国外住房租赁市场发展的经验及启示

彭莉莉 邹江

摘  要：在住房市场化改革制度发展以来，国民产生了对住房“重购轻租”的思想，长此以往就使得我国的住房租赁市场发展明显滞后，且存在着市场秩序混乱、供需失衡、法律体系不完善、租户权益难以保障等诸多问题。该文通过梳理部分主要国外住房租赁市场建设发展较好的经验，结合我国的实际情況，提出了我国的住房租赁市场可以在多渠道筹集住房租赁房源、鼓励住房租赁运营企业规模化专业化发展、加快形成租购同权格局等方面可借鉴的策略。

关键词：住房租赁  可持续发展  国外经验  启示

中图分类号：F293.3                        文献标识码：A文章编号：1672-3791（2021）05（c）-0232-03

The Experience and enlightenmengt of Rental Housing Market Abroad

PENG Lili ZOU Jiang

（Chongqing of Finance and Economics college， Chongqing， 401320  China）

Abstract： Since the development of the housing market-oriented reform system， citizens have developed the idea of "buying more than renting" housing. The country's rental housing market is obviously lagging behind over time. And there are many problems such as market disorder， supply and demand imbalance， legal system imperfective， and tenant rights difficult to guarantee. This paper discusses issues that china can draw lessons from such aspects as raise rental houses  through multiple channels， encourage large-scale and professional development of housing leasing companies， accelerate the formation for the same rights pattern of renting and buying through sorting out some major foreign experience.

Key Words： Rental housing; Sustainable development; Foreign experience; Enlightenment

1  我国租赁市场的现状

自我国开始实行住房制度改革以来，房地产市场便得到了蓬勃发展。房价的持续高涨，大中城市买房难一直是社会的焦点问题，这也是由于城镇住房市场供应结构单一所致。为适应城镇居民的住房需求，2016年国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，这也是自我国改革开放以来，首次明确提出要大力发展租赁住房。同时，党的十九大报告中也指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。[1]” 然而受传统思想的影响，我国国民对住房偏于“重购轻租”，导致我国住房的租售市场发展严重失衡，住房租赁市场的管理方面也是秩序混乱、法律体系不完善、租户权益难保障等诸多问题凸显。为促进我国房地产市场的健康可持续发展，该文梳理了部分主要国外较有代表性的住房租赁市场建设发展的经验，旨在为我国发展规范住房租赁市场提供理论参考。

2  国外住房租赁市场建设经验

2.1 德国

德国的住房租赁家庭占有一半以上，且住房租赁人口逐年呈现上升趋势。德国依靠其成熟的住房租赁制度，成为西方发达国家中住房租赁市场建设较为成功的代表性国家。在保持其住房租赁市场长期性和稳定性的过程中，形成了自身的特点。

2.1.1 以市场机制为主体，国家合理调控租金

德国的住房租赁仍然是以市场化为主要导向，政府利用“租金明镜”这样的租金控制工具，通过对过去3～4年类似的租赁住房租金跟踪计算来调整各级租金标准，以保证房租基准能与市场租金的变化保持一致。

2.1.2 以法律制度为依靠，保障租住双方权益

德国现有法律《住房租赁法》《租金水平法》《住房建设法》《私人住房补助法》被称为德国住房政策的“四大支柱”。其中，《住房租赁法》中明确，住房租赁的租金是以“租金明镜”为依据，对租住双方进行约束;《租金水平法》则是根据各个城市综合评估制定的《房屋租金水平表》严格限制房租价格，避免租金的随意增减，从而确保房东及租户的双方权益。

2.1.3 以社会互助为支撑，完善租房市场福利

政府联合非营利住宅公司、社会自治团体等对多子女家庭、残疾人、低收入者、养老金少或领取救济金的居民提供公共福利住房供其居住。同时，德国专门成立了“租房者协会”“社会福利协会”“土地和房屋拥有人协会”，为低收入家庭提供多元化的住房保障服务。

