政府房地产市场监管权的行使及其优化思考

文/金鹏伟

一、问题提出 ：从我国住房改革谈起

中国的住房改革开始于二十世纪末，一场席卷全国的改革使中国的房地产市场产生了巨大的变化，老百姓的居住环境得到了极大的改善，福利分房成为时代的记忆，住房的全面商品化应运而生。近年来，房地产市场一直是百姓茶余饭后的热议话题，也是社会普遍关注的焦点。一方面，住房与百姓生活关系密切，关乎每个家庭的生活质量；另一方面，房地产市场已成为我国的支柱产业，影响力巨大。面对居高不下的房价，国家出台了一系列的限购、限贷、限价政策，虽取得了一些成效，但也引发了不少问题。这表明我国房地产市场还不够成熟和完善，政府监管还存在缺位。

近两年，席卷全球的新冠肺炎疫情对我国经济增长形成较大阻力，房地产行业更是处于关键的调整时期。笔者希望通过本文全面梳理和分析政府市场监管权的行使，从而完善政府监管的效果，促进房地产市场健康、有序发展。

二、问题分析：房地产市场监管的不足

明确政府市场监管的责任，需要处理好市场和政府的关系。凡是市场能解决的问题，都应靠市场自身的调节来解决，政府不应去干涉。面对市场中存在的问题，必须明确政府该管什么、不该管什么，以及怎么去管。这些问题如果不处理好，政府的市场监管就会出现偏差。这会导致政府与市场关系的恶化，甚至会导致市场运转的全面失灵。在实践中，地方政府对于房地产市场的监管，通常会出现三方面的问题，分别是监管的错位、越位和缺位。

（一）房地产市场监管的错位

市场监管错位体现为，在监管权行使过程中，部分政府官员为谋求政绩，滥用手中权力。较为常见的形式是政府某些官员寻租以及“地王”现象。

按照房地产流转时序的不同，可以将我国房地产市场分为一级市场、二级市场、三级市场。作为最核心的市场，一级市场又称土地市场，是指国家土地管理机构身兼土地所有者与管理者双重身份，作为市场主体，将土地的使用权出让给土地使用者的市场。一级市场最明显的特征是主体身份的双重性、资源的计划性、市场的垄断性、产权变动的单向性。

在整个一级市场中，政府具有绝对的主导地位，土地使用者参与市场竞争的前提是必须受到出让价格的限制和约束。众所周知，房地产市场处于土地市场的下游，深受土地市场价格的影响。显然，地方各级政府也意识到了这一点，始终牢牢管控至关重要的土地增量供给。

1. 行政权力寻租影响公信力。政府某些官员寻租，被称为“看不见的脚”，主要指权力机关的工作人员借助政府保护实施转移财富的活动。政府某些官员寻租行为危害巨大，不仅严重影响经济的发展，而且致使社会长期处于低效运行状态。有学者形容政府某些官员寻租行为是典型的 “看不见的脚”踩了“看不见的手”。典型表现为社会资源的极大浪费、市场机制运行受阻、社会财富产出大幅减少、社会道德滑坡现象出现。

当前，国土资源系统反腐形势严峻，纪委监委网信息显示，2019年全国有5个省和自治区共8名国土资源系统高官落马，其中1名正厅级、4名副厅级。这些落马的官员都与土地寻租有千丝万缕的联系。可见，政府某些官员寻租具有极其严重的危害性，而这背后最大的受害者必然是老百姓。权力机关应当是依法治国的先锋与表率，绝对不能是“敛财机器”。因此，绝对不能允许这种有损政府公信力的行为存在。

2. “地王”频现打破发展布局。各级政府为了在最短时间内获得政绩，以达到本地经济效益与政治效益双丰收的目的，通常会突破以往的资源配置方式以及城市规划的原有布局，助推某一地段的地价一升再升，其典型表现便是全国各地不断刷新记录的“地王”。土地交易与流转，通常采用拍卖、招标与挂牌等竞争机制，但看似公平的机制背后其实暗藏玄机，造成城市贫富差距进一步拉大，社会矛盾越发尖锐。这必然会破坏城市均衡发展的目标，背离国家用宏观调控稳定房价的初衷。

