农用地流转过程中土地估价问题及方法研究

陈哲威 任康宁

摘要：我国是世界大国，资源丰富，土地辽阔，农用地作为人类赖以生存的资源，为人们提供最基本的生活保障，近些年我国越来越注重对农用地的保护和农业经济的发展。在当前经济迅速发展、城市化进程不断加快的过程中，我国农用地的利用存在着一些发展障碍：一是在城市化进程加快、产业结构调整的背景下，大量农民转移到城市打工谋生，导致家中农用地抛荒闲置;二是曾经促进农村经济发展的家庭联产承包制在某种程度上不能很好的适应正在向着现代化、产业化、集约化发展的农业。因此，如何减少农地的荒芜，实现农地的合理利用，发挥其最大价值，是当下所面临的重要问题。

关键词：农用地流转;土地估价;方法

引言

农用地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权或使用权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农用地流转是农村经济发展到一定阶段的产物。通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式，促进农村社会经济发展，提高农民生活水平，保障国家粮食安全。

1农用地流转方式与价格表现形式

1.1农用地流转方式

从农用地流转过程中所有权性质是否改变的角度出发，其流转方式主要有两种：一是不改变集体所有制的前提下农用地的流转和转用，将经营权转让给其他农户或者其他经济组织;二是农用地为了公共利益需要通过征收为国有建设用地而改变土地集体所有的性质，一般具有强制性的特征。目前由于农用地流转市场的不健全、不发达，其主要的流转方式为农用地征收为国有建设用地和农用地土地承包经营权流转。

1.2农用地价格表现形式

在农用地流转公开的市场形成之前，我国的农用地价格有以下几种表现形式：（1）征地补偿费用。根据《土地管理法》的规定，征收农用地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费，赔偿的标准以被征土地前三年平均年产值为基数的数倍。另外《物权法》还规定，除了依法足额支付上述补偿费用外，还应当对失地农民发放社会保障费用用于保障失地农民的基本生活需要。土地补偿是对农用地物质价格的补偿，地上附着物和青苗补偿是对失地农民的资本补偿，安置补偿费相当于一种社会保障。该征地补偿标准体现了农用地物质价格和农用地资本价格的二元价格属性以及社会主义保障体系的优越性。（2）统一年产值标准与区片综合价。征地补偿标准在土地流转市场尚不发达、科学的农用地估价体系还没有完全建立的背景下制定的，随着土地流转市场的健全和土地真实价值的回归，之前的农用地补偿标准已经不能再成为正常的市场价格类型。旋即，农用地流转市场中出现了统一年产值标准和区片综合价格标准这两种新的农用地价格补偿形式。统一年产值标准是在一定区域范围内，参考农用地的类型、肥沃程度、水利条件以及农产品价格等多个方面的因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。征地区片综合地价是指在城镇行政区根据土地利用总体规划确定的建设用地范围，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准。农用地统一年产值标准强调与现行法律的时效性，该土地价格类型也更为合理，全国大多数区域都在实行。而征地区片综合地价需要提前对农用地进行分等定级，在全国大范围地推广还存在障碍，只有个别大中城市采用这种价格类型作为农用地的价格参考。

2农用地流转过程中的土地估价方法

2.1收益还原法

收益法的关键在于对估价土地未来客观年收益的计算，此处的年收益是在正常法定的用途之下，农用地经过有效利用所能获取的客观经济收益，如未来三年种植小麦、玉米等农作物的收益。此处的评估原则为“合理有效”而非“最高最佳”，是因为当前国家对农作物仍然存留一定行政计划的影响力，无法完全放手农作物种植，导致即使劳动力投入和资本投入正常，也很难让农用地的农业、养殖业等收入最大化。合理有效的可观收益是将这些偶然的客观因素去除之后正常生产所取得的收益。在实际运用中，估价土地合理有效的年收益的数据获取难度非常高。各个地区的农业补贴、土壤条件、作物种类、水文规律等都有很大差异，甚至道路交通也是影响因素之一，导致收益估算相差甚远。如果处理不当，收益法所评估出的农用地价值与真实价值就存在一定的差距。针对这种地区差异极大的情况，自然资源部已经将全国农用地进行了全面的核算和分等，运用这些客观数据能够建立标准化的农用地收益估价量表，收益法最为复杂的数据核算问题就会得到解决，其将会成为农用地流转中最为适用的方法之一。

2.2市场比较法

比较法需要较为活躍的农用地流转市场，在市场中获取交易成功的前例，将估价土地与其进行价格比较，根据交易条件、市场条件和土地状况等方面得出修正，从而给出农用地估价。事实上，比较法的使用难点在于当前缺少一个公开、透明、完整的农用地交易市场，在估价时难以收集到真实完整的交易前例，这样比较法就很难妥善真实地应用。在交易前例的选择上，对于不改变土地使用性质的农用地流转交易，应选取在同一耕作制度的范围之内的交易前例，能够与待交易土地保证计算方法上的一致性。对于改变土地使用性质的农用地流转交易，最好能够选择同一建设规划范围内的交易前例，在满足市场法律法规的基础上，运用替代原理形成计算基础。

2.3成本逼近法

成本法是对农用地开发总过程中的合理支出和所得利润之和加以修正调整来确定农用地流转价格的方法，在所有的估价方法中，成本法拥有最大的市场争议。在前文叙述中，农业用地的价值在于农业产值，即种植、养殖，也就是土地资源、自然资源、技术资源、商业资源的综合价值，但是这些价值与农用地的开发并没有直接的联系。如在地理条件相对恶劣的山区、高原等难以开垦的地区，开发农用地的投资成本非常高，但是因为先天条件不足其总产能较低，利润低，运用成本法和收益法得到的估价必然大相径庭。如果是在平原、盆地开垦农地，其投入小、收益大，成本法得到的估价和收益法得到的估价也会有极大的不同。同一片土地不同的估价方法最终造成巨大的差异，因此当前在土地流转的实例中已经很少再将成本法看作一种单独的估价方法，更多的是将其运用在农用地投资的资本计算中。从产权交易的角度来看，成本法更加适用于土地用途改变的交易方式，以及广泛用于农用地转变为建设用地后开发成本增加的估价土地。从成本法衍生出一种新型的计算方法被称为假设开发法，其是在科学测算土地开发成功后农用地的正常交易价格，并扣除开发过程中的相关技术费用，计算利息和正常利润后得出的一个价格金额，从而测算农用地的价值的一种成本法变形方法。这种方法虽然在农用地的流转中不匹配，但是在城镇土地流转中却发挥了巨大的作用。

结语

土地的规模化经营是发展现代农业的必经之路，在现代农村土地经营管理过程中，由于各个村落情况的不同，大部分非农就业渠道会让农民将农用地通过出租、入股、承包等方式达到农用地的流转目的，实现集中化的现代农业种植、养殖。但在农用地的流转过程中，土地的价格问题是制约一切的关键因素，因此需要合理地评估和判断土体价格，为农村生产经营管理的现代化提供支持。

参考文献

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[2]韦燕飞.新型城镇化进程中农村土地流转问题研究[J].农业经济，2020（05）.

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