这届上海年轻租房客太难了

宋杰

“今天房东阿姨主动和我谈续约的事，竟然没有涨我房租，我真是要泪目了。同期的周边房租已经涨了15%多了，不容易……”近日，上海沪漂族李小姐在微信朋友圈这样写道。

据CRIC城市租赁数据库显示，今年以来，上海私人房源市场租金已连续7个月上涨，半年成交量均处于高位，其中6月打破近两年纪录，登顶最高峰，达89元/㎡/月。

“从8月成交租金来看，私人房源租金相较年初涨幅在12%左右，像自如这类分散式公寓，涨幅在5%左右。”CAIC集团战研中心分析师邬晶菁近期接受《中国经济周刊》记者采访时说。

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《中国经济周刊》记者，8月租赁指数为272.8，今年租金累计上涨10.8%。“前几年涨幅都在5%以内，个别年份还不到3%，今年涨幅特别明显。”卢文曦对记者说。

8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中明确：注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。在此背景下，未来上海的房租会冲高回落吗？

5年搬了3次家

沪漂族：我们太难了

新上海人吴波2016年大学毕业，彼时正赶上“互联网公寓租赁元年”， 整个长租公寓领域风起云涌，在互联网的深度嫁接之下，可谓群雄逐鹿。

吴波是租客中第一批“吃螃蟹”的，当时，他与上海寓见公寓签订了租房合同，月租1780元/月在浦东高行镇，“押二付一”正常居住了两年。

“但租金越住越便宜，第二年只要1500元/月，第三年只要1400元/月了，每次降价都是要求提前签合同。”吴波告诉记者。

结果在2018年10月，寓见公寓一纸公告宣布遭遇资金链危机，数万名租客被房东勒令搬家，吴波也成了其中一员。

当时由于上海所租房子的运营方“跑路”，在民警指导下吴波签了房屋清退证明，原本以为事情到此结束。没想到两年后的2020年，吴波却接到了一则来自甘肃省庆阳市仲裁委的短信，通知他被一家商业保理公司申请仲裁。“问题就出在当时租的房子上！”吴波说。

原来，那年吴波使用的租金贷平台元宝e家将他的个人信息卖给了第三方债务公司，并伪造了债务合同，如果缺席仲裁后果严重。吴波立即报警立案，他的仲裁案才暂时进入了“冻结状态”。

“我报案以后，民警来问过我一些问题，此后，对方的仲裁在一个月后以‘未及时缴纳仲裁费为由被自动中止了，直到现在这事再无下文。”9月6日吴波向《中国经济周刊》记者讲述道。

寓见公寓爆雷后的半年，吴波住在公司宿舍暂时过渡。

2019年6月，他通过某知名租房平台，加上服务费共计2700元/月租住在浦东张江镇板块。

“那间房有阳台，大概20平方米，管理还算规范，但属于男女混租，日常管理很混乱，保洁也是越来越乱，而且每年必涨10%成了潜规则，房租越来越贵，管理越来越差，投诉无门，住了一年半以后，我果断放弃合租生活。”吴波回顾道。

2021年 “国际青年公寓”开始兴起，吴波再次搬家入住某大型房企旗下全租赁公寓 ，位于松江泗泾板块，一室一厅一厨一卫45平方米2700元/月。

“从区域而言和张江一样远离市区，但在价位一样的情况下，我从合租变单住了。”吴波向记者介绍，“整体还可以，但存在以管理大学生的方式管理租客，比如扬言垃圾摆放不到位就要替消防罚款。”

“上海市区的房租不起，我们沪漂一族太难了。”吴波对记者說。

轨交房月租金均价已突破7000元，后市如何？

对于像吴波这样的沪漂族而言，租房区域首选离公司近，其次就是要交通方便离地铁近，这种距离地铁近的房源被俗称为“轨交房”。

目前，上海仍在持续不断地推进轨道交通建设。除了已有的19条（含磁悬浮不含金山铁路）、460座车站，还有在建线路共9条，包括14号线、18号线一期北段、机场联络线、嘉闵线等。今后，上海轨交房数量会进一步增加。

据城市测量师行于近期发布的一份报告显示，如今，想花3000元在上海租轨交房的难度越来越大了。

据RVMS系统监测，今年前7个月虽然均价环比涨幅不断收窄，但轨交房的涨幅一直高于非轨交房，并且随着价格差距的进一步拉开，轨交房的成交占比持续下降。目前一套上海轨交房平均租金为7743元/月，自今年年初以来稳步提升，与非轨交房租金的差距整体呈不断扩大的趋势。

具体来看，目前轨交房租金主要集中在每套5000～7000元/月，约占全市所有轨交房小区的34%，仅有2%的轨交房平均月租金在每套3000元以下。与去年同期相比租金结构明显上移，月平均租金5000元以下小区不足30%。

该报告显示，由于每条线路途经区域不同，不同线路的平均租金也会有不小的差异。途经五角场、四川北路、南京东路、豫园、淮海中路、虹桥商务区等市级商圈的10号线，其站点周边住宅的平均租金最高，接近每套10000元/月。途经小陆家嘴—张杨路、南京东路、南京西路、中山公园、虹桥商务区等市级商圈的2号线，虽然平均租金不是最高，但其周边住宅的投资价值相对较高。

不过与去年同期相比，所有线路周边住宅物业的投资价值均有降低，租金房价比下降0.07%～0.22%不等。

“从存量上来看，目前全市14000多个存量住宅小区、800万套房源中，轨交房小区接近7000个，有超过350万套房源。分户型来看，两房数量最多、超过50%，一房和其他户型比例相当。”城市测量师行在报告中这样提到。

“6月毕业季来临，大量租赁需求释放，挂牌、成交量双双上升。上海各区域6月租金涨跌各占一半，同比去年全线增长，半年内几乎所有区域均有所上涨，杨浦区租金半年涨11.1%，静安、青浦区半年涨10.6%，仅闵行呈下跌状态。从成交量来看，青浦、松江、闵行、浦东等郊区为毕业生更青睐的租住地，在成交量上有所上升。”CAIC集团战研中心分析师邬晶菁对《中国经济周刊》记者分析说，“未来预计上海的租金趋势一定是上涨的，只是涨幅可能会受到调控，或者受到大型租赁社区入市的影响，增速减缓。”

据自如研究院发布的有关报告显示，上海依然位列毕业生租住城市第一梯队，吸引众多大学生奔赴发展。在此背景下，长租市场率先回暖，成交量攀升，其中，上海整租、合租成交量同比上涨分别超过15%和6%，环比上涨分别超过8%和5%。下半年，伴随大力发展和培育住房租赁市场、规范发展长租房市场等各项政策的不断完善与落地，长租市场的活跃度将进一步升高，满足更多新市民、青年人的租住品质升级需求，助力多样化住房租赁供给体系构建，打造高质量租住生活形态。

中原地产首席分析师卢文曦认为，一般全年有两次租金涨幅， 一次是年初返工潮，第二次就是毕业季，前者需求往往更多。

“今年很特别的地方是毕业季的需求快赶上了过年的返工潮，短期的失衡主要在于上海就业环境好，高校毕业生愿意留在上海发展。同时，因为疫情因素，到国外深造或者到国外工作的机会减少，这些人还是想留在一线城市发展。上海是他们最愿意工作生活的地方。”卢文曦说，“今年租赁旺季结束，从以往经验来看，四季度成交量会快速下降，租金价格会维持震荡或者小幅回落的走势。”

（文中吴波应受访者要求系化名）

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第17期）