房屋面积预测和实测误差研究

李芝兰

（湖南省沅江市住房和城乡建设局，湖南 沅江 413100）

商品房面积大小直接决定了其售价，广大购房群体对房屋面积高度关注，尤其是同一房屋在预测和实测后产生的误差更是引发广大购房群体关注的焦点问题。当前，房屋面积测量主要是采用实地量距、坐标解析等方法测量房角点、边长等要素，并计算房屋面积。误差主要产生于实地测量误差、数据计算误差等方面，进一步提升测绘精度、优化计算方法，减少房屋面积预测误差非常重要。

1.房屋面积预测和实测误差概述

房屋面积预测是指在商品房预售活动中，由开发部门委托，由经房地产行政主管部门认可的具备房地产测绘资质的测绘单位，按照《房产测量规范》、开发部门提供的公用面积说明、规划核准图纸等针对尚未竣工的房屋预先测量其面积。所测得的面积可用于项目前期宣传，也可作为商品房网上备案和预销售。

房屋面积实测是指房屋竣工验收后，由开发部门委托，由经房地产行政主管部门认可的具备房地产测绘资质的测绘单位，按照《房产测量规范》、房屋竣工图纸、变更图纸等对房屋进行实地勘测、绘图并计算面积。所测得的面积是购房者办理房屋所有权证、结算房款、结算物业费的依据。

从工作实践来看，房屋预测面积和实测面积会产生一定的误差，二者并不一定都会完全相等，以某房产项目的测量为例，在该项目的竣工验收阶段，测量人员发现房屋预测面积和实测面积存在较大误差，见表1。

表1 某房产项目预测面积和实测面积对比

从表1 可见，仅以上三项内容就产生了830.4m2的面积差，在各地区房价水平均较高的当前，这部分面积的价值显得非常珍贵。为了充分发挥建筑面积的价值，必须使预测面积和实测面积相统一。

2.房屋面积预测和实测误差的成因

从测绘实践来看，房屋面积预测和实测误差是普遍存在的，其会对房屋销售造成较大影响，因此测绘人员应及时分析该误差的产生原因。

2.1 规划设计变更

开发建设单位因某些因素的影响，需要对原规划设计进行变更，会对房屋功能、尺寸造成影响，就会直接影响房屋预测面积。房屋开间、进深等的变化会对房屋总面积、分局面积造成影响，而公用面积发生变化则会影响其他分户的面积分配。

2.2 施工影响

在施工中，受多种因素影响，可能出现不按照设计图纸施工的现象，这无疑会导致实际面积和预算面积的误差，如原规划设计总层数是10 层，结果竣工时建成了11 层；或原规划分户面积100 m2，但竣工时建成了120 m2，进而引起预测面积和实测面积不一致。另外，有的施工单位在施工过程中出现放样误差或其他施工差错，导致预测面积和实测面积不一致。此外，即使是正常的施工，也有可能引起轻微幅度的预测面积和实测面积误差。

2.3 公用空间变化

房屋建筑竣工后，为了满足居民生活需要，通常会在建筑内设计一定的公共空间，如消防室、仓库房、车库等，也有多栋楼共用的设备房等，如果这些公用空间的设计、施工发生变更，则会扩大或缩小公摊面积，进而引起预测面积和实测面积的误差。

2.4 测绘方法的影响

测绘人员是按照设计图纸进行测绘的，设计单位测算面积的方法有很多种，有的是根据房屋轴线测算，有的是按照房屋长宽高测算。在竣工后的面积测绘中，有的是按照最后确定的设计图测算，有的是进行实地测绘，有些实测就会因为测量和计算过程中的数据误差而产生最终面积测算误差。再者，即使测绘部门按照同一标准进行测算，也会因计算方法等方面的差异而使得同一建筑的面积测算出现前后误差。

2.5 测绘人员因素

随着科学技术的进步，新的设计理念、设计方案不断出炉，如商住办公混合、综合体、多塔楼通过裙楼连接等，结构和功能非常复杂，对测绘计算提出了更高的要求，测绘人员稍有不慎就可能出现计算错误。笔者结合自身工作经验，对测绘人员常出错的现象进行了总结：楼梯分摊去向计算错误，出现二层以上使用的楼梯分摊给一层或未使用楼层的现象。实际上应为“谁使用谁分摊”；斜屋面房屋预测算时，没有注意标高，全部按照＞2.2 m 测算，在产权登记办证测绘时才发现有些地方的高度不足。实际上，计算建筑面积时，斜屋面是按层高≥2.2 m 的方法计算建筑面积的；复式住宅、顶层阳台遗漏，有的建筑图纸上标注了露台，但屋顶上却盖有楼板，导致漏看。也有的标准层都是阳台，但顶层阳台部分有盖，部分是露台，测绘人员全部按阳台计算；读错图纸，如未落地凸窗按落地测算，排风井、送风井、采光井未注意标高等等。