2.1.4 以政策扶持为助力，推动租赁市场经营规模化

为提升租赁市场的集中度，德国政府有意识地引导房地产租赁企业进行规模化经营。同时，也通过一些建房补助、税收等政策，来推动房地产开发企业加入住房租赁市场，促成其成为住房租赁市场的供给主体之一。目前，德国的前七大房地产开发商中就有5家现以住房、公寓的租赁为主业[2]。

2.2 美国

美国的住房租赁人口比重大、占比高，市场活跃。在其住房租赁市场的近百年发展中，經过不断地进行调整和完善，形成了以实现向全体美国人提供高体面、安全和整洁的居住环境为目标的住房政策体系。

2.2.1 多元化的房源供给渠道

美国的住房租赁的市场化程度较高[3]。除了政府出资兴建保障性住房外，美国政府还允许私人参与修建住宅用于市场租赁运营，同时通过提供金融福利、税收优惠等方式鼓励开发商投资或与开发商合作兴建租赁住房，从多个渠道为市场提供可供租赁的房源。

2.2.2 有效的税收激励政策

美国通过免收增值税的政策（允许美国个人的主要住宅，在房屋交易时可以享受部分的免收增值税政策，但免税的前提条件是业主在持有房屋所有权的任意五年内，至少两年住在该房屋中），促使多数业主在交易前选择“自住两年，出租三年”的模式来享受免税政策。此外，美国税法表示，租赁房屋的维修费用和各项使用维护支出都可以用来抵税，且租赁住房还可以享受“折旧冲回”政策，即房屋每年折旧部分都可以用来抵税。

2.2.3 适当的租房补贴

“租房券”是美国政府针对低收入家庭实施的极为重要的货币化补贴政策。美国住房和城市发展部（HUD）制定了严格的低收入家庭资格认定标准，通过“租房券”来给予低收入家庭适当的补贴，给予低收入家庭自由选择租赁住房的权利。

2.3 加拿大

加拿大是高福利国家的代表。其住房保障体系的涉及面十分广泛，从政府的公共住房建设到各种资助计划，以帮助加拿大人实现“人有所居”的基本权利。

2.3.1 定期建设政府房

加拿大政府每年均下拨专款建设一定数量的政府房，由政府委托专门的公司进行管理。政府房实行以较低廉的价格出租，按承租者收入的百分比交租，在真正意义上保障国民的住房权利。

2.3.2 市场开放程度高

除政府规定的特殊政策性住房外， 加拿大的所有商品房都可以在市场上自由租赁，且手续简便快捷，只是对于租期超过3年的房地产租赁交易， 需要签订书面租约。

2.3.3 维护业主承租双方利益平衡

加拿大通过修订《租房法》，最大程度地去平衡业主与租客双方的权益。

2.4 日本

日本是典型的人多地少国家，住房需求一直以来都是日本本国的焦点问题。因此，日本在住房租赁方面有符合自身国情的措施。

2.4.1 严格的监管体系

日本以专业化的租赁机构为市场主体，主要是通过建立“宅建士”制度（统称宅地建物取引士，在日本从事住房中介业务需要通过全国统一考试，取得从业资格证，即“宅建士”）、创设住房租赁管理人员登记制度以提高从业门槛，增强住房租赁业务的专业性[4]。

2.4.2 完备的法律法规

日本以《民法》为核心，以《借地借家法》为主要依据，先后颁布了《住房金融公库法》《公营住宅法》《城市住房计划法》等20余部系列相关法律法规，并设立专门的政府机构对住房租赁市场进行管理和调控。

2.4.3 租金托管制度

为防止“恶意涨租”，日本还制定了租金托管制度。当出租人要求租金上涨超过承租人预期，承租人可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住，不用考虑因未交给出租人租金而被强制搬离。

