“房地一体”项目主要技术问题及对策探讨

魏波

摘  要：“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，是切实落实《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》文件精神、维护农民合法权益、促进农村社会秩序和谐稳定的一项重要举措。该文以广东省惠东县为例，对“房地一体”工作进行简单介绍，总结在惠东县作业过程中，“房地一体”出现的主要难点及意见建议，为其他地区“房地一体”工作提供参考。

关键词：房地一体  农村宅基地  集体建设用地  确权登记

中图分类号：F321                          文献标识码：A文章编号：1672-3791（2021）05（b）-0116-03

Abstract： "Real Estate Integration" is an important measure to effectively implement the spirit of the notice of the Ministry of land and resources on issues related to further accelerating the registration and certification of the right of homestead and collective construction land， safeguard the legitimate rights and interests of farmers and promote the harmony and stability of rural social order. Taking Huidong County of Guangdong Province as an example， this paper briefly introduces the work of "Real Estate Integration"， summarizes the main difficulties， opinions and suggestions of "Real Estate Integration" in the operation process of Huidong County， and provides reference for the work of "Real Estate Integration" in other areas.

Key Words： real estate integration; Rural homestead; Collective construction land; confirmation registration

“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作是以农村宅基地和集体建设用地为单位，查清“房地一体”农村宅基地和集体建设用地组成的不动产单元状况，包括房屋（建、构筑物）信息、宗地信息，以“总登记”方式对符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，“房地一体”是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的一项重要举措。

惠东县在农村地籍调查成果的基础上，核实土地调查，补充农村房屋调查，全面查清农村宅基地、集体建设用地及其地上房屋的空间位置、面积以及权属状况等基本情况，以“总登记”方式对符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，确保按时保质保量完成“房地一体”确权登记发证工作。

1  惠东县“房地一体”项目主要技术路线与方法介绍

1.1 技术路线

惠东县“房地一体”项目调查宗地预算总数为192 775宗，修补测预算总面积为61.55 km2，该次农村房地一体不动产权籍调查工作由惠东县人民政府统一组织实施，按照“总登记”的模式[1]开展。以宅基地和集体建设用地权籍调查为重点，以满足“房地一体”农村不动产登记发证工作为出发点，以行政村为单位，首先进行1∶500数字化地形图测绘，然后利用新测的1∶500数字化地形图结合不动产登记数据、农村地籍调查等已有成果资料数据制作工作底图，在此基础上进行地籍测量、房屋测量、宗地权属、房屋现状调查等工作[2]。结合惠东县实际情况，采用房屋实地丈量作业方法，只丈量房屋外围边长及附属设施，其余房屋内部附属设施不做要求。权籍调查完成后，将权籍调查结果在本集体经济组织范围内进行公示，公示期满且无异议的，按照《不动产登记数据库标准（试行）》等技术标准，利用ArcGIS或专业的房地一体建库软件进行调查资料的数据库建设，建立农村房地一体不动产权籍调查数据库[3]。在权籍调查成果基础上，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等有关规定和惠东县不动产登记审批流程，开展不动产登记发证工作[4]。具體技术路线如图1所示。

1.2 调查方法

“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查方法[5]的选择，要以充分保护土地权益、维护交易安全为基础，统筹考虑基础条件、工作需求和经济技术可行性，避免重复投入，因事、因地、因物，审慎科学地选择符合该地区实际的调查方法[6]。原则上，同一地区内可以采用一种或多种调查方法共同开展调查工作。惠东县农村大部分地区均无1∶500数字化地形图，仅少部分地区有1∶500数字化地形图成果，根据惠东县实际情况及已有相关数据分析，该次调查对无1∶500数字化地形图区域采用倾斜摄影测量法开展，对已有1∶500数字化地形图区域采用部分解析法开展。无大比例尺地形图区域采用倾斜摄影测量制作1∶500数字化地形图，已有1∶500数字化地形图区域采用常规全野外数字化法进行修补测[7]。

充分利用惠东县农村地籍调查成果、新测及修补测1∶500数字化地形图成果，采用“实地核查、房屋实地丈量”的方法[8]，对宗地、房屋开展“房地一体”农村权属调查与测量，计算宗地面积和房屋面积，并绘制宗地图和房屋平面图[9]。

2  惠东县“房地一体”项目进行中的主要技术难点

2.1 时间紧，任务重

惠东县“房地一体”项目招投标工作于当年9月开标确定中标单位，定于12月底完成底图制作和外业调查工作，惠东县调查宗地预算总数为192 775宗，修补测预算总面积为61.55 km2，时间紧，任务重。

2.2 标段多，作业方法不统一

惠东县“房地一体”项目共分为6个标段，有6家单位参与完成，作业方法、技术路线很难统一，对于相同问题没有统一思想、统一处理，外业调查方法多样，有使用传统方法收集资料，比如使用个人手机拍照收集身份证户口本等信息，不符合保密规定，有使用二维码手段收集权籍信息，存在村民因指认错误认错房子的情况，导致整村数据混乱导致返工，更影响调查进度。

