宅基地为何是“沉睡”的资本

贺雪峰

宅基地是农民免费获得无偿使用的一块用于自建住房的土地，农民进城以后一般就退出来，种树种大豆，条件好的改造为耕地种粮食。现在， 宅基地为什么会引发广泛社会关注，并突然之间就成为“沉睡”的资本呢？

宅基地具有两个重要属性：一是区位，即每块宅基地都处在一个特定区位上，这是宅基地的自然属性，二是政策属性，即宅基地是用于农民建房居住的农村建设用地。建设用地就是非耕地。在保持18亿亩耕地红线以及最严格耕地保护的背景下，城乡建设用地增减挂钩政策出台，通过复垦宅基地为耕地，减少农村建设用地，增加了农村耕地，也就可以为城市增加相应的建设用地指标。

从政策属性来看，宅基地复垦为什么可以换取新增城市建设用地指标，且获得比较高的交易指标收益呢？这是因为增减挂钩政策，国家试图将本应免费下达给地方政府的新增城市建设用地指标减少，而让地方政府通过增减挂钩来获得部分新增城市建设用地指标，从而以宅基地为媒介向农村转移部分财富。

宅基地复垦为耕地，耕地种粮食，一亩粮食每年产值不会超过2000元，按5%的财务成本，耕地价值最高不超过4万元/亩，而实际上全国耕地流转地租很少有超過1000元的。将宅基地复垦为耕地要付出很高的复垦成本，而且宅基地大部分都是不便于耕种的荒地，宅基地复垦出来的耕地质量不好，基础设施不配套也是肯定的。如此情况下，宅基地复垦形成的新增城市建设用地指标动辄却有几十万元。

从区位属性来看，位于沿海城市经济带内、城中村、城市郊区以及风景名胜地区农村，其宅基地区位便利，宅基地上的房产就有相当于城市房产的价值。大量外来人口流入，城市土地住房稀缺，高昂的城市房价、活跃的租房市场和较高的房租，使得这些地区宅基地及宅基地上的住房具有了相当强的财产性质。