基于分辨率视角的居住类地段城市更新研究——以南京石榴新村为例

吴晓敏

张 彧

杨 靖

1 研究背景

经过30余年的城市快速发展阶段，城市发展进入存量更新时代。作为城市细胞的居住区，其肌理与质地，对于构成城市的建筑物质环境体系至关重要[1]。我国对于城市更新的重点是旧城内住区的改造，是持续完成并最直接关系到城市居民日常生活的行为[2]。2012年后，我国在居住类地段城市更新方面相继出台众多政策，如：《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（2013）中指出“以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造”；《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》（2017）中强调“要加强以老旧住区改造、基础、配套设施等六大方面内容的城市修补”及《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中重点指出“要加快老旧小区改造，明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围，不断完善城市管理和服务”。

我国居住类地段城市更新发展主要可分三个阶段：第一阶段以完善基础设施配套（水电气的改造）为主；第二阶段以立面出新环境整治为重点；第三阶段以完善社区配套（社区中心、社区商业、养老、健身、休闲、邻里中心等）为主。全国460亿m2建筑中，老旧小区存量达100亿m2，随着城市迅速发展和乡村人口的大量涌入，长期强负荷和粗放的使用方式导致许多住区严重老化，居住环境持续恶化，并面临着一系列消防、安全隐患，其改造更新迫在眉睫。

具有“六朝古都、十朝都会”美称的南京是中国首批国家历史文化名城，为深入贯彻党的十九大精神，瞄准“创新名城，美丽古都”的发展愿景，紧扣南京市建设发展的阶段特征和问题瓶颈，南京市政府于2020年5月印发的《开展居住类地段城市更新的指导意见》的通知中指出：“以改善基本居住条件和保障安全为根本，以保护传承历史文化和提升宜居品质为重点，以优化提升危破老旧住宅片区更新动力为方向，加强城市更新和存量住房改造提升，推动我市居住类地段城市更新工作的突破性进展。”[3]

石榴新村位于南京城南朝天宫历史保护街区范围内，是城南传统居住片区与现代新街口商圈之间的缓冲区，也是保护范围内建国后自上而下规划的第一批居住区。但其形态由于城市迅速发展发生剧烈演变：随着时间推移、人口密度增加，小区住户不停地加盖违建，现石榴新村内居住密度高、居住现状较差，公共设施缺乏，极具安全隐患，亟待更新。因此，对石榴新村居住区的城市更新研究具有典型代表意义。

2 城市形态学及其研究内容

类型学与形态学主导的城市规划方法被认为是意大利等西方国家对国际建筑与城市规划领域最重要的贡献之一[4-5]，自19世纪以来在快速城市发展的过程中引起广泛关注，尤其是在世界各地具有悠久历史文化的城市中[6]。城市形态学以形态及其动因的关联为主体内容[7]，其分析主要基于以下三条规律：①城市形态可被建筑及其相关的开敞空间、地块、街道三种物质要素所定义；②城市形态通常能在建筑或地块、街道和街区、城市、区域四种不同等级的分辨率上被解读；③城市形态能从时间维度的意识去理解，因为城市是一个完整的动态的过程总和，其组成元素经历着连续的转换和演替过程。总的来说，城市形态研究的三个基本组成要素是形态、分辨率和时间[8]。

在城市形态学的理论中，将环境的整体形态分为7种层级，尺度从大到小为：城市肌理、街道与街区、地块序列、房屋、房间与空间、结构构造、材料[7]，前四项属于城市层级上的类型分析，后四项是建筑层级上的类型分析（图1）。尺度越大的层级经由历史的堆叠发展越难改变，尺度越小的层级如结构、材料，则更迭越快。

图1 城市形态学研究层级

基于城市形态类型学原理，以分辨率为视角切入，通过低分辨率下的城南片区、中分辨率下的朝天宫地块、高分辨率下的石榴新村住区以及时间、空间分辨率的视角对片区、地块、街区等物质要素分析，形成从宏观到中观，再到微观的对比分析，试图解释南京市石榴新村旧居住区的城市形态特征、成因，探索南京典型老旧居住区的发展特点及现状困境，进而挖掘对居住类地段城市更新的启示。

3 低分辨率下的片区特征

3.1 城南片区概况——低分辨率

选取石榴新村所在3200m×3200m见方的城南片区（图2），该片区以老城南历史城区为主，整体用地功能混合多样, 历史和人文资源丰富，文化氛围浓厚，是南京城南地区最具价值和影响力的核心区段之一。