其一，经济层面的危害：包括带动房价恶性上涨、引发通货膨胀、触发金融风险等。试想，如果中国的房地产市场，如二十世纪七十、八十年代的日本般，在快速上涨后，出现连续十年的低迷下跌，必然导致一大批房地产开发商陷入严重亏损的境地，甚至因此而破产。这会严重影响金融机构的运行与经营，导致不良资产的激增。银行资金链断裂，势必会影响其他行业资金供应，整个社会的经济发展形势也会大受影响。

其二，社会层面的危害：最直接的表现是不利于城市居民住房问题的有效解决。我国的住房保障体系还不够完善与健全，还有许多已经实施的保障措施触及不到的地方。许多城市中低收入者依旧是望房兴叹，这一部分人的住房问题如果不能得到解决，将不利于社会的健康与稳定。

其三，土地经营管理的危害：包括加大土地资产管理难度与加剧市场监管的失灵。马克思主义经济学原理认为，土地本身没有价值，它只不过是自然的产物而已。然而，本文所提到的土地是蕴含一定价值的，因为其中已经包含物化的人类劳动。因此，土地作为一种商品，应该遵循价值规律，其价格应当围绕价值上下波动。在实践中，各地“地王”价格已经远远超出价格的正常波动范围，是对价值规律的一种违背，使原本就较为困难的土地调控政策实施变得更加艰难。

在实践中，国家的多项调控措施效果并不明显，其原因包括三个方面。一是地方政府处于政绩或地方私利考虑，不愿意切断财源。二是开发商因通过合法手段支付高额的土地出让金获得土地后，为了保证自己利益不受损害，会想方设法阻止地价下跌。三是房产投资人士为了维护自身权益，不接受地价和房价的下跌。由此可见，彻底解决“地王”问题仍有一定的困难。

（二）房地产市场监管的越位

在市场经济中，为了更充分理解政府的职能，必须明确政府与市场的关系与边界。北京大学经济学家张维迎教授曾提出：“好的市场经济是指政府的归政府、市场的归市场。”这是迄今为止关于政府与市场两者关系最清晰的表述。

政府在处理与市场的关系时，要放权给市场，市场自身能够解决的事应该交由市场解决。如何充分发挥“无形的手”和“有形的手”的作用，将两者有机结合起来，更好地服务于市场经济，这是政府需要解决的难题。然而，在实践中，个别地方政府没有充分发挥市场的调节机制，而是违背市场规律，对于市场能够解决的问题仍然加以干涉。对于国家出台的房地产调控政策，当其有利于地方GDP增长、有利于体现政绩时，地方政府大多会积极配合。反之，如果其触及地方政府的权益，影响当地财政收入，则大多会受到地方政府的消极抵制。为了维护自身的利益，许多地方政府先后出台多种措施，保证房地产市场的运行，如购房落户、购房送补贴等。

1. 购房落户干预市场。为了活跃房地产市场交易，吸引投资者购房，2008年12月，四川省成都市率先推出购房落户的政策。这一新政一经推出，诸多城市纷纷效仿，广东省更是在全省范围内加以实施。该政策的好处主要有两个方面。一方面，该政策能影响和带动本地房地产市场交易，进一步拉升本地区房价持续快速增长；另一方面，该政策能强有力地吸引更多的优秀人才购房落户，为城市的发展注入新的血液。同时也应该看到，购房落户政策有着十分明显的弊端，它会直接导致房地产价格超过本地区人民的经济收入水平，使生活在当地的人租房租不起，买房买不起。

