土地储备成本审核中的实践与思考

王潼飞

【摘要】土地整理储备成本控制对于土地资源的合理利用和有序健康发展至关重要，也是政府对土地资源有效管理的重要一环，如何更好地实现土地储备成本的高效合理的审核成为政府需要考虑的重要工作。文章基于多年对于土地储备成本审核的实际工作，介绍了土地成本审核的发展和实际工作中遇到的问题，指出土地信息化建设滞后、土地审核专业人才缺乏、人才培养不足和土地审核相关部门协调有待提高等问题，并对如何进一步优化土地储备成本审核工作提出了建设性的措施和建议。

【关键词】土地储备成本;成本审核;土地开发

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、引言

土地整理储备制度是指由政府通过回收、收购、置换和征用等方式取得土地，直接或间接进行前期开发储备，并以出让等方式配置国有土地使用权的制度[1]。现阶段，在地方政府财政收入中，土地收入仍占据十分重要的组成部分，据研究，从全口径财政支出角度看，在教育、医疗、社保、住房保障支出中，土地出让收入贡献了近12%，在包括城建在内的一般经济事务中，土地出让收入贡献了45%[2]。尤其党中央提出“房主不炒”的要求后，如何实现有效地土地储备成本审核，降低土地整理储备成本，对于政府税收至关重要。作者根据自身的实践和经验，对土地整理储备成本现在问题进行说明，并提出自己思考和优化建议。

2、土地储备成本审核中的问题

2.1土地信息化建设滞后，降低审核效率和造成成本的浪费

过去，由于土地整理储备成本工作相对较少，并没有建立专业土地储备成本审核数据办公系统的迫切需求，但随着土地储备制度的逐步建立和发展，尤其过去几十年中国城市化进程的加速和深化，土地储备工作大幅增加，如何建立一个简单、高效、实用的土地储备成本审核专用的办公系统越来越必不可少，且又是大势所趋。而且天津市土地工作范围逐步从室内六区扩大到全市，工作量暴增，全市范围内现场采集和验收工作的时间成本大幅提高，这对利用现代化的互联网、视频会议和卫星勘查等先进技术和专业的工具提出了要求，如何更高效率的服务土地审核，快速且有效地实现成本审核工作至关重要。而且现阶段仍采用传动的工作方式，不仅工作人员效率低，工作强度大，更为关键的是土地储备成本审核周期长，考虑到土地储备整理资金量巨大且往往需要融资贷款，往往一个项目少则几亿，多则数十亿甚至更多，土地整理单位需要贷款完成前期的整理工作，过长的周期也意味着更多的利息，即更高土地储备的成本。

2.2专业和经验丰富的土地储备人才缺乏

土地整理储备成本审核人员缺乏问题既有我国土地储备审核工作发展较晚，与国外发达国家相比发展还不够成熟和充分的大环境有关，也有相关主管部门重视不足有关。土地储备及成本审核工作在西方发达国家已经有上百年的历史，据研究，土地储备首先兴起于荷兰，随后逐步推广到法、德、美等国政府，欧美等国家将土地储备成为“Land Bank”[3]。然而在中国属于新生事物，发展时间不长，国内高校建立此专业的高校更是屈指可数，社会人才更是凤毛麟角。其次，由于土地储备成本相对来说也是新事物，以天津市为例，天津市土地储备整理成本审核中心作为专业工作部门独立出来也不过七八年，土地储备成本审核人员主要从内部调动和外部招聘人员组成，尤其以前涉及土地审核专业业务人员少之又少。

2.3现有土地储备人才培养不足

现阶段，土地了整理储备成本人才大多由其他部门普通的会计人员转岗而来，虽然已经具备成本审核基础理论知识，但是对于土地储备成本审核特性问题仍不够了解，缺少实践和相应专业的理论知识的学习，往往需要自己花费很多时间自我学习，但仍需要较长时间才能独当一面，个人学习需要自己逐渐地摸索也往往事倍功半。另外，对于已有一定经验的审核人员，容易固守自己现有方法和流程，而不能结合市场经济和社会发展，及时更新自己的成本核算方法和成本管理理念，使得工作人员使用一种传统的思维模式进行审核工作，新的管理要求和控制目标如何快速体现在工作中往往是难点问题。最后，由于土地储备工作没有得到足够的重视，缺少培养资金支持也是一个重要方面，造成培养机制一直不能顺利运行，内部和外部培训机会不能把握和实施。

2.4土地审核相关部门协调有待提高

土地储备是一项极为复杂和系统的工作，涉及范围广，需要沟通协调的问题多，例如土地审核一般需要与规划部门、交通部门和财政部门等沟通交流，不同的土地审核阶段又各有各自的特点。但是这些部门分别属于不同的系统，如财政体系、规划体系和国土体系均有各自的要求和法规，实际中出现遇到不同部门要求互相冲突的问题，往往需要较长时间和成本才能协调相应工作，表现为协调成本高，沟通渠道少，配合效率低。

