较大，该比值过高可能会造成企业财务危机。因为较多的短期负债会导致企业的资金链紧张，短期还款压力大；而房地产行业是资金密集型的行业，项目持续时间较长，需要投入大量稳定的资金，而保利地产短期负债占比过高，缺乏稳定性。（表2）

表2 2016～2020年保利地产债务结构一览表（单位：%）

3、股权集中度。保利地产在2016～2020年间前五大股东持股比例在50%以上，表明较少股东拥有公司控制权，若股东联合，公司的风险将会增加。从表3中可看出，最大股东的持股比例一直保持在35%～40%之间，且最大股东持股比例在五年间逐渐缓慢的减少，但是最大股东保利南方集团有限公司的持股数未曾变动，是其他股东增股导致的最大股东持股比例下降。（表3）

表3 2016～2020年保利地产股权集中度一览表

（二）财务状况分析

1、盈利能力。保利地产销售净利率逐年上升，增长的较为稳定，总资产净利率和净资产收益率有些波动，但与均值相比变化不大，整体盈利能力较为可观。（表4）

表4 2016～2020年保利地产盈利能力分析一览表（单位：%）

2、成长能力。保利地产2020年的营业收入增长率和净利润增长率相比前几年有较大幅度的下降，净资产增长率与总资产增长率在2018～2020年间的变化相对较为平稳。保利地产需注意引起利润增长率变化的原因。（表5）

表5 2016～2020年保利地产成长能力分析一览表（单位：%）

3、营运能力。保利地产2016～2020年的存货周转率与总资产周转率整体上在下降，周转速度放慢，从而削弱了资金回笼的速度；应收账款周转率数值增大，回收速度加快，减少了收账费用和坏账损失。（表6）

表6 2016～2020年保利地产营运能力分析一览表（单位：次）

4、偿债能力。流动比率指流动资产对流动负债的比率；速动比率指企业速动资产与流动负债的比率。数据显示，保利地产2016～2020年的流动比率不断下降，速动比率在2018～2020年也逐年减少，说明偿还到期债务的压力上升，若无法按时偿还，会增加财务风险。（表7）

表7 2016～2020年保利地产偿债能力分析一览表

三、保利地产资本结构存在的问题

（一）保利地产资本结构存在的外部问题

1、资本市场结构失衡。我国目前的现货市场不够发达，存量较小，而金融衍生交易的开展需要有一个成熟完善的现货市场，这样的矛盾使得市场陷入混乱。另外，由于我国大量的企业在境外上市可能会形成“财富生产在境内，财富分配在海外”的不利格局。这些都导致了资本市场结构的失衡。

2、债券市场规模巨大。我国股票债券市场的发展还处于初期，各种制度不完善；而我国债券市场发展规模在全球范围内又位列世界第三，债务水平庞大；加上一些投资者的投资行为及一些上市公司的融资行为不够规范，发行流动负债成为了一些公司尤其是地产企业的主要融资方式。因此，债务压力较为巨大。

3、投资者的非理性行为。在我国股票市场上，散户投资者占绝大多数。他们缺少理财知识，易产生“羊群效应”和心理偏差，容易忽视长期利益而注重短期利益，重视投机，而这样的非理性投资行为会削弱资本市场的抗风险能力。

（二）保利地产资本结构存在的内部问题

1、资产负债率水平过高。由上文资产负债率的分析可知，近五年来，保利地产资产负债率呈现不断上升的趋势，在2020年甚至接近80%，过高的资产负债率虽然能够更好的利用财务杠杆，但它使得企业有着较高的偿债压力。而由于2020年一季度房地产行业受到疫情的影响，各地政府出台稳楼市的政策，使得房地产行业在2020年全年走出了低迷，2021年随着经济的逐步回升，货币政策逐步恢复常态，相对于2020年也会明显偏紧。因此，若保利地产仍然有着过高的资产负债率，可能会面临更大的压力。

2、负债结构不合理。保利地产2020年流动负债占负债总额的比例较之往年有所上升，达到76.34%，非流动负债仅占23.66%，两者的落差过大会使企业的负债结构不够均衡。这样的负债分配在短期内能够提升企业自身的营收，但是在清偿债务时，短期债务优先于长期债务，高比例的流动负债给企业带来较大的偿债压力，如果资金出现周转困难，就会面临债务危机。

