社会信任、内部控制与物业公司发展

华美娜

摘 要：近年来，随着我国城市化进程加快，城市的房地产经济不断发展，生活水平的提高，使得人们对于居住的物业服务要求越来越高，这些改变都为物业集团的发展提供了机遇，同时也带来了挑战。社会信任是物业公司发展的基础。是其经济发展的根基和原动力，信任文化直接影响甚至决定经济效率，本文基于相关理论，对物业公司的社会信任影响进行探讨、对物业集团的内部控制进行案例研究，希望能够为物业集团的发展提供一点思路。

关键词：物业公司;社会信任;内部控制

经济的发展，使居民小区的增加，也使物业公司加快发展，但是一些物业公司落后的管理尤其是财务管理，阻碍了公司的发展。尤其受到疫情的冲击，物业公司面临的管理考验十分巨大。传统的物业管理模式存在盈利模式单一、劳动力成本高、利润率低等缺陷，物业公司如何能够寻找新的利润增长点——加强财务管理。物业管理部门生命周期占房地产生命周期的九成以上，提供的服务范围广、类型多样。在人民对美好生活的需求日益增强下，物业板块的市场前景好、具有广阔的市场发展空间。并且，物业板块在资金流通上也具有突出的优势，拥有较为充足的现金流。现金的管理变得非常重要。好的财务管理是物业公司更具有核心产品竞争力、开拓多元化轻资产业务、分散经营风险。物业集团的财务控制工作影响其发展，财务管理在新环境下需要创新，不断完善制度和体系，使财务为物业集团提供最优的资源配置方案，提升物业集团长期发展的实力。

社会信任并不是正式的制度模式，所以在不同地方的工作开展存在不小的区别，同时对社会经济实体的大小、组织结构、交易情况都起到不小的作用。对物业公司来说更是如此。物业公司的发展是基于居民的信任的。由于一些物业公司内控的缺陷造成的社会信任缺乏，很大可能会造成财务风险。随着现代市场经济的发展，物业公司的社会信任在发展过程的重要性逐渐展现出来。市场经济是一种新型的契约文明，它对社会信任有一定的内在需求，换句话说，市场经济相比于其他的经济形式，更加需要以信任作为其发展的基础和前提。有专家研究认为，各种契约的实施首先都离不开两方之间的信任和有效沟通，假如互相猜忌存疑，即使条款全面且细致，也会出现各种矛盾和问题。就算之后可以借助法律进行调解和解决，对于工作的开展效率也很不利，從而总得看来，是拉低了社会的运转效率的。

一、理论基础与文献回顾

（一）理论基础：严谨化战略理论

业务处理的严谨化能够提升物业公司价值、增加股东财富，而不严谨会导致负协同效应，难以实现社会信任。通过严格要求，物业公司能够在其发展中更好的进行正确的管理、提高管理效率。更加有助于公司发展。

（二）前期关于社会信任的研究结论回顾

2014年有关专家研究表示，在市场化经济领域内，物业公司的工作大部分都是被信任和沟通等方面所左右。社会信任是市场健康运转的前提，是不同方面开展沟通和合作的前提。还有专家认为，各类合约的落实也需要两方的充分信任，假如互相猜忌，及时签订了合约、开展了工作，之后的工作是否能顺利完成也是未知数，很可能会出现不必要的矛盾。假如矛盾过大，诉讼和调解过程也会费时费力，不利于社会的进步和发展。相同的研究也表示，社会经济的全体参与者都应该给予相互信任，这对经济的发展和效率的优化都起到不小的影响，信任和沟通是良性合作和发展的重点。

还有研究认为，社会信任体系的打造是逐步延伸和成长，慢慢完善的工作。第一步需要物业公司从公司内发展到公司外，而信任水平也需要一步一步抬高。2017年有专家的研究也认为，内部控制和企业的经营水平是正向关联，而社会信任水平的高低可以改善双方的联系，使之更加合理。假如物业公司被发现了不良行为，很可能会失去投资方的信任和期待。也就是说，假如物业公司的不良行为被公之于众，社会信任度较高的地区股价的下跌情况会更明显。张维迎表示，在改革发展的道路上，对资本市场良性成长产生关键作用的社会信任在不同地方的扩散和优化水平差异不小。

二、物业公司社会信任与物业经济发展分析

信任是一种文化的传承，来源于群体生活的重复性博弈。根据心理学来说，信任是社会活动所导致的人类情绪;而按照社会学来说，社会信任的主要模式是信用，也就是自发地肯定别人会按照所说来开展后续工作，切实完成义务。这是大家在合作、交流过程中产生的美好预期，体现了群体活动的团结关系。经济学的看法和社会学比较接近，也就是法律有关限制会左右社会信任水平。社会信任表示市场活动中，由于信息水平的差异，交易双方根据有效合约完成自身的义务、实现承诺的行为。有专家解释了信任对社会经济进步能够起到的关键影响，表示社会经济中的各类人员间的互相信任对经济水平和工作效率都会产生作用，某些情况下还会是关键作用，信任借助文化的手段左右经济。

基于以上的研究我们可以得出，社会信任需要合理的沟通和足够的交流才能实现，没有人与人之间的沟通，必然无法产生社会信任。所以社会信任的前提是人际来往，人是群体动物，交流和沟通是与生俱来的能力，就是在这样的长期交流和沟通中产生出信任。别的信任也是由基础的人际交流信任延伸而来，从亲朋好友、同学老师再到商业伙伴乃至更多的社会关系，包括物业公司等，都是社会大众交流和相处之后产生的信任联系。

