紧凑三房户型特征及价值点

摘要：当下，紧凑三房是不少热点城市主力供应和成交户型，同时也是诸多房企住宅产品设计中较为重要的一类产品。由于房企产品设计逻辑、户型面积大小以及客群和区域差异的影响，当下市场紧凑三房户型种类诸多。归纳分析千余个三房产品后，发现市场常见的紧凑三房户型主要有三种，且不同面积段产品设计有所差异。

关键词：发展型客群;上车型客群;产品竞争力

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）08-0065-69 收稿日期：2021-07-03

房价高涨、限价限购加码背景下，购房者尤其是一二线城市首次置业客户购房成本不断增加，功能性强、总价较低的紧凑三房户型成为更多刚需、首改购房者的选择。

紧凑三房又称“小三房”“小三室”，行业和房企对其没有统一的概念规定，但其字面意思上不难看出，紧凑三房一是面积小，二是三房的功能性不能少。考虑到不同物业类型公摊率以及产品区域性差异等因素，本文将建面110平方米以下洋房和高层三房住宅统称为紧凑三房产品。

紧凑三房面积较小，要在有限面积内兼顾到产品功能性和舒适性，较为考验房企产品设计研发能力。随着户型设计的不断发展和行业房企间竞争的加剧，目前市场紧凑三房产品户型设计也有了不少升级和优化。

1 紧凑三房户型客群特征

紧凑三房主要客群为首置、刚需客户，主要是满足婚房、异地安家、孩子上学、落户等城市居住需求而购房置业的群体。细分来看，本文将紧凑三房客群归纳为上车型、发展型、精英型三种类型。

1.1 上车型客群：总价敏感度高，更青睐90平方米以下紧凑三房

上车型客群积极进取，急需安家落户，购房资金有限，有强烈的购房意愿。他们在一线或二线城市有一份满意度较高的工作，收入符合预期且对未来收入增长充满信心，有着明确的奋斗目标和人生规划，但城市高房价、高生活成本使得他们的归属感和安全感缺失。

这类客群曾徘徊于买房还是租房，最终决定在城市买房，但预算有限，对总价敏感度高，优先考虑总价和首付，衡量自身经济条件，以保证轻松付首付、轻松还按揭，最大程度满足买房后生活质量。他们更青睐90平方米以下三房，面积小一点无妨，也可以接受二手房。

1.2 发展型客群：注重功能性，关注主卧、客厅

发展型客群富有朝气，弘扬个性，品牌认同度高。对于这类客户而言，价格虽是重要因素，但并非唯一要素。注重规划成熟、交通便利、配套成熟的远郊新城或优质学区附近。同时，对于房子的认知程度不断提高，一旦认可某个房企品牌，会成为忠诚度较高的潜在客群。

在户型选择上有自己特殊偏好，注重户型功能性。比如在总面积不变的情况下，会更希望增加主卧和客厅面积及功能，并关注自定义X空间。餐客一体的横厅设计比较受到这部分客群欢迎，它不仅满足本身空间功能，还能容纳多种生活场景。

其次，主卧配有衣帽间、独立卫生间是他们一致追求的功能。而“X空间”可将空间功能性和客户个性化达成和谐统一，既可满足家庭未来周期进阶的需求，也可彰显个性，可作直播间、健身房、陈列室等等。

2 常见的几种紧凑三房户型

由于房企产品设计逻辑、户型面积大小以及客群和区域差异的影响，当下市场紧凑三房户型种类诸多。归纳分析千余个三房产品后，发现以下市场常见的紧凑三房户型主要有以下三种，且不同面积段产品设计有所差异。

100平方米以下紧凑三房更关注户型功能性，各个功能区空间尺度相对较小，通常会做一卫设计。100平方米以上紧凑三房在功能性和舒适性上做了提升和补充，如三房做两卫、客厅横廳、独立玄关以及储物间设计等。

2.1 方正三面宽紧凑三房

方正三面宽紧凑三房多在南向设置双卧和客厅形成三开间朝南格局，是当下较为常见和受到购房者喜爱的户型。一方面，这类户型通常方正规整、室内死角较少，空间利用率更高，功能性更强。另一方面，三面宽设计更利于整体通风采光，增加居住舒适性。目前，方正三面宽紧凑三房包含一卫和两卫两种。

其中，方正三面宽紧凑三房一卫户型常见于在面积在100平方米以下住宅中。为了解决一个卫生间带来的使用不便，不少紧凑三房卫生间做干湿分离设计方便日常生活，见图1。

方正三面宽紧凑三房两卫是当下不少房企刚需产品的主力户型，备受刚需客群青睐。此类户型通常主卧套房设计，且多一个卫生间，大大提升了居住私密性和舒适度。细分来看，方正三面宽紧凑三房根据第三个房间所处位置不同大致可以分别两种。