3、股权集中度高。一股独大，股权高度集中的现象一直存在于我国的房地产上市公司当中，在这样的情况下，若前几大股东联手，则可具有控制权，很容易影响公司的资本结构，损害企业利益。保利地产的最大股东以38%左右的控股比例一直保持着绝对控股的地位，且前五大股东持股比例合计超过50%，股权较为集中，这样集中的股权很可能导致决策的不公平，为腐败提供机会，也不利于其他股东参与公司管理。

4、融资结构不合理。企业融资时最佳的融资顺序是先内部融资，然后选择债务融资，最后为股权融资，而保利地产内部融资出现了一些问题。在分析保利地产营运能力时，可看出保利资产周转率处于下降趋势，2020年较2016年有较大差别，资产周转率能够反映出企业资金的利用效率，保利资产周转率的下降能够说明资金利用效率较低，从侧面反映了保利地产内源融资的不足；而存货周转率的逐年下降说明企业的运营管理能力有一定程度的下降，保利地产不能快速将存货变现，不能很好地利用自己的资源提高可再投资性。另外，保利地产债务融资比例过大，财务及破产风险较大。

四、保利地产资本结构优化对策

（一）降低资产负债率。在分析偿债能力可看出保利地产速动比率于流动比率呈下降趋势，而分析营运能力又可看出保利地产资金周转速度较慢。在这样的情况下，资金流入可能跟不上资金流出，短期偿债能力会变得更低；再加上资产负债率与产权比率过高，不利于企业的稳定。因此，保利地产需要增强自身的偿债能力，将资产负债率控制在合理范围内。第一，加快企业资金回笼速度，压缩资金占用；第二，加强资金管理，树立资金的时间价值观念，形成一套合理、高效的覆盖整个资金投入产生的资金管理机制，努力提高资金的使用效率，强化对资金的计划使用；第三，可将债权转为股权，降低负债，增加所有者权益，从而降低资产负债率。

（二）调整负债结构。保利地产的流动负债与非流动负债差距过大，会使比例失调。流动负债较大，使得资金成本低，面临风险增大，保利地产要保证资金多、发展稳才可以降低财务风险，避免出现不能偿还债务的情况。通过上文盈利能力的分析，可知保利地产盈利能力较为稳定，但是若保利地产管理出现问题，盈利能力下降，财务风险就会增加。因此，保利地产需要优化负债结构，根据保利地产自身情况，权衡长、短期负债，整合负债结构，降低债务风险，将企业负债控制在最优区间，提高偿债能力；同时，加强企业内部治理，改善运营质量，为降低风险提供进一步保证。

（三）优化股权结构。分析保利地产股权集中度时，可看出保利地产股权较为集中，前五名股东掌握了一半多的股权，股权集中度较高，在缺乏对股东监督和约束的情况下，大股东很可能会为自身利益做出不利于企业的决策，侵害中小股东的利益。因此，必须优化股权结构。第一，将股权分散，形成相对控股，适当增强股权的流动性；第二，可以引进战略投资者，建立起相互制衡的内部治理结构，促进企业的可持续发展；第三，实行股权激励，将高管和职员纳入激励体制之中，加强员工的主人翁意识，提高企业运营效率，最终可实现员工与企业的共赢。

（四）优化融资结构。企业融资主要有内源融资和外源融资两种渠道。对于内源融资，要提高其在融资总额中的比例，保利地产应强化自我积累机制，把握好股东、经理、债权人之间的关系，并增强其盈利能力。而外源融资包括直接融资、间接融资、股权融资和债务融资。在企业融资的过程中，应控制债务融资的比例，增加股权融资份额，这样不仅在资金使用上会有很大的自由度，还可以有效地避免财务风险，使资本结构更趋稳健，有利于增强企业的竞争力。另外，目前房地企业融资渠道更加得多元化，保利地产需要发展多种融资渠道，调整资本结构。

（五）加强存货管理。存货周转率的下降提醒着保利地产需要加强存货管理。在房地产企业中，储备土地占比较大，影响也大，而房企从购买土地到房屋出售中间一般耗时较长，不确定因素较多，风险就会增加。因此，保利地产要建立完善的存货监管制度，加强项目开发速度，加快存货周转，从而提高企业营运能力，加速资金回笼。