城镇规划与土地储备问题研究

张富中

（镇平县规划发展中心，河南 镇平 474200）

根据我国目前城镇规划和土地储备的情况分析，其中还存在很多的问题。我国目前正处于城市化建设的过程中，土地储备和城镇规划之间有着重要的关系，在城镇规划的过程中也必须考虑到土地储备方面的情况。传统的土地储备工作已经不能适应现代的发展要求，因此在城镇规划的过程中应该正确的处理土地储备问题。

1 城镇规划与土地储备存在的问题

1.1 城镇规划、土地储备需求不平衡

为了实现土地收益的最大化，土地市场总是保持在偏紧状态，地价被抬高，容易阻碍房地产调控。二是用地错误。城市的建设和发展离不开交通、教育、商业、医疗等配套条件。由于政府过于依赖土地财政，往往过于强调能产生经济效益的土地供应项目。浪费土地资源。最后是空间分布的问题。二级城市有土地需求，比如人口流入，三、四级城市人口多，住房就没有那么迫切了。它已经飞进了住房和人口太大，无法满足实际需求的城市。另一方面，城市过度拥挤依赖财政支持，不适应市场需求，土地利用不当，难度大，一个地区的城市规划似乎决定了城市发展建设的方向。它已经流入城市房屋和人口太多，无法满足实际需求的地方。另一方面，人口众多的城市土地过剩过度依赖财政支持，不适应市场需求，土地利用不当在许多区域城市规划中，我们考察了更多城市的整体形态是否在于外部形象的细节，而忽略了交通网络规划还是住宅改造是否标准化。在研究框架下制定的土地储备规划，可能受到一些小问题的阻碍，不能顺利发挥作用。

1.2 相关法律制度不健全

对许多城市实际发展情况的调查显示，许多农村城市和土地储备并不统一。土地储备是城市土地管理的一部分，土地管理以“全国土地分类”为基础。在土地恢复和储备完成后，后一项分配工作对土地兼容性有很高的要求。我国有关土地储备管理的法律主要是“管理方法”，内容总结了以往土地储备的经验，上升到政策层面，具有强制性。在制度储备方面，规范性文件与地方规范存在差异，地方规范是现阶段土地储备工作发展的参考，在现阶段，土地储备与其他部门和行业的规定相冲突的情况下，土地储备工作有可能难以开展。制定这些土地储备法，是为了加强政府的土地管理，对土地市场实施规范调控。土地贷款也存在法律问题，目前实行的土地储备制度没有法律限制。

1.3 管理体系存在问题

考虑到地方政府对土地资金的依赖，对土地整理的主观评价缺乏科学、充分的技术指导，有必要：混淆整地的工作目标，把土地整理的短期效益作为编制城市规划的重要因素。因此，在实际工作中我们注重土壤的开发，以达到城市的经济效益。特别是实际储备比规划审查快，政府也不知道实际储备的范围和可用性，虽然城市发展对于提高经济效益非常重要，但政府可以在短时间内放弃城市规划来提高经济效益。在中国，由地方政府举办是不统一的。大多数职能部门根据自身的模式，为土地储备机制提供固定的功能。然而，由于盲目追求经济利益和与地方城市的竞争，农村储备机制的功能定位容易脱节。中国现在有2000多个外汇储备。在强大的竞争压力和相对较高的竞争压力下，我国最重要的垄断地位得到了一定程度的降低，这使市场产生了一定的活力，对保持土地市场供求平衡起到了积极作用。

2 城镇规划和土地储备的关系

2.1 城镇规划和土地储备具有统一性

城镇规划是城市建设和管理的重要基础，城镇规划中将城镇的发展方向和城镇的规模特点进行统一的安排，使得城镇的土地使用和空间资源得到合理使用。城镇规划对于各项建设都有着综合性的计划，以此来实现城镇经济的快速发展。在城镇规划中会将节约使用土地资源作为基本的原则，进而保证城镇规划中能够合理的利用土地资源。土地储备，是我国从计划经济转变成市场经济的重要改革措施，使得土地的使用方式有了很大的变化。土地储备的目的是为了调整市场经济，进而做到用市场的发展来安排土地资源，用供给的方式来逐渐引导市场的需求。实行土地储备策略有着重要的意义，可以有效的为城镇的建设聚拢资金，结合城镇规划不断地调整土地资源的配置，和土地使用功能。从以上的分析可以发现城镇规划和土地储备有着密切的联系，两者相互促进，相互发展。