图2 低分辨率的城南片区研究范围

3.2 时间分辨率的片区特征

选取1927年、1936年（民国黄金十年）、1962年（约建国后十年）、1988年（改革开放后十年）和2019年五个时间段，对片区近百年的城市肌理和街道演变特征进行分析（图3）。

图3 片区演变特征分析

（1）城市肌理演变

片区位于南京市玄武区老城南历史城区，是自下而上自发形成的传统民居片区，地块形态样貌受地形及老城墙影响较大，形成了古今并存、自然人文并重的城市形态特征。对比片区1927年的地籍图和2019年的地图可知，该片区较好地保留了传统肌理。

（2）街道演变

街道格局为自发生长的结果：走向较自由、凌乱、密集，受片区内两条河流影响较大，但随着片区的改造更新，道路逐渐规整，部分街区尺度变大，较密的支路取消，较大的地块增加支路。

3.3 空间分辨率的片区特征

平面格局通常对变化有着较强的抵制和对抗，反映了久远的过去对城市形态的影响和作用[9]。空间分辨率下的分析，主要关注城镇平面格局诸如街区现状、非实体地带和建筑等特征（图4）。

图4 2019年片区空间特征分析

（1）街区现状

片区内的街道主要分为两个体系：早期自然生长的街道，走向在东西/南北的基础上随地形变化，形态较自由；规划指导下的街道，走向正南北、东西，形态较笔直；在两种街道体系的综合作用下，地块内街区整体上较为有序，整个片区保持由早期的自发生长到之后规划的发展变化过程，肌理丰富，地块形态自由，街区尺度大小有致，较强的围合营造出连续的街道空间和积极的公共空间。

（2）水系和非实体地带

片区中内秦淮河的走向与发展对城南片区的肌理及公共空间分布影响显著。南唐时期秦淮河一带的商业区与居民区被纳入南京城内，开始区分内、外秦淮河。人烟稠密、商肆繁荣的城南片区位于内秦淮河下游，民国时期的《首都计划》划定房屋距河沿岸宽度，沿河开辟林荫大道，奠定了城南片区内非实体地带主要沿着内秦淮河水系和主要道路展开的基本格局[10]。

（3）建筑现状

片区内大多为居住建筑，以低层传统住宅和多层规划小区为主。现代高层建筑主要功能为商业综合体，数量较少，点状散布，层数在25～35层之间。片区内现主要以传统民居、规划小区、商业功能和配套公共服务四种功能为主，是南京传统居住区的集中片区，居住密度高，人均居住面积小。

总体来说，城南片区是南京旧居住区最典型、密集的片区,传统民居的肌理、街巷格局、建筑风貌保留相对完整，历史人文气息浓厚；居住密度高，人均居住面积小。

4 中分辨率下的地块特征

4.1 朝天宫地块概况——中分辨率

朝天宫地块民国以前位于城市边缘，随着城市建设逐渐转变为城市中心区，空间形态发生巨大变化。现与老城南历史城区仅有一路之隔，也在现代化新街口核心商圈的影响范围内[11]，距新街口不足1km，且朝天宫历史文化街区是《南京历史文化名城保护规划（2010—2020）》确定的9片历史文化街区之一，其城市区位优越、独具特色。在城南片区中选取范围约为600m×600m的朝天宫地块，从时间和空间分辨率对地块特征进行分析（图5）。

图5 朝天宫地块研究范围

4.2 时间分辨率的地块特征

（1）城市肌理演变

近百年前，朝天宫地块位于城市边缘，西侧是朝天宫景区，东侧为少量的公共建筑，建筑密度低；民国时期，朝天宫地区开始出现大量1～2层民房建筑和一些低层公共建筑，并逐渐由点状形成块状；建国后至今，由于城市经济发展与现代生活需求等因素，规划建设的高楼住宅区与居民违章搭建的民房使得地块内建筑密度迅速增加，城市肌理与空间形态在城市转型过程中发生剧烈改变。

（2）街道演变

该地块受秦淮河、运渎和冶山等自然条件的影响，形成南偏西的街巷格局，历史上在运渎和秦淮两条河道形成后，其街巷格局便基本稳定[11]。随后的拓展和延伸都处于相对稳定的演变发展态势：秣陵路与丰富路几乎保持百年前的道路格局与宽度，莫愁路与建邺路局部略有调整（图6）。

图6 朝天宫地块演变特征分析

4.3 空间分辨率的地块特征

（1）建筑现状

其建筑肌理疏密有致、以水平延伸为主，既不同于城南明清传统住宅区的密集院落空间，也不同于新街口以大体量建筑为主的肌理。建筑功能现以传统住区、多层规划小区、朝天宫景区与商业等公共服务设施为主，北侧为冶山道院和石榴园规划小区，石榴新村是地块内仅存的低层传统棚户区。朝天宫景区内的功能布局以朝天宫为主轴线，东西两侧的江宁学府和卞工祠与中轴平行各形成次轴线，以庭院、广场、街道组织空间[12]。

