关于如何优化房地产企业成本核算的研究

杨珊红

摘要：房地产企业主要业务活动是房地产的开发与经营，表现为生产房地产产品与经营房地产产品。随着会计准则的不断完善，各房地产企业务必要结合自身实际特点，紧密分析成本核算内容，才能更好地进行日常业务的财务核算及管理，有助于提高房地产企业的经营效益。文章简单介绍了房地产企业的成本核算，详细分析了现阶段成本核算存在的主要问题，并就如何优化房地产企业成本核算提供了五项切实可行的方案作为参考。

关键词：房地产企业;成本核算;问题;优化方案

对于房地产企业而言，成本管理是一个系统化的、综合性工程，各个环节紧密联系不可分割。务必要保证每一个成本核算环节都准确无误，才能够为企业增强核心竞争力提高保障。例如工程造价、项目评估等均有赖于准确的成本核算。有序的成本核算不仅能加强房地产企业的财务管理职能，更能为其节流提高效益，使其能更好地实现投资决策的最优。

一、房地产企业的成本核算

会计上所谓的成本指的是为了获得预期的收益需要付出的代价，既可以表现为已经付出的代价，也可以表现为应当要付出的代价。而房地产成本则是房地产企业在开发项目的过程中通过早期规划、竞拍土地、建造房屋、销售商品房等一系列活动实现盈利的过程中发生的资源消耗，这些被消耗的资源统称为房地产成本。房地产企业的成本核算就是围绕着房地产企业从成本展开的，目的就是实现成本计量的准确并最终提高成本管理的效益。房地产企业的成本核算方法包括单位成本法、计划成本法、完工百分比法、估算法、分类系数法等，各企业在选用时应当结合自身特点谨慎选用。

二、现阶段房地产企业成本核算存在的主要问题

按照房地产企业成本核算的周期，我们将主要存在的问题分为以下几类。

（一）在早期决策阶段的房地产成本核算存在的问题

通常在早期决策阶段，需要房地产企业的市场部能够对所在区域的房地产价格做准确的预估，包括该市场区域的商品房供需以及未来的市场稳定性及成长性等也要做出准确的预估，才能够确保市场的成功开拓。毕竟房地产开发的周期较长，对市场的长期预期就显得特别重要。同时，需要对市场区域内的安装工程造价等进行充分调研，很多房地产公司在调研上存在方法不当或者搜集信息不全面的问题，就容易导致早期阶段出现成本预估错误，并且未能建立完善的信息库，浪费大量的资源去进行信息的搜集整理。在部门配合度上，企划部、销售部和成本部无法紧密配合，所以成本测算的数据往往存在偏差失实的情况，最终也会影响拿地的决策。

（二）在项目设计阶段的房地产成本核算存在的问题

随着房地产企业的快速扩张，房地产企业的项目设计往往时间较赶，这就导致进度控制与成本优化往往不能兼顾。具体表现在以下两个方面。一方面，各个项目的规模不一样，为了赶进度，可能存在套用其他项目的设计标准与成本标准的情况，在设计的过程中容易偏离具体需求，造成成本超支现象或者是设计标准降低等情况。另一方面，房地产企业内部各个部门在参与项目设计的过程中，无法积极有效地配合协调，甚至会存在扯皮条的推脱现象，这种现象就会导致规划设计可能存在潜在的无法通过审核的风险，导致形成大面积的修改，这反而会进一步造成项目资源的浪费，不利于进行有效的成本管理。

（三）在项目投标阶段的房地产成本核算存在的问题

在项目的招投标过程中，房地产企业不可避免地会遇到不合理竞价、招标质量差、串标等现象，使得招标的过程中存在较大的风险，都会造成成本核算的混乱。在具体的成本计量与核算方面，往往不认真询价，在定标的过程中没有形成合理的价格区间，而企业总部对项目招投标过程中的成本监督也存在随意性，使得招标的腐败成本有所增加。另外，由于缺乏人工统计或者人工统计程序不规范，会造成项目的成本部门无法根据合约规划控制合同的金额，导致成本管理失控。

（四）在項目建造阶段的房地产成本核算存在的问题

导致施工阶段出现成本核算问题的最直接因素是施工组织方案往往只注重安全性或者赶进度等单一方面，没有从成本控制角度来选择最优方案。如果房地产企业不能实时取得施工技术上的最新突破，也可能会存在无法取得最优成本策略的情况，造成成本浪费。同时，施工过程中，如果团队不能做到合理规划组织工序，对各道工序的管理过于粗放，往往还会造成材料无法及时采购到场、施工单位故意拖延工程进度，最终导致发生索赔成本的情况。另外，在施工过程中，有些房地产公司没有对合同条款进行详尽分析，不会利用合同条款对施工单位进行施压，也没有及时地检查施工进度及质量，导致返工、索赔成本的剧增，而且还有拖延工期的风险。

（五）在项目竣工阶段的房地产成本核算存在的问题

在该阶段的成本核算主要存在以下几个方面的具体问题：第一，施工单位往往不主动积极地去向房地产企业上报每个阶段的结算材料，使得结算的工作存在拖延，而导致这个现象的原因可能是付款进度的把控上不准确，如果超额支付合同款，那么施工方肯定不会积极地来进行结算，这就需要房地产企业积极地调整付款方案来控制施工方的结算验收进度。第二，项目的竣工验收往往比较复杂，涉及到的数据庞大繁多，也需要各个部门配合提供相关结算资料，使得项目的竣工验收工作量庞大，在没有有效的信息化管理平台时，容易出现手工统计错误、融入太多主观性判断的情况，最终导致项目竣工的成本核算出现较大的误差。

三、如何优化房地产企业成本核算的方案举例

（一）需要加强整个房地产企业成本管理的意识，将企业的业绩考评与成本管理最终挂钩

房地产企业内部传统的成本管理观念已经过时，需要企业打破固有的限定思维，将成本管理工作作为一项系统性的工程，来对成本核算的具体项目、方法等依赖现实情况进行全方位的分析探究，开发一套适用于企业内部并且能切实落实下去的成本核算制度。加强企业的阶段性培训，是提供企业上上下下成本核算意识的重要手段。房地产企业的上层领导，应该对成本核算有最细致的研究，并且在日常管理中通过制定有效的业绩考核方案来激励全企业进行成本节约。当然成本的节约务必要与效率的取得相平衡，而不是盲目单方面地节流。