3、关于土地储备成本审核的思考

3.1加快土地储备成本审核信息化建设速度

土地储备成本审核的信息化建设有其特殊性和复杂性，需要土地储备成本审核的主管人员付出較大努力，首先从思想上重视，可以将土地信息化建设作为主要工作目标，有必要可以设置专门的部门，独立负责对土地储备成本审核信息化系统的进行开发和维护，并且负责对系统的持续维护和更新。另外，信息化建设要结合土地成本审核的使用人的实际需求，积极接纳土地储备成本审核人员的意见反馈，切实履行信息化系统高效、简化工作的目的，而不仅仅是为了信息化而信息化，防止信息化的结果反而降低效率，同时，信息化系统应该制定升级流程，经过多个版本的不断迭代和升级，逐步增强信息化系统的科学性和合理性，并结合信息技术的发展，及时更新和应用最新技术，并结合不同时期的实际情况制定相应的信息化升级。

3.2多措施增加土地储备审核人员培养

土地储备审核人员的培养需要全社会的共同努力，首先依靠高校教育体系增加土地储备成本人才的培养，尤其有必要可以与部分高校联合培养，在高校的会计专业中独立出一部分资源，作为土地储备审核工作的专业化定向培养，增大人才数量供给，这样既解决土地储备审核专业人才供给不足的问题，又解决部分高校毕业生的就业问题，一举两得。其次，保持与高校的紧密联系，支持学校对土地储备审核课程进一步优化，使课程更加接近实际土地储备成本审核工作，并且根据实际发展定期更新课程内容，另外，加强教学和实践的结合，增加学生到实际项目中的实习机会，通过接触实际项目更好地理解土地储备审核工作的需求，提高学生对工作的理解和认识。最后，有经验的实际审核人才到学校现身说法也是一个有效方法和手段。

3.3多方面提高現有储备审核人员专业能力

土地成本审核工作是专业性非常强的技术工作，培养和提高土地储备成本审核人员的素质和能力，对于加强我国土地储备审核工作，降低无效资源浪费，提高政府更好服务地方人民的能力等多个方面都是百利无一害。具体工作中，各级领导部门和机构都应该加大对土地储备审核工作的重视程度，在政府业务内部形成对于土地储备审核工作的理解和支持的氛围，同时应该增加土地储备审核工作的预算和人员编制，积极引进一批专业化的人才队伍，并加强对审核人才的培养支持，例如每年预留一定的费用支持人员去兄弟审核单位参观学习，或者邀请学校内的专家学者通过集中授课培训等方式，不断提高审核人员的素养和能力，有必要的可以安排脱产学习，考核合格后才能返回工作岗位。另外还可以通过项目总结和反省方式，通过对典型项目进行梳理和总结，对于普遍存在的共性和难点问题，由经验丰富人员对其他人员进行培训和讲解，后期遇到类似问题各个审核人员就可以清楚如何沟通处理，有效提高团队人员的整体素质和业务能力。

3.4部门内部整合和多部门协调机制建立

加强领导对土地储备工作重要性的认识，在土地部门内部各个部门之间建立有效的协调机制，以完成统一的土地储备工作为大局，通过内部改革消除部门利益冲突，统一内部各个部门的利益诉求，严格贯彻落实市委对于土地审核工作的要求和相关文件的精神，保证所有土地储备审核工作在统一、公开、公平、公正、高效地实施和完成。同时，加快多个相关部门之间问题的协调能力，主要通过市委领导牵头建立协调机制，如以例会形式组织多部门定时沟通，形成一致意见后推动土地审核工作的快速完成;其次，对于已完成工作，建立“备案制度”，即对于土地审核问题中典型个案，增加到问题备案中，后期遇到类似问题将按照备案照例执行，即保证土地审核工作的速度，又满足了相关制度和决议。

结语：

土地储备成本审核工作是我国土地管理和发展工作重至关重要的一环，足够和优秀的土地储备成本审核人才队伍的建立和发展，对于保证成本审核工作的健康发展有着积极作用。为了更好服务社会，应该从土地储备成本审核信息化建设、土地储备审核人员培养和能力提升，以及提高多部门的协调等多个方面努力提高和发展，为我国建立完善和成熟的土地储备成本审核制定做出更多的贡献。

参考文献：

[1]左娜.城市土地储备规模及成本问题研究[硕士学位论文].上海：华东师范大学，2010

[2]潘艾敏，温雅清.城市建设资金的稳定来源及结构性调整.城乡建设，2013（09）：43-46

[3]曾玉丹.国内外土地储备研究进展综述及展望[J].国土资源导刊，2007，4（3）：72-74. DOI：10.3969/j.issn.1672-5603.2007.03.024.