目前，除一线城市外，全国许多城市仍然实施购房落户政策，以此刺激消费，吸引购房者购房。例如，苏州市明确规定，购买市区成套商品住房75平方米以上，取得房屋所有权证3年以上，且被单位合法聘用3年以上，按规定参加社保3年以上，具有合法稳定的经济收入的，允许其本人、配偶及其未成年子女整户落户。青岛市也有类似的规定：在青岛市区（市南、市北、四方、李沧及崂山高科园）全款购置满100平方米新房，且在青岛有工作单位缴纳社保的，可落户青岛，审批时间约是1-3个月。浙江省嘉兴市的力度更大，甚至取消了房屋面积的相关限制，放宽了城市人才落户相关条件，取消了社保缴纳满一年的条件限制，对于高端或顶级人才，还能办理家属户口随迁。

当前，我国房价过高，且与居民收入严重不对称已经是不争的事实，房地产市场危机隐现。地方政府为了维护各自权益，在对房地产市场进行监督与管理的过程中，经常“越位”监管，插手本应该由市场自身调节的方面，违背市场经济发展规律。

各级地方政府出台的新规，虽然不会在全国范围内产生巨大的影响，却会在一定程度上达到促进本地成交与活跃市场的目的。在肯定以上政策积极作用的同时，也要意识到地方政府的“越位”行为本身是在用“看得见的手”干扰和影响“看不见的手”的调节功能，会加剧房价进一步上涨的势头，影响工薪阶层购买房产以享受基本居住权利。同时，这也会造成投机人士利用房地产市场的火爆而进行投机与投资，影响市场朝着健康、有序的方向发展。

2.购房退税刺激楼市。为了鼓励购房者购房，各地相继出台多种政策。2008年底，重庆市启动“购房退税”，一石激起千层浪，支持者与反对者都不在少数。该政策的推出会加速房地产泡沫的膨胀，影响房地产市场自身的调节功能，是政府干预房地产市场的表现，不利于房地产市场健康有序发展。同时，我国房地产市场体系还不够完善和健全，市场运行离不开政府的监管与调控，但对于个人所得税，地方各级政府没有减税、免税以及给予优惠的权力。重庆市这一政策的出台是明显的越权行为。2020年受新冠肺炎疫情影响，全国各地房地产市场相对低迷。为了达到活跃房地产市场、刺激消费的目的，部分地方政府重新推出退税补贴政策。例如，2020年2月，广西钦州市政府发布《关于有效应对新冠肺炎疫情促进房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，对于购房者在相应的时间段买房实施契税补贴，补贴标准为3月份在该市本级购买新建商品房（含住宅、商业、办公）的，按已缴契税为基数，契税补贴比例为100%；4月份契税补贴比例为80%；5、6月份契税补贴比例为50%；7-12月份在该市本级购买首套新建商品住房的，按已缴契税为基数，契税补贴比例为50%。

不可否认，“购房退税”制定的初衷是好的。一方面，政府让利给购房者，减轻购房者的经济压力；另一方面，政府利用该政策，达到促进交易、活跃市场的目的。然而，该政策制定时，忽视了中低收入群体的利益，而是向高收入群体倾斜，导致该政策在一定程度上扰乱了房地产市场正常秩序，加剧了社会的不公。

（三）房地产市场监管的缺位

房地产市场作为特殊的商品市场，是违法行为的多发地，需要政府以强制性手段予以规范。同时，房地产市场关乎国计民生，对其加以管理是政府公共职能的体现。保证中低收入群体拥有居住的场所是政府长期坚持的民生工程。但地方政府在落实具体政策时，时常与国家法律、法规、政策性文件相抵触，这集中体现在政府法定期限内的不作为。

监管缺位的原因很多，其中最重要的原因主要有两个。首先，重视程度不够。政府主管部门工作人员由于自身专业技能与专业水平的限制，或者出于自身利益的考虑，对于出现的问题重视程度明显不足。其次，政出多门现象严重。由于政府主管部门较多，分工不明确，部门间信息共享明显不足，执法过程中经常出现互相推诿的现象。这些问题都会使办事效率受到严重的影响。

我们日益认识到，教育不是万能的，却影响着人的未来学习与职业发展。我们作为一线教育工作者，在教育活动，尤其是在课程实施中，可以做些什么，引导学生写作什么，最最需要聚焦在“核心素养”上，最最需要落实在人的培养上。换句话说，未来社会发展和国家意志需要什么样的人，教育就应该为此付出努力。