（2）非实体地带

规划小区间的道路、绿化及硬质铺地为主要的非实体地带，棚户区内仅存供人行的巷道，缺乏供居民活动与停留的公共空间；朝天宫景区内的非实体地带主要为南部的朝天宫入口广场、以及位于主轴线上的朝天宫；地块东南角大多是为居民提供商业、文娱、医疗等功能的公共设施（图7）。

图7 2019年朝天宫地块空间特征分析

总之，朝天宫地块的城市肌理与空间形态在建国后城市转型过程中发生巨大变化，但近百年来其街道格局受水系、山体等自然条件的影响基本保持稳定与完整；空间形态以低层和多层为主，除部分小区太高略显突兀外，整体高度控制较好；建筑尺度宜人，肌理疏密有致，应整体对其保护。

5 高分辨率下的街区特征

5.1 石榴新村街区概况——高分辨率

石榴新村街区位于秦淮区西北角，朝天宫历史街区东北角，街区面积15950m2，是建国后居民基于政府规划的基础上自发改扩建而形成的体现城市形态发生剧烈演变的典型高密度老旧居住区，位于朝天宫历史文化保护街区的建设控制区和风貌协调区内，是历史文化保护街区空间肌理的延续及与现代城市空间肌理之间的缓冲区域[13]。选取石榴新村街区进行高分辨率下的特征研究（图8），关注居民本身，从建筑现状、街巷问题及居民意愿等方面探究住区现状问题。

图8 石榴新村街区研究范围

5.2 时间分辨率的街区特征

（1）城市肌理演变

石榴新村首次规划于建国时期，建筑大多为一二层的平房、体量较小；从2000年航拍图中可以清晰看出石榴新村地块的肌理特征：产权地块的短边大多面向街巷，房屋沿进深方向生长。这种产权地块的划分方式与南京老城南历史城区内典型居住区的传统肌理特征相似[14]。但2000年至今，随着城市的发展、人口增多以及产权变化等多种因素，居民为拓展生活空间开始自发加建，传统肌理被逐渐侵蚀（图9）。

图9 石榴新村街区演变特征分析

5.3 空间分辨率的街区特征

（1）街道现状

石榴新村早期的街道呈鱼骨状排列，这种模式的街巷公共空间易于统一管理与建设；但改革开放后棚户区周围逐渐涌现的板式住区对原有的街道体系进行冲击，加上居民占用公共空间的行为使得地块内部现在的街道体系现较早期规划时更混乱。

（2）地块产权

建设初期住区以多个地块共享入户道路的模式修建，产权地块有清晰明确的界线，同时顺应街道走向并逐个排列，“街道系统”影响地块序列形态。街区内产权地块现为联排式的“一户一宅”模式：地块与其中的建筑一一对应，产权和地块使用界限清晰，虽由于缺乏足够的公共空间不利于促进社区交往，但该模式能更好保证居民生活的私密性和安全性。

（3）非实体地带

公共空间主要为街巷，基本没有公共广场、绿地等居民活动中心；地块内住户共享的巷道等空间被居民自发搭建的厨房简易设施、违章构筑物或生活杂物侵占，地面铺装陈旧，没有下水设施，居民在电线上晾晒衣被，相邻平房之间距离太近未能满足消防需求，存在安全隐患（图10）。

图10 2019年石榴新村空间特征分析

5.4 居住类地段城市更新调研

住区更新的目标是为市民创造更好的生活环境，因此，在城市更新前期，应该重点关注居民需求。为此，通过实地调研与访谈，对居民的居住现状、街巷问题和居民搬迁、改造意愿进行深入探究。

（1）建筑现状

经调研住区范围内房屋总建筑面积为2.36万m2（居民2.29万m2，工企0.07万m2），涉及权证居民388户，工企单位2家（省残联、省党校）。建国初期规划以来，由于住区地理位置优越，无序的人口涌入以及家庭结构变化导致居住面积不足，居民自发加建房屋面积达到11688.63m2，占现总建筑面积的49.43%。加建部分主要体现在竖向加建阁楼或水平方向侵占公共巷道搭建简易厨房、卫生间，部分加建建筑物存在严重的结构安全隐患。但三层加建的3835.5m2（占16.21%）由于不满足南京市建设部门关于城市居民建房不得超过二层的规定，在拆迁核算房屋面积时不允计入（表1），该条例引起居民不满，是前期搬迁进度缓慢的主要原因之一。近2/3家庭的套内面积不足70m2，建筑密度高，人均居住面积小，不成套的住宅加上基本无配套设施，居住的基本条件无法满足，居住现状较差（表2）。