3.房屋面积预测和实测误差的控制措施

3.1 加强测绘图纸审核

设计图纸是预测建筑面积的必需资料，图纸的准确性直接关系到建筑面积预测的准确性，测绘人员应注意检查图纸资料是否有设计单位的盖章，是否是全套设计施工蓝图。有的单位提供的是未经规划部门核准扩初设计的图纸，这类图纸经常出现变更，并不能用于预测。一套完整建筑施工图应包括建筑平面图、立面图、剖面图、阳台图、楼梯图、总平面图等，若附有建筑设计CAD 光盘则更好。测绘人员应注意检查平面图的尺寸、套型等是否标注清楚，若不清晰则无法进行平面图绘制；还应检查图纸对水泵房、发电机房、配电室、制冷机房等公共配套设施的说明，确定公共配套设施能否分摊。尤其要注意图纸的文字注释，如架空层、连通阳台等，全面详细地把握图纸上的各个要素。

3.2 做好施工协调

有一些误差是施工过程中引起的，因此可以通过提升施工单位的施工质量来缩小误差，施工单位应提升技术水平，确保工程质量。政府相关部门要通过抽查、问询、巡视等严把竣工验收关。监理部门要加强对各个施工阶段的监督，坚决制止违法施工、不按图纸施工的现象，最大化地减少施工过程引起的预测、实测误差。

3.3 提升测绘质量

很多设计图上的尺寸包括柱轴心尺寸、结构外墙尺寸等，这些数据需要进行换算才能测算所需的墙体中心尺寸、墙外边沿尺寸等数据，因此测绘人员在作业时应看清图纸上标注的是哪些位置的尺寸。在用面积预测换算边长数据时，要考虑到竣工后的实际情况。例如，设计墙厚20 cm，加上墙体两侧粉灰层厚度各2 cm，实际上是24 cm。也有的房屋没有标注边长尺寸，测绘人员也能通过查阅结构图来得出相关数据，像阳台、楼梯等在平面图上的尺寸可能不准确，此时就必须以大样图为准进行计算。另外，通过建筑设计CAD 光盘来获取数据也是一个快捷途径，测绘人员应看清楚设计图上各个层的结构关系，如大厅高度、坡面屋顶层高、阳台顶盖、楼层高度等。

3.4 做好人员培训

针对测绘人员技术引起的误差，有必要持续提升测绘人员的技术水平、责任感，并优化测绘方法，在全面自查、互相审核的基础上，组织测绘作业专职检查人员进行产品过程检查，并由总工进行审定，各环节环环相扣。技术部门应不定期对测绘产品进行野外抽查，做好记录，对典型案例进行重点分析、讨论和总结。测绘人员应对整套图纸的平、立、剖、楼梯、阳台、飘窗等进行详细解读，单位内部也要经常性地组织技术交流，对新规则、新情况进行交流沟通，共同进步，确保每个人对细则都理解到位。另外，测绘单位也应建立健全责任制度，对屡次、频繁出现计算错误的人员给予一定的处罚，通过奖优惩劣的方式促使测绘人员增强责任心和注意力，不断提升测绘水平，减少技术因素引起的测绘误差。

3.5 做好误差解释

在竣工验收阶段，如果两类面积测绘的差异较大，尤其是预测面积明显大于实测面积导致开发商可售面积减小时，测绘人员应依据相关规范向开发商进行解释。当预测面积小于实测面积时，测绘人员应首先核对相关数据的正确性，在确保数据正确的前提下通知开发商，做好各方的有效沟通。

4.结语

总而言之，在房地产开发和建设中，多种因素都会引起预测面积和实测面积的误差，对此，测绘部门、开发部门、施工部门、房产管理部门应齐心协力，共同采取措施控制测量误差，提升房产面积预测的准确性，促进房地产实测的健康和稳定发展。