1.囤地与捂盘行为屡禁不止。近年来，尽管国家启动多轮调控，仍然无法阻止楼价上涨。开发商为了保证自身利益的最大化，往往采取各种方式和手段拖延楼盘销售。这种行为被称为“捂盘惜售”。开发商的捂盘行为，通常有以下几种表现形式：

其一，内部虚购，事后退房。部分开发商在楼盘尚未正式开盘时，让内部员工以远低于市场价的价格集中认购，从而造成该盘热卖的假象。例如，嘉兴市某个新开的楼盘，在住房和城乡建设局的备案价格是12800元/平方米。该楼盘获得预售证后，不开盘销售，而是由内部员工以8000元/平方米认购，对外宣称该楼盘已经售罄，许多关注该楼盘的购房者多次前往售楼处询问销售情况，都被告知确实已经售罄。两个月后，该楼盘重启销售并发出公告称部分购房者因付款能力、征信问题等原因被迫退订，此时的销售表单价已经达到14000元/平方米。

其二，拖延办理与拖延领取。主要形式包括故意拖延办理预售证，拖延领取预售许可证，分批领取预售许可证。

其三，提供虚假楼盘数量信息。许多开发商为了保证自己的利益，明显拥有大量可售房屋的却不对外销售，致使众多消费者无法得知真实的房源数量，无法参与新盘的选择。这么做的目的无非是拖延销售时间，为后期涨价做准备。

2.保障性住房政府责任缺失。其一，政府规划职责落实不到位。目前，保障性住房的选址与配套设施还不完善，一般都处于远离市区的地区，周边的交通状况、商业状况、医疗状况、教育状况都达不到应有标准，无论是日常出行，还是娱乐购物都不便利，老年人就医与子女上学等问题尤为突出。因此，应该优化地铁等公共交通的规划，建设更多的社区诊所，配备一定数量的健身器材与娱乐设施，以满足居民们的不同需求。

其二，政府组织职责落实不到位。目前我国保障性住房的管控机制尚不完善。无论是购买型保障住房还是租赁型保障住房，都存在供应量严重不足、申请手续繁琐、私下转售转租等问题。这些问题反映出政府组织职责落实严重不到位。一方面，真正生活困难、需要保障性住房的家庭难以申请到住房，而不符合条件的主体却能申请多套住房，进而转售、转租，从中获利；另一方面，部分家庭获得申购资格，历经千辛万苦获得住房，却要面对公积金贷款困难、审批流程复杂、获批额度较低等问题。政府办事效率较低、流程不规范、责任意识不强、组织不力等是不可忽视的原因。

其三，政府监管职责落实不到位。当前，我国各城市的保障性住房普遍存在不同程度的质量问题。其中，廉租房住户反映的问题最多，主要是小区配套设置不完善、雨水渗漏、排烟管道阻塞、卫生状况堪忧等物业问题。造成这一现象的根本原因是政府对于保障房建设资金的使用监管不力，相关职能部门对保障性住房的设计、验收等把关不严。在实践中，不少物业公司反映，保障性住房的物业费标准十余年不变，并没有随着物价的上涨而有所调整。较低的物业费无法满足现阶段物业管理的需要，必然会影响物业服务的质量与水准。可见，地方各级政府在保障性住房监管职责的履行方面存在较为严重的缺失。

三、路径探寻：政府监管对策与路径选择

（一）探讨二元体系的市场监管模式

其一，房地产金融系统完善。与世界其他国家不同，美国的住房信贷援助政策具有鲜明的特点，其形式为：在各州政府的统一支持下，整个美国的房地产金融市场被分为三个等级——一级市场为各种形式多样的私营金融机构，如商业银行、住房抵押银行、贷款协会等；二级市场即证券化市场，主要是联邦住宅贷款抵押公司、州级住房抵押协会、联邦金融抵押协会等金融机构，这类市场最大的特征是集中将抵押贷款证券化；三级市场即保险市场，目前在美国房地产金融体系中，保险市场的地位逐年上升，发挥着越来越重要的作用，逐步成为核心成员。

