某房地产项目信托风险识别与评价研究

黄耀

摘要：当前楼市存在风险和泡沫已经成为业界共识，近年来国内房地产信托出现快速增长，也意味着信托业务风险越来越高。在此背景下，本文选取某信托计划项目，，开展某房地产项目信托风险识别，并结合综合评价指标体系的构建原则，从而构建某房地产项目信托风险评价指标体系，并对归纳总结出的指标意义进行解释与详述，完成评价指标权重计算，最终完成评价分析。为房地产新形势下此类型项目的风险管理给予借鉴，对于指导信托企业的风险管理工作也具有一定现实意义。

关键词：房地产信托项目;风险识别;风险评价;

1引言

在我国，信托公司的主要包括货币信托、不动产信托、动产信托以及其他资产信托。自这个世纪以来，不动产信托中的房地产信托业务得到了前所未有的发展，资金规模大，受到部分投资者的追捧。去年1～6月份，房地产信托资金规模增加约3800亿元，已经占到集合信托成立规模的40%，连续13月稳居集合信托榜首。然而未来房地产市场的调整将前所未有，限制房地产过快增长是基于房地产调控稳定的主基调，导致房地产信托投资资金问题比较突出。从行业数据来看，房地产信托所暴露的信托产品风险仅次于矿产类资源信托产品，排在第二位。2019年下半年，至少140种房地产项目产品到期，资金规模达到350亿元。对于房地产信托产品，信托公司面临兑付压力，而且房地产新项目融资审查更加严格，特别是中小城市房地产项目融资项目，风险防控的压力更大。

2项目信托风险识别

2.1 宏观政策风险

房地产行业具有强周期性，其周期波动显著受政策，尤其是受房地产调控政策和金融政策影响，政策风险是房地产行业和房企的重要风险来源。房地產调控政策，目前我国经济的主要支柱产业就是房地产行业，由于房价上涨过快，中央曾多次颁布政策进行调控。中央的强力控制对房地产业产生了不小的冲击，改变了生命周期曲线，也引发了行业洗牌。各地方政府仍然按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，保持房地产行业的健康运营。

2.2 项目风险

各地方政府都处于同一个宏观经济政策下，但不同地方的经济发展水平、居民负债情况和人口老龄化水平完全不同，每个城市的财政部门对卖地收入的依赖也不相同。项目区位是影响房地产项目风险的重要因素，非核心地段面临较大的区位风险。一方面，中心区、核心区、人流和商业聚集区、配套完善便利地段的房地产项目具有稀缺性和保值增值性，而非核心地段则不具备稀缺性，使得这些地区的地产项目去化速度和现金回笼状况显著差于核心地段。另一方面，一旦发生风险，非核心地段的项目抗跌性较差，价值缩水的幅度相对更大，较难处置变现或找到接盘方。

2.3 项目风险

信托计划中涉及到地产行业的项目中，有一些融资方会利用某种方式挪用部分信托资金，这种现象并不少见。安信信托曾经给浙江金磊房地产开发公司设立过一个信托计划，该公司的实控人伪造公章，从银行的监管账户上挪用了项目资金，违规挪用的资金被实控人拿去偿还民间融资。该行为已经严重违反法律法规，不过通过该方法挪用资金的案例比较少。通常，融资方会使用更“合法”的手段来完成挪用。公司得到融资后，将资金用于支付土地出让金，其余部分则是偿还银行贷款和其他借款。

2.4 操作风险

当前的信托计划产品，大多存在融资方未完全披露自身信息，缺乏风险结束。之所以存在这类问题，主要是因为信托机构的项目成员没有严格按照国家、公司的规定完成尽职调查。他们在尽职调查报告中没有对融资方的信贷材料严格审查或实地调查，便向融资方发放巨额贷款，他们的行为触犯了法律法规。一些信托机构为了减少支出，快速放款获得收益，在没有派人实地调研的情况下就发放贷款，也不对项目定期检查，或是粗略调查一番。信托公司的尽职调查能力不足，就无法及时发现公司的隐蔽债务，这就存在潜在的风险。

3信托项目风险的综合评价

3.1 宏观政策风险评价

根据专家评分汇总表显示出的结果可知，房地产调控政策评价等级为低的概率为10%，中等概率值为30%，较高等级其概率值为30%，风险等级为高的概率约为30%，说明房地产调控政策的风险等级处在较高位置。宏观政策风险处在中等偏高的位置，专家认为当前房地产信托市场受宏观政策风险，尤其是房地产政策或者国家政策收紧的影响较大，对今后宏观政策的走向仍不乐观，需要制定出应对方案积极预防。

3.2项目风险评价

根据专家评分汇总表显示，区域房地产风险评价等级为低的概率为30%，中等概率值为40%，较高等级其概率值为30%，说明区域房地产风险的风险等级处在中等位置。项目区位风险评价等级为低的概率为10%，中等概率值为30%，较高等级其概率值为30%，风险等级为高的概率为30%，说明项目区位风险等级处在中等偏高位置。在区域范围内，项目区位的选择将显得愈发重要，包括位置、交通条件、外部配套设施及周边环境等。从项目经营的角度，专家们认为开发商的经营管理可以实现预期收益仍具有中等程度的风险。

3.3 项目风险评价

法定数字货币在给社会带来诸多潜在积极影响得同时，也会带来不少的问题。虽然根据我国央行的设计，法定数字货币在发行初期，会首先替代现金，中央银行发行的数字货币仅仅只是替代现金形式的货币，对现行金融体系和金融机构的影响都不大。对银行等金融机构和信贷供给的影响。虽然在法定数字货币发行的初期，其目的在于对现金的替代，但当发展到一定阶段后，法定数字货币是变成真正的银行账户，还是作为目前现金的替代，是一个重要问题。商业银行的传统业务会产生剧变甚至消失，传统的金融体系可能会被颠覆。

3.4 项目风险评价

根据专家评分汇总表显示出的结果可知，某公司尽调失职风险评价中等概率值为30%，较高等级其概率值为50%，等级为高的概率为20%，说明信托公司尽调失职的风险等级处在较高位置。某公司风控风险评价等级为中等概率值为 60%，较高等级其概率值约为30%，风险等级为高的概率为10%，说明信托公司风控风险等级处在中等位置。某公司与融资方合作已久，信托产品说明PPT 中多是主观判断性的褒扬语句，很多专家认为尽职调查描述不清或者避重就轻的处置态度，都可能危及到信托项目的安全。而对于风控风险和后续管理风险，很多专家选择了存在中等风险概率，某公司还应在内部管理上加强风险控制。

4结论

根据评价结果，得出某项目处在中等风险的概率为39.56%， 处在较高风险的概率为 32.09%，项目整体处在中等偏高的风险级别。综合分析显示，宏观政策风险处在中等偏高的位置;项目风险处在中等偏高的位置;信用风险整体处在中等的位置;操作风险整体处在中等偏高的位置。为今后房地产信托项目风险评价和管理研究提供了参考和借鉴，对于信托企业风险控制工作具有一定的指导意义。

参考文献

[1] 苏亚莉. 房地产开发项目风险管理研究[J]. 东华理工大学学报（社会科学版）， 2011， 30（01）：26-29.

[2] 柯小玲， 诸克军， 刁凤琴. 房地产投资风险模糊综合评价改进模型[J]. 改革与战略， 2010，26（04）： 43-45.

[3] 康雅琼. 基于模糊综合评价法的房地产项目风险评估研究[J]. 重庆科技学院学报（社会科学版）， 2018（01）： 68-72.

西南财经大学 四川成都