2.2 城镇规划和土地储备的相互作用

城镇规划对土地储备有着指导和协调的作用，同时还能控制土地的储备量。土地储备可以促进城镇规划和城镇的经济发展。城镇规划的过程中应该注重土地储备，土地储备应该将城镇规划作为指导方向，按照城镇规划来决定土地的储备工作内容，这是城镇规划中采取的重要手段之一。此外，城镇规划应该和土地的使用与储备相结合，整体上对土地资源进行合理的规划和配置，提高土地资源的利用率和经济价值，进而促进城镇的发展。

3 土地储备、城镇规划策略

土地储备制度分布如图1。

图1 土地储备制度分布

土地储备、城镇规划策略根据上图的分布，进行转型路径分析。

3.1 投融资渠道的多样化

现阶段，土地整备模式的融资过程已经破裂，当前的制度变迁需要充足的资金支持，从而可以获得较为稳定的资金进行转换，有效规避金融风险问题。为了解决具体问题，建立了土地基金，比如发行土地债券，经济发展较快，适用于比较成熟的地区。因此，为了更好地实现土地调整，必须根据地方政府的收入采取措施。此外，通过建立土地出让金、税收制度等相关制度，对传统贷款模式进行更新和更新。

3.2 完善法律法规

在建立相应法律法规的基础上，建立相应的法律管理制度，建立相应的等级管理制度，可以有效规范土地储备制度。建立符合完整法律的规则体系，可以保证参与土地储备流转的每一个受益人都受到法律的约束，能够在更加严峻的环境下发展土地流转。

3.3 规划作用的策略

1）城市规划与土地准备相辅相成，城市规划工作在土地储备的全过程中得以分解，特别是在需要收回和储备所需的土地资源时，必须在资源的申请和审查阶段进行下一步开发。城市规划科有详细的城市规划信息，支持和支持土地储备司的活动，最大限度地根据科学合理的城市建设重要性，选择土地储备和范围。为开展土地储备工作，必须有一定的科学合理性，政府规划提出规划内容作为指导，尽快开展土地积累工作，并进行了交通网络的建设和城市服务的基础。

2）城市规划是土地整理工作的基础和前提。城市土地储备工作需要三个步骤。一是信息资源的储备，二是红线储备，三是真实储备。在第一阶段的信息资源储备阶段，将最新的城市规划方案与建设规划方案相结合，对土地储备资源进行全面搜索。在工作开展过程中，不能把不适合规划的土地资源收储起来。或者开发后，是不利于经济增长的土地和城市绿化用地。

3）有效提高城市规划质量，可以增加土地资源后期流转后的收益。城市规划有利于改善土地资源，改善城市功能，提高城市综合能力。城市规划一旦制定，你不能在短时间内改变它。这需要时间。为了提高城市规划的质量，工作人员必须在编制初期具有持续的可见性和可行性，并以更高质量的城市规划规划来指导土地整备工作的开展。以更高质量的城市规划为主导的土地储备可以最大限度地优化城市的空间结构和资源配置，优化土地资源配置，最大限度地提高土地资源的使用价值。

3.4 合理调控城镇规划和土地储备

我国的城镇规划中经常发生土地储备和使用不合理的情况，原来的土地储备管理和城镇规划方式已经不能适应现代社会的发展。土地储备工作中政府应该发挥出宏观调控的作用，使得土地的储备和城镇规划两者能够遵从城镇的整体发展方向，保证土地合理使用和开发。城镇规划和土地储备这两个方面应该进行有效的结合，才能真正的发挥出作用。城镇的整体规划中应该合理的利用土地，做好整体的布局和规划，并处理好当地的文化遗产和土地经济开发等问题，这样可以提高土地储备的可操作性，还可以通过土地储备来有效的调控城镇规划。我国正处于市场经济发展的过程中，很多制度也应该进行不断的优化完善，将城镇规划发展作为主要的指导方向，充分利用土地资源的优势，针对性的采取发展措施，才能实现城镇的整体发展。

4 结语

如上所述，在发展工作过程中存在的一些问题和矛盾，实际上最大限度地发挥效益，必须面对我们来解决，从而有效地保证城市稳定和健康发展。在新形势下，要实现土地储备的无惧变化，必须解决一些存在的问题。要制定适当的投资贷款路径，发挥市场作用，在适当实施法律法规后，促进土地储备的转化。要促进人民积极参与社会，改变土地储备模式，改善可操作环境，促进土地储备示范性变化工作顺利推进。