其二，房地产税收政策灵活多样。美国的家庭住房信息系统十分完善，覆盖方方面面，例如家庭成员的姓名、职业、收入及人均住房情况等，这些信息有助于相关机构了解不同群体的住房需求，并采取相应的改进措施，同时也为房地产开发商选择房屋结构及房屋类型提供重要参考。在此基础上，美国各级政府也会根据不同家庭的情况，采取一系列有针对性的税收惠民措施，包括延期缴税、免征税款、减征税款等。

其三，房地产供应呈现多元化。政府将管辖范围内的居民按照收入划分为三个阶层，即高收入阶层、中收入阶层和低收入阶层。对于不同收入人群，住房供应措施差异较大。高收入阶层不需要政府提供支持与帮助，完全依靠市场解决住房问题。中收入阶层无法仅依靠市场解决住房问题，必须借助政府的力量，依靠贴息贷款等。低收入阶层必须借助政府的支持与帮助，如获得只租不售的廉租房，政府象征性地收取部分租金，类似于我国的保障性住房。上述三类群体同时享有一些优惠政策，如贴息贷款、租房补贴等。

其四，民营化市场作用突出。美国拥有全世界最发达的民营经济，这在房地产市场中表现得尤为明显。在公共服务与公共管理等领域，民间商会等非营利性组织扮演的角色极其重要。对在房地产市场的运行过程中，民营市场主体的作用也越来越重要，政府则更多是向为市场提供服务与保障。

（二）重新界定政府在市场监管中的角色

2003年以来，面对全国各地房价日益高涨的情况，国家先后启动多轮调控，出台了多项措施，对于稳定房价、抑制炒房起到了积极作用。然而，这仍然没有从根本上解决我国房价增长过快、严重超出居民收入增速的问题。探求原因不难发现，地方政府在市场监管中定位不清晰，没有充分发挥引领、指导、规范与服务的功能。因此，有必要对政府在房地产市场监管过程中的地位、角色与职能作清晰的界定。可以借鉴美国的做法，全方位构建三位一体的监管体系，经济监管、行政监管与法律监管三者有机协调。具体而言，政府在房地产市场监管中要扮演好以下角色：

其一，有效供给者。国家层面与地方层面，在住房供给角度所行使的职能有所差异。一般而言，国家履行的是宏观调控职能，地方政府的任务更多的是政策细化与微观指导。

其二，风险监管者。地方政府既要加强自身管控，切断与各大地产商的利益链条，避免官商勾结损害人民合法权益，也要加强自身监督管理的职能，对房地产行业的风险提示与预警加以规范，严防房地产泡沫的出现与扩大，真正做好房地产风险的管控。

其三，管理执行者。政府应当抓紧推进政府职能转变，将权力型政府转变成服务型政府，不断改进工作作风，增强服务意识。一方面，坚决执行国家有关规定，净化房地产市场环境，为地产开发商有序竞争提供保障；另一方面，体现全心全意为人民服务宗旨，保障中低收入人群能居有其屋。

其四，体制维护者。地方政府应该坚决贯彻国家的调控政策，结合地方房地产市场的实际情况和问题，积极作为，保证住房保障事业健康有序发展。

（三）优化政府市场监管职能的内容

为了更好地解决市场监管过程中存在的问题，政府应当着重做好四个方面的工作：构建房地产金融监管体系，确保土地合理利用与开发，健全保障性住房监管机制，建立市场监管问责制度。

1.构建房地产金融监管体系。“房地产问题的本质是金融，无论是开发商建房还是购房者买房，都离不开金融支持”，这已是地方各级金融机构的共识。房地产相关的贷款包括房地产信贷与个人购房按揭贷款。房地产与金融市场这种互利共生的关系在一定程度上增加了金融风险发生的概率。因此，有必要对金融体系加强监督与管理。