2.3 难以拆分作业

内业整理时以自然村或者行政村为最小作业单位，无法将自然村拆分成多个任务，内业整理时一个工程无法分块进行导致进度缓慢。

2.4 存量数据处理困难

由于惠东县对已发集体土地使用证等数据缺乏有效管理，已有集体土地使用证未落地落宗，这就导致“房地一体”数据无法直接入库办证，在入库办证前必须与已有土地使用证挂接，原土地使用证年代久远，由于遗失、原权利人已故或房屋已更名等多种原因，大部分房屋原有土地使用证在外业权属调查时未收集到，后期还要凭借国土系统的土地使用证资料逐个下村确认，致使村民产生厌烦心理，增加“房地一体”工作难度。

3  惠东县“房地一体”项目经验探讨

3.1 合理安排作业流程

“房地一体”工作前一阶段的基础资料获取工作主要包括地形测量、房产测量和权属调查，在实际工作中通过几种方法的对比，在时间充足的情况下，地形测量应放在前期进行，地形测量完成后，对每栋房屋进行编号后进行房产测量和权属调查，这样，后期收集的资料都可以与唯一的房屋编码对应，不会混乱;存量数据落地落宗工作应与权属调查同时进行，如此已发的土地使用权证可以挂接到对应的房屋，不需要进行二次下村核实，减少工作困难。

3.2 合理选择作业方法

在实际作业中，权属调查方法主要有以下3种。

3.2.1 传统作业方法

外业一组人员对房屋拍照两边，一组人员进行权籍资料收集后，内业人员对外业资料进行整理、汇总、入库。此方法的优点是在人手充足的情况下可以大范围快速作业，对外业人员技术要求不高;缺点是外业多组人员收集大量资料后交给内业人员整理，容易混乱。

3.2.2 平板作业方法

作业人员利用数据处理软件提前将地形图资料导入平板电脑中，外业调查时只需将村民实地指认的房屋对应到地形图中的相应房屋上，直接生成宗地图，直接利用平板电脑对房屋、权属资料进行拍照存入相应宗地的文件夹内，完成后将数据导入电脑中即可[10]。此方法优点是作业清晰，每调查一宗就生成一个宗地编号，不易混乱出错，身份证信息可直接读取填入对应位置，既节省时间又保证了信息正确率，外业资料照片在拍摄时即按照相应文件夹存放，内业无需整理，在长期作业中此方法比较节省时间且不易出错;缺点是此方法对外业人员技术要求相对较高，需要对外业调查软件熟练使用。

3.2.3 利用二维码等新技术收集权属信息

部分作业队伍利用二维码让村民自行指认房屋并上传权利人信息等相关资料。此方法优点是节省人力和时间，与其他环节可同时进行;缺点是由于农民受教育程度低，对于新技术接受和使用较困难，房屋认定错误会导致部分资料混乱，使用此方法效果不太理想。

3.3 合理安排作业人员

在条件允许的情况下，人员分区、固定作业人员尤为重要，每个村小组由固定人员做到底，一方面，可以激发作业人员的责任心，保证每个环节的质量;另一方面，“房地一体”工作环节众多，工作繁琐，经常需要与镇、村干部对接，需多次与村民接触，固定作业人员也方便与镇、村干部和村民沟通，有利于工作开展。

4  结语

“房地一体”农村不动产登记发证工作是维护农民合法权益、促进农村社会秩序和谐稳定的一项重要举措。要做好这项工作，需要各级政府、测绘单位及村民相互配合，测绘单位应做好统筹，理顺作业思路，完善作业方法，合理安排作业人员和进度，以保障“房地一体”工作按时保质保量完成。

参考文献

[1] 刘春英.浅议农村房屋权籍调查确权登记问题处理[J].科技创新导报，2017，14（7）：158-159.

[2] 陈永立，赵彦荣，王菁.农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨[J].测绘与空间地理信息，2015，38（12）：213-215.

[3] 解旭光.浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性——以宁波市北仓区为例[J].浙江国土资源，2016（10）：41-42.

[4] 马广涛.农村房屋权籍调查中房屋测量的作业方法与分析[J].建筑工程技术与设计，2015（17）：1588.

[5] 宗金娥.農村集体土地确权发证工作思路及对策[J].现代农业科技，2012（17）：339-340.

[6] 黎藜，刘秀华.我国农村集体土地所有权的法律改革探讨[J].西南农业大学学报：社会科学版，2011（3）：45-49.

[7] 天津市不动产登记局.天津市宅基地及地上房屋确权登记解读[J].中国房地产业，2017（3）：32-33.

[8] 潘智良，张弘达.浅析农房权籍调查及测绘质量控制[J].江西测绘，2020（4）：56-58.

[9] 尚作为.宅基地及房屋确权登记问题及建议[J].国土资源，2018（6）：38-39.

[10] 胡建龙.农村房地一体权籍调查管理平台设计与实现[J].北京测绘，2020，34（11）：1497-1501.