2.4.4 政策性金融支持

日本房地产投资信托基金，简称J-REITs，是日本在住房租赁金融市场中最普遍使用的融资手段，设立有公司型REITs和契约型REITs，但大都为公司型REITs。公司型REITs以一个投资公司为核心，通过这个平台进行股权融资和房地产资产的投资，且必须向外寻找资产管理机构，对REITs的房地产资产进行管理和监督，即外部管理模式[5]。房主将住房信托给房地产投资信托公司让其运营管理，信托公司向租客收取租金，同时给房主红利。除此之外，REITs支持建设的租赁住宅数量近年来也显著增加。

2.5 新加坡

在解决居住问题上，新加坡的模式堪称各国典范，虽然租住人口占比较低，且没有专门的住房租赁立法，但新加坡组屋模式较好的解决了自治初期的“房荒”问题。

2.5.1 公宅为主、私宅为辅的供应体制

政府以强大的财力建设组屋，这是政府为新加坡公民推出的保障性住房。组屋定价机制以居民收入为基准，其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强。

2.5.2 中央公积金为主、商贷为辅的金融制度

新加坡是最典型、最成功利用公积金制度实现“居者有其屋”的目标，解决其居民住房问题的国家。中央公积金局是新加坡最主要的房地产融资机构，对于低收入不具有购买能力的群体，在政府提供补贴下，每月只需象征性支付租金便可入住组屋。

2.5.3 加强住房租赁管理和服务

新加坡政府对公共租赁住房建设用地、承建企业以及公共租赁住房消费群体均设计了详尽的保障制度及操作细则，一方面满足了政府服务于民的监管服务要求，另一方面为公共租赁住房承建企业尽职尽责提供了标尺，并保障了中低收入群体公共租赁住房合法权益[6-7]。此外，新加坡政府制定了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。

3  结语

我国的房地产市场已进入到存量房时代。这表明，我国的存量房市场尤其是租赁市场拥有广阔的市场空间。同时，大力发展住房租赁市场也是近年来我国在住房制度领域的重要举措。吸收借鉴国外住房租赁市场发展的经验，结合我国的实际情况，可为健康可持续的住房租赁市场发展提供宝贵建议。

（1）多渠道筹集住房租赁房源。我国的住房供给结构单一，无法满足不同层次的住房需求，可考虑从税收优惠、资源整合、公私合营等多方面筹集除国家保障性租赁住房以外的可供租赁的房源。

（2）鼓励住房租赁运营企业规模化专业化发展。我国虽有很多经纪机构混合持有住房买卖、租赁等业务，但租赁业务占有市场的份额仍然很小，且不具集中性。可考虑通过政策、金融等扶持福利，鼓励部分企业集中住房租赁市场，形成规模化专业化的运营模式来助力住房租赁市场的发展。

（3）加快形成租购同权格局。“重购轻租”思想归根结底就是租赁的权益得不到有效保障所致。我国在住房租赁市场的相关法律法规体系还不够完善，业主和租户的权益始终没有得到有效平衡，使得我国的住房租赁市场的消费环境不够明朗。因此，加快完善政策制度，形成租购同权格局是实现住房租赁市场健康发展的有力保障。

参考文献

[1] 李东杨.习近平分配正义观研究[D].东北财经大学，2019.

[2] 汪建强.规模化住房租赁企业的政策塑造——德国经验解析[J].石家庄学院学报，2020，22（5）：60-65.

[3] 汪军.租赁住房建设的美国经验及对我国的启示[J].现代城市研究，2020（6）：103-109.

[4] 陈立中，徐声星，陈新政.发达国家住房租赁市场管理的成功经验及对我国的启示[J].当代经济，2019（12）：130-132.

[5] 刘勃男.我国住房租赁金融监管法律制度问题研究[D].沈阳师范大学，2020.

[6] 鲜丹.国外公共租赁住房制度改革及经验借鉴[J].中外企业家，2019（33）：210-211.

[7] 完善我国保障性住房融资体系的若干问题研究[C]//中国经济分析与展望（2011—2012）.中国国际经济交流中心，2012：267-283.