其一，建立完善的房地产市场金融体系。构建完善的金融体系的通常做法是发展专业性住房金融机构。目前，在全世界范围内，住房金融机构体系主要分为三大类：一是以美国、英国为代表的市场主导金融体系。二是以德国、日本为代表的金融中介机构主导金融体系。三是以新加坡为代表的政府主导金融体系。目前，我国采用的是第三种政府主导金融体系。因此，应该学习美国、英国、德国、日本等国家的做法。一方面，构建以市场为主导的专业金融体系，为不同需求、不同层次的人提供资金的支持与保障；另一方面，完善保险、信托、评估等中介机构，充分发挥其在市场运行中的重要作用，使辅助型专业金融机构成为房地产金融体系的重要组成部分。

其二，严格控制银行信贷风险。房地产行业是对资金需求非常大的行业，其中商业银行贷款是其主要资金来源。为了保证房地产行业健康有序发展，达到降低资金风险、抑制投资炒房的目的，必须借助政府的力量，加大对商业银行的监管力度。通常做法包括建立企业与个人征信体系、完善信贷法律法规、加强银行信贷业务监管力度。

2.确保土地合理利用开发。土地资源作为人们生存与发展的基础，已经被我国宪法、法律纳入保护范围。近年来，城市土地需求量越来越大，而可供开发利用的土地资源却越来越紧张。为了保障土地资源的充分利用，保证政府土地监督与管理职能的充分履行，笔者建议如下：

其一，重新布局城市规划。各级政府应当全面布局城市规划，对于不合理的规划用地，要严厉打击与调整。在摸清供给总量与用地总量的基础上，全面布局城市规划用地。对于北京、上海等一线城市，要采取两个步骤：一是适当增加土地供应，尤其是保证住宅用地占比有所提升。二是提高土地利用效率，改变核心城市土地利用率不高的现状。

其二，确保住房用地的供给。关于住房用地供给，主要涉及两类住房。一是保障性住房，对于这一类要优先予以保证，相关部门应予以监督，确保其落实到位。二是商品住房，要严格规范与要求，包括对土地出让价格、土地合同、竞买流程、竞买人资质等进行审查，从而保证土地的招标、拍卖、挂牌和协议交易能够公平、公正、公开地进行。

其三，严格规范土地使用。对于土地管理，必须严格规范、严格管理，严肃查处各类违法、违规使用土地的行为。对于宏观调控的“死角”领域，如学校、军队等，应加大监督与管理力度。

其四，公开土地供应信息。各地方政府应当公布全年土地供应计划，开发商可以根据具体需要，通过官方指定系统进行查询，按照要求申请用地。这种新型的用地方式被称为“勾地制”，起源于中国香港，大陆地区直至2006年才第一次接触勾地制这一概念，且至今尚未在全国范围内推广。勾地制的好处在于，其能够促进土地资源的高效利用，能促使土地市场交易公平有序进行，有助于相关方全面了解供地计划，可满足市场的不同需求。勾地制的推广能在一定程度上遏制土地囤积与“地王”频出现象。因此，地方各级政府为了保证土地资源可持续发展与高效利用，应当借鉴勾地制的做法，不断完善我国的土地出让制度，探索适合国情的规则体系。

3.健全保障性住房监管机制。近年来，我国保障性住房建设成效显著，许多中低收入家庭通过保障机制受益，实现住有所居的心愿。当然，也有一些问题与挑战需要面对与解决。

其一，加强保障性住房规划。为了更好地实施保障性住房计划，解决实践中遇到的各类问题，需要做到以下两个方面：一方面，明确规划配建的引导作用，加强保障性住房规划，通过合理的规划手段加强保障性住房的合理配建；另一方面，健全规划配建机制，进一步明确配建指标设定，避免保障性住宅建成后无法投入使用，造成大量空置浪费。