产生物业公司社会信任网络模式对物业公司的发展具有一定的意义。物业公司的社会信任网络的出现和成长不是一蹴而就，都是随着时间的推移慢慢进行，这是和物业公司社会资本关联的一个漫长过程。描述起来大致如下：第一，信任关系是从物业公司内部发展渗透到外部，并由于物业公司的发展而同时推动了公司社会网络的发展;第二，产生了早期的信任后，社会网络中的不同方面之间的信任水平缓慢而不间断地推进，物业公司社会资本的沉淀也持续推动;第三，社会信任离不开长久且平稳的发展前提。因此物业公司和不同方面必须不断地交换信息和想法理念，这对于物业公司组建社会信任网络至关重要;再者，即使物业公司社会信任网络的产生需要时间的积累和沉淀，但信任也能够在短时间内击碎。

形成物业公司社会信任网络的制度机制。对于物业公司社会信任网络的形成，除了需要依靠物业公司自身的发展能力以外，另外还需要相应制度的约束、以及奖惩机制作为其重要保障。这就是社会信任的形成与个人信任形成的一个重要不同之处。并且，有效、正确的制度安排，还可降低整个社会经济参与者的失信风险，以此可以保护物业公司的利益，并且提高物业公司社会信任网络的连续性和正确性。

三、社会信任与物业公司内部控制

社会信任水平优秀的地区能够在优化内部控制来增强物业公司运营水平和速度方面起到关键影响，因此社会信任和物业公司的内部控制属于互相影响的存在。因此物业公司在成长和优化时，不光要改良物业公司的正式制度条例，同时也必须建设发展社会信任等方面的非正式制度要求，从而优化公司的承受能力，优化公司运营质量，抬升业绩水平，确保公司的股价健康成长。内部控制若有漏洞必然会失去投资方的信任，也就提高了物业公司的财务压力。因为信息水平差异，投资方仅仅可以通过企业年报和部分公开数据资料来研究物业公司的运营水平和绩效状况，判断投资回报和风险水平。假如上市企业的内部控制水平良好，没有重大违规问题，社会信任度高、口碑良好，则投资者就能够更全面的掌握企业的相关信息，属于良性标志，让投资方减少预估的投资回报水平也就拉低了公司的财务危险性。但若反之，假如公司曝出了严重的违规问题，社会信任受损，必然会打击投资方的信心和信任，投资者会期待更够的投资回报水平来对应风险水平的提高，公司的财务危险性就提升了。

四、案例分析

本文选择的案例研究对象是N物业公司。致力于打造以物业管理服务为基础，涵盖案场服务、顾问咨询服务及增值服务等高附加值服务的一站式物业服务体系，全面涵盖社区价值需求。

對于物业管理费未能按时收缴的情况，调研者进行了调查，发现最主要的原因是社会信任的缺失，另外还存在着社会信任缺失导致的内部控制方面的问题。这些缺陷有可能给物业公司带来风险。本文通过分析有关资料，发现该物业公司存在以下风险：

（一）未入帐收入、支出的涉税风险

N物业在两个住宅项目中，针对部分业主缴费时不需要发票，而给业主开具收据，该部分收入不缴存公司，而是入到小金库，经统计2015-2017.10期间未入帐收入合计292.99万元。同时为减少缴纳所得税金额，2015-2017.10期间通过多列支工资支出形式来调节报表利润，期间累计虚列成本706.21万元。

（二）4家分公司经营存在不可控风险

N物业母公司下设5家分公司，除一家分公司无项目外，其余4家分公司均有项目经营，经了解这4家分公司均是给别单位挂靠用，N物业根据挂靠合同金额的5%-6%不等计提管理费，在N物业现场尽调期间向其索要这4家分公司财务报告数据，均无法提供，对这4家分公司经营合规情况无法作出评估。

五、研究启示

本文认为，随着中国经济的不断快速发展，市场上发生了各式各样的财务造假事件，导致了社会信任的普遍缺失。虚增利润、虚假记载、推迟披露、重大遗漏、虚假上市、内幕交易、占用公司资产、违规买卖股票、操纵股价、等都是在证券市场上的舞弊行为。这些问题不仅会阻挡物业公司自己的可持续发展，而且也对中国的经济市场的长期发展造成不好的影响。作为非正式制度与文化传统的体现，社会信任可以在缺乏正式制度的情况下减少不确定性，为组织提供稳定的制度环境，并且可以促使资本市场的健康持续发展。可是，在改革开放的过程中，对资本市场健康持续发展产生重要影响的社会信任在各地区发展不平衡。

同样，社会信任通常被认为是建立合约关系的一种重要保障机制。社会信任可以通过分类诚实和不诚实的成员来减少整个社会网络的道德风险，通过特定的奖惩机制，进而影响到物业公司的舞弊行为。总的来说社会信任对内部控制的影响机制为，在一个相对来说普遍信任度很高的社会网络中，参与者如果采用不正当的手段得到非法利益，那么他因此受到的惩罚相对来说也是比较严重的。采用不正当的手段虽然可能带来短期的利益，但破坏了未来的长期的信任，并且未来的有利交易也将会变得更难。所以，在社会信任水平度高的地区，由于经济发展和投资金额相对比较高，并且加之社会中其他参与者共同的约束，物业公司发生财务舞弊行为的可能性也就大大降低。

参考文献：

[1]王进朝。社会信任、内部控制质量与商业信用融资[D].郑州航空工业管理学院，2017.

[2]李雄伟.考虑社会信任的内部控制与经营效率关系[J].福建工程学院学  报，2017，15（01）：

[3]杨卫. 社会信任度对会计舞弊的影响研究[D].安徽大学，2014.