从“深房理事件”看“房住不炒”

赵奉军

8月7日，备受房地产舆论圈关注的“深房理事件”调查处理工作终于取得阶段性进展。4月8日，深圳住建局等七部门发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告称，近期，有网民举报“深房理”存在违法违规炒房行为。经过4个月的初步查实，“深房理事件”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。目前，公安机关已经刑事拘留3人。

中国的房地产市场，自从中央2016年年底首次提出“房住不炒”以来，已经过去5个年头了。再往前，在2005年最早的“国八条”中，中央就提出要“整顿房地产市场秩序，有效遏制投机炒作”。目前看来，至少从“深房理事件”来看，一些城市的房地产投机活动并没有被有效遏制。

也许在一些人看来，房地产投机不仅没有任何过错且像一些机构宣传的那样，是一条“通往财富自由之路”。市场的发展会证明他们的乐观预期完全正确，并给与这种“价格发现”和“风险承担”行为奖励。的确，在学术讨论过程中，投机活动与价格波动的因果关系是有争议的。即使是单向度的因果关系，例如投机活动究竟是加剧了价格波动还是抑制了价格波动，也并未达成共识。如果投机者看到了某种商品价格低于其价值，那他的买入（投机）实际上阻止了价格的进一步下跌，而等到商品价格上涨后，他的卖出活动兑现盈利实际上阻止了价格的进一步上涨。但另一方面，特别是在房地产市场，投机力量推动房价上涨乃至形成泡沫是不争的事实。很多时候，在经济基本面没有任何变化时，房价的大幅上涨大多与投机活动的盛行有关。究其原因，或许与房地产市场（不包括房地产上市公司股票和REITS）是一个只能做多赚钱而无法做空有关，即使是在2008年金融危机期间，那些预期房价会大幅下跌的聪明投资者实际上也不是通过直接做空房地产而是通过大量买入CDS （信用违约掉期）赚钱的。这和其他投资市场大不一样。由于没有对手盘，这种只能单边做多的市场会导致房价要么涨过头要么跌过头。需要说明，笔者在此并非主张建立房地产市场的做空机制。

从现实来看，我国城市的居住用地供给长期以来相当保守，包括居住用地指标在内的城市建设用地总量其实是政府定量配给的，建立在其之上的住房即使是商品住房也带有某种民生性质。如果投机猖獗，必然会将自住需求挤出去影响社会民生，并导致财富分化引发社会不满，这并不符合一个社会的总体和长远利益。更不用说房地产投机活动对人们观念的不利影响。例如，野口悠纪雄在《泡沫经济学》中谈到，日本房地产泡沫破灭前夕，人心浮动，不仅是个人，很多非房地产企业也不务正业参与大量房地产投机活动。

再从宏观经济看，房地产投机活动其实对房价和实体经济既助长又助跌，在繁荣时期，投机活动通过推动住房需求的增长进而推动了住房市场的供给，如果不考虑挤出效应和社会分化，实体经济一片繁荣似乎皆大欢喜;但在萧条时期，这些以往增加的住房供给会成为刺激房价下跌、建筑行业和其他行业需求紧缩的力量。比如，普林斯顿大学的熊伟教授及其合作者最近研究发现，在美国次贷危机前，非自住房购买表征的住房投机活动增加9.9%，导致了繁荣时期房价上升26.5%，萧条时期房价下跌37.4%。导致2004-2006年实际工资增长了13.7%，就业增长了8.4%，人均收入增长了12.9%。随后导致2007-2009年期间实际工资下降了15.4%，就业人数下降了14.6%，人均收入下降了7.8%。看得出来，这种影响并不是对称的，在萧条时期的影响更为明显。如果再细化到行业效应，研究发现，住房投机活动对非贸易行业即零售和餐饮行业的影响要相对大一些，而对贸易行业影响较小，这些行业更多地依赖于全国层面的需求。具体到国内，我们不能因为在某些城市只看到助长没看到助跌就掉以轻心，而应该未雨绸缪高度警惕这种组织化的房地产投机活动。不过，由于泡沫破灭的外部性，地方政府控制房价的努力程度肯定是低于其最优水平的。

从早期的“温州炒房团”到互联网时代的“水库论坛”再到移动互联网社交媒体时代的“深房理事件”，各种组织化的炒房团其实也在“与时俱进”，我们看到的“深房理事件”可能只是冰山一角。与传统的建立在亲缘和地缘基础上的“温州炒房团”相比，由于信息技术和社交媒体的大发展，社群内的交流更加高效迅捷，突破了以往的距离和地缘亲缘壁垒，房地产投机者更容易找到“志同道合”者，形成传播学中所谓的“回音壁效应”和“信息茧房”。再加上金融科技和互联网金融的突破，参与者一旦组织起来形成一定规模，即使在总人口中所占比例仍然很小，也很容易搅动某个区域市場，今天炒房团的能量其实更大。笔者在前期专栏中曾谈到，弥补所有限购和炒房漏洞其实是不可能的任务（见《中国房地产》2021年4月上旬刊），再考虑到经济发展带来的资产配置需求和社交媒体不健康的财务自由宣传以及新房限价政策，要彻底实现“房住不炒”，任务仍然相当艰巨。