其二，健全多部门协同的组织保障体系。应该学习英国、新加坡等国的先进经验，构建健全有效的组织机构，从而保证政府的保障政策能够得到推进与贯彻。具体做法是构建从中央到地方的组织保障体系：中央层面由国务院统一领导，人力资源和社会保障部、财政部、住房和城乡建设部、中国人民银行等多部门协调。在地方设立住房保障局，落实中央决定，部署适合本地区的住房保障措施。

其三，构建完善的监管机制。一方面，加大违法违规行为的监管惩罚力度。为了遏制通过转移财产、弄虚作假、谎报瞒报等方式骗取保障性住房资格，保证政府福利真正地惠及百姓，地方政府必须完善供应机制，加大监督力度。尤其是针对近年来频发的“楼弯弯”、“墙脆脆”等工程事故，必须强有力地去干预。对于保障性住房，地方政府既要做到有效供给，又要加大监管力度，既要为中低收入群体提供生活保障，又要保证民生工程的安全可靠。另一方面，应建立公众与媒体有效参与的监督体系。对于住房保障供给中普遍存在的执法犯法、执法不严等问题，西方国家有较为成熟的经验可供参考与学习，如引进公众监督机制，通过公众的参与，构建由广大群众、新闻媒体、专家学者参与的监督机构，发挥其在住房保障政策制定、执行与评估过程中的监督管理、献计献言作用。对于公众与媒体提出的意见与建议，应采纳其中合理的内容。同时，应充分运用法律手段，为公众监督提供实施保障。此外，还可以构建保障性住房政策信息发布互联网共享信息库，充分利用网络高效、快捷、便利、廉价等特点，及时传递信息，实现资源共享。

4.建立市场监管问责制度。当前，全国各地居高不下的房价已然成为压在百姓身上的一块大石，让许多年轻人或背负沉重的房贷压力，或只能“望房兴叹”，其背后的原因与地方各级政府对楼市的助推有一定关系。一方面，为了不影响财政收入，地方政府通常会抬高土地价格，以便在土地招拍挂过程中获得更多的土地出让金，这种做法必然导致高地价与高房价的“两高”境地，使房地产市场始终处于高位运行的局面；另一方面，各级政府官员出于政绩的需要，一定会加大力度发展房地产业，给予各大开发商更多帮助与支持，包括拿地条件、银行贷款、税收政策等多方面的优惠与倾斜，以达到快速推进项目、快速拉动当地GDP总量的目的。需要指出的是，伴随GDP的快速增长，各级政府“先上车、后补票”政策的弊端也十分明显，各地无证施工、无证销售等市场乱象时有发生。

各级政府常会忽视房地产业对基础民生的影响，只关注房地产业对GDP的拉动作用。因此，有必要建立和健全市场监管问责机制，尤其是对各级政府官员进行政绩考核时，不仅要求经济总量的增长，更要关注经济质量的提升。只有这样，才能从根本上使各级政府官员明确岗位职责，增强责任意识，转变工作作风与方式，使房地产行业能真正惠及百姓，真正服务民生。

四、余论

解决当前房地产市场遇到的问题，必须厘清政府监管与市场调节的边界，明确政府的市场监管与房地产市场的调节能否形成合力。当前，我国的特殊国情决定了在经济发展过程中，一方面要充分发挥市场的调节功能，鼓励市场参与主体自由竞争，另一方面又不能离开国家政策调控，要借助政府力量对市场进行必要的干预。笔者认为，市场调节与政府干预各有优势，也都存在一定程度的缺陷与不足。找到两者最佳的契合点，最大限度地发挥市场与政府各自的优势，是解决问题的关键所在。一是明确职责。政府在监管房地产市场的过程中，要明确监管职责与监管内容，尽量避免错位、越位、缺位的发生。二是理顺关系。应当明确政府与市场的关系，既要充分发挥政府的调节功能，使政府能够真正服务于市场，又要管好政府这双手，减少不必要的干预，加快政府职能转变。笔者希望通过本文的研究，为我国政府市场监管权的行使提供借鉴，从而为各级政府规范市场、平抑房价、保障住房提供理论支持与实践参考，最终为我国房地产市场的改革提供更大帮助。