一种是第三个房间不在边角上，这类紧凑三房户型主卧卫生间普遍一线排列设计，且与主卧连通，主卧可形成南北通透，舒适性更强，见图2。

另一种方正三面宽紧凑三房两卫户型第三个房间处在角落中，主卧卫生间不能一线排布，主卧无法形成南北通透格局，见图3。

3 当下紧凑三房户型特征

3.1 客厅可以做横厅吗

紧凑三房户型由于面积较小，客厅多以面积占用较少的传统竖厅为主，约74%的紧凑三房户型客厅采用了竖厅设计，见图4。

但在居民对室内公共空间的要求提升和房企产品竞争激烈背景下，当下不少紧凑三房跳脱常规的竖厅设计，采用视野阔绰、空间灵活可变、使用场景更加丰富的（类）横厅设计为产品增加卖点，强化产品竞争力。

根据横厅朝向，目前紧凑三房横厅大致可分为两种。一种是朝南、大开间、短进深的标准横厅，另一种为东西朝向的类横厅。两种横厅客、餐厅都在同一采光面，且通常与景观阳台或飘窗相连。

3.1.1 标准横厅：朝南、大开间、短进深

南向大开间短进深的标准横厅，强化通风、采光，拉伸景观视角，增加了居住舒适度，有效改善紧凑型空间的局促感。例如上海祥源世茂云湖漫城98平方米、重庆葛洲坝御湖蘭园100平方米、成都金科博翠湾 107平方米三房两厅两卫户型客厅均采横厅设计，并连景观阳台，空间通透敞亮，见图5。

3.1.2 类横厅（腰厅）：东/西朝向、大进深

类横厅具备标准横厅的同样优势，只是朝向不是常规的南向。如杭州大家湛景天承美筑108平方米、上海中集金地美兰城98平方米三房大面宽的类横厅，视觉冲击力强，空间感通透明亮，可容纳更多生活场景，见图6。

3.2 做一卫还是两卫

紧凑三房一般要满足至少3～5人同时居住，卫生间的设置数量和布局重要性不言而喻。相较于传统一卫设计，随着居民居住要求的提升和住宅设计的发展，双卫、干湿分离一卫设计广泛应用在当下紧凑三房中。

3.3.1 两个卫生间

双卫布局已是当下紧凑三房户型主流设计趋势和常见的卖点。本文梳理的1000多个项目中，有近七成紧凑三房产品是做双卫设计。三房双卫通常是一个卫生间设置在主卧，另一个做公卫，且部分公卫做干湿分离处理。这样主卧可变为套房，居住私密性和舒适度更高。同时另一个卫生间可以满足其他居住者使用需求，见图7。

值得注意的是，双卫设计固然可以很好地解决多人同时使用卫生间的需求，但也会压缩其他功能区的面积，且可能会出现卫生间部分空间功能冗余、利用低等现象，因此，对于不同面积的紧凑三房，房企在户型空间布局上应该有所取舍。

3.3.2 一个干湿分离卫生间

除了常见的双卫设计外，不少紧凑三房仍然只做一卫。但相较传统的单体式卫生间，当下紧凑三房的一个卫生间通常会采用干湿分离设计，更大限度提升了卫生间的使用率。

目前来说，紧凑三房卫生间干湿分离主要以二分离为主，即使用频率最高洗手台放置在最外侧，与淋浴区分离开来。如东莞华侨城保利卓越和光尘樾82平方米三房卫生间便做了二分离设计，见图8。

此外，一些紧凑三房一卫还会采用三分离设计，同时满足三种不同的使用需求，使有限空间发挥更大效能，让居家生活更便捷、更有序。如福州国贸九溪原83平方米三房和咸阳国润当代境MOMA97平方米三房一卫均做干湿三分离设计，且后者还设有双台盆，进一步方便日常起居，见图9。

4 紧凑三房户型未来发展趋势

作为当下刚需、刚改产品中重要的一部分，随着房价攀升，可以预见紧凑三房在未来很长一段时间都将是房企和购房者非常关注的产品。在房企产品同质化竞争加剧和客户需求多变背景下，有限面积内如何增强户型功能性和实用性，并且兼顾舒适性将成为房企研发打造紧凑三房的主要方向。

4.1 不能一味求小而忽视空间合理布局

緊凑三房设计不能为了控制产品总价，一味压缩面积，忽略空间合理尺度。新型的紧凑三房应在保证一定舒适度和功能性的基础上再控制面积大小，充分利用空间，细化各个功能分区，真正做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小而美的设计。据此，本文认为紧凑三房建面至少在90平方米以上，才能很好地做到功能性和舒适性的平衡。

4.2 功能性强的横厅应用将更常见

未来，更多的紧凑三房会采用横厅设计增加产品竞争力。横厅由于占用面积和面宽较大通常出现在中高端改善产品中。但随着个性化居住和居家社交需求的增加，以及多功能空间概念的流行，（类）横厅也开始应用在不少紧凑三房户型中，成为产品对外宣传的一大卖点。