表1 石榴新村各层建筑面积表

表2 各户建筑面积分类

（2）街巷问题

住区内部道路以鱼骨状排列，现有联通式、网格式和尽端式三种巷道类型，地块内部巷道仅供人行，宽度约为1～3m。入户方式以城市道路（小王府巷）—主要巷道—次要巷道—私人住宅的序列为主，巷道局部具宽窄或退让形成节点空间的变化，整体街巷关系与入户方式较清晰简单（表3）。街道现存最大问题为街道宽度窄、房屋间距近，无消防通道，存在严重的火宅隐患。

表3 局部街巷特征

（3）居民搬迁与改造意愿

据2019年的居民意愿调研，由于石榴新村绝佳的地理位置，45%的居民希望原地安置，仅9%的住户同意异地安置（表4）。此外，45.9%的居民不同意搬迁，主要原因是对拆迁支付费用、对三层和公房加建房屋面积的不认定政策不满意，经过后期协商，这一比例于2020年底降到15%左右。由于住区内部主要为中老年人及其子女两代或三代共居的家庭结构，居民最大的住房需求为足够的居住面积，其次是干净整洁的居住环境。同时，居民表示希望配备完善的基础、服务设施如厕所、垃圾箱、养老院及供中老年人与小孩活动的公共广场和绿地公园。

表4 2019年居民搬迁意愿调查

总之，石榴新村居住区是建国后城市快速发展的产物，大多数房屋属于居民自发建设，虽然街巷生活丰富、邻里关系融洽，但基本无配套设施，无法满足居住的基本条件。更严重的是，房屋间距大多不足1m，且互相交错叠加，日照、采光及私密性极差，街道狭窄、无消防通道，存在严重的安全隐患，亟待改善。此外，住区内三层以及公房加建面积比例大，居民对三层和公房加建面积不认定政策不满意是影响搬迁与住区更新的主要原因之一。

结语

西方的城市形态学理论经过几百年的发展，已成为全面的分析城市形态、指导城市发展决策的理论体系。面对我国城市建设从增量开发进入存量更新时代，以及愈发复杂和多元的城市现实，旧城保护和居住类地段城市更新逐渐成为学界热门的研究领域，其发展需要系统的理论支持[15-17]。积极研究城市形态学应用于中国具体案例的可行性，对于更系统、科学的城市设计和更新将产生积极作用。

本文基于城市形态类型学的分析原理，通过低、中、高以及时间、空间等不同层级分辨率的视角对南京典型的居住片区石榴新村进行从宏观到中观，再到微观的连续分析，探索对历史风貌保护范围内居住类地段城市更新的启示，主要如下。

首先，对于历史地段内的老旧住区更新，应该在更广阔的历史语境下进行研究。文章选取1927年、1936年（民国黄金十年）、1962年（约建国后十年）、1988年（改革开放后十年）和2019年五个近百年来中国历史上重要的时间节点，重点关注城南片区的居住片区特点、朝天宫地块的历史、文化价值和保护范围以及石榴新村街区的现状问题，分析街区城市形态形成的衍进机制并探索未来的发展方向。

其次，对于历史地段内的老旧住区更新，应该基于不同分辨率视角对城市形态进行连续的特征分析。基于低分辨率的片区分析有利于理解片区的衍进机制及空间特征；基于中分辨率的地块分析有助于探索地块的生成逻辑和空间特征；基于高分辨率的街区特征有益于挖掘街区的空间特征与现存问题，从宏观到中观，再到微观的连贯分析，有助于更理性地理解街区的形成背景、过程及其形态的生成逻辑。

此外，在居住类地段城市更新中应该重点关注居民的改造意愿与需求。针对石榴新村居民调研中反映的公共空间不足问题，设计规划者可综合考虑更大地块范围的功能融合与城市更新，对住区周边的办公、居住及学校等功能进行统筹考虑。此处的功能融合强调的更多是居住区周边公共场所空间管理与使用上的资源合理配置，比如住区周边学校、政府等机构可在低人流量时对居民开放，进行空间使用的性质调整，以缓解高密度住区居民紧张的公共活动需求。

资料来源：

图3：图中1927—1988年地图来自南京市规划局/2019年地图来自百度地图；

文中其余图表均为作者自绘。