“三道红线”稳居安全区行稳致远主旋律下 万科多赛道协同发展

马驰

2018年，居安思危的万科提出“活下去”;3年后，多家房企陆续爆雷，万科又重提“活下去”的重要性，因为在万科看来，“办一个企业要负方方面面的责任，要确保金融安全”。

在外界看来，这样的万科有点“胆小”，然而也正是这份“胆小”，让万科始终强调稳字当头、行稳致远。

稳健之下，今年上半年，万科不光回归并保持“三道红线”“绿档”，还实现了业绩的稳步增长，营收1671.1亿元，同比增长14.2%;归母净利润110.5亿元;合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。

加速转型 多赛道协同发展

今年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。其中，房地產开发业务结算面积1115.4万平方米，同比增长6.2%;结算收入1443.3亿元，同比增长11.9%。

值得一提的是，截至今年上半年末，万科已售未结合同金额为7819.1亿元，较年初增长12%。有研究报告指出，叠加公司往年多集中于四季度结算，预计公司全年业绩释放无较大压力。此外，今年上半年，万科的销售规模同样保持两位数增长，实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。分区域来看，上海区域是万科的销售主力，上半年销售面积和销售金额占比分别为30.5%和37.3%。

自2014年开始，万科逐步从“地产开发为主”向“不动产开发、经营、服务并重”转型。从上半年实践来看，万科在租赁住宅、物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上同样贡献了不错的业绩表现。

比如，今年上半年，租赁住宅方面，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%;物业服务方面，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%;物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入13.4亿元，同比增长64%;商业开发与运营方面，商业项目营业收入36.29亿元，同比增长19%。业绩会上，万科还表示，鉴于行业、城市、客户在发生的深刻变化，万科将加快从地产开发为主向不动产开发、经营、服务并重的转型。每个业务都要巩固自身的基本盘，在已有赛道建立领先的竞争优势。

租售并举 集中式公寓规模全国第一

2021年，在“房住不炒”的主基调下，行业围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标导向，持续完善政策措施，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。万科积极响应政策号召，扎实推进“租购并举”，积极发挥房地产开发和租赁住宅领域的专业能力。

租赁住宅方面，万科持续打造青年公寓品牌“泊寓”，截至6月底，泊寓共有房源19.2万间，上半年在16个重点城市新开业0.6万间，累计开业14.8万间，规模位列集中式公寓全国第一。泊寓现已布局全国33个城市，并在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州9个城市的市场占有率保持第一。

泊寓还积极响应政策及市场需求，为政府提供人才安居房，已为多个城市提供超过3万间人才房;为企业提供一站式服务，累计合作166家知名企业，覆盖金融、科技、制造、建筑等行业，累计为近3.5万名员工提供租赁住所。

此外，泊寓一直努力探索长租公寓可持续的业务发展模式。目前，泊寓已在实践中形成集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品+建造+运营”服务输出等多种业务模式。

行稳致远 持续保持“绿档”优势

2021年上半年，万科继续保持安全、稳健的财务、资金状况。早在一季度末，公司就顺利回归“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至今年6月底，万科持有货币资金1952.2亿元，是短期有息负债的2.3倍;而即使剔除预售监管资金和受限资金544亿元，在手资金也是一年内到期有息负债的1.67倍;此外，万科净负债率20.2%，连续20年低于40%;剔除预收款项的资产负债率为69.7%。

2021年“三道红线”的降档压力，让部分房企在拿地方面按下“暂缓键”。充足的在手现金以及稳居“绿档”安全区内的“三道红线”让万科在拿地投资上游刃有余。今年上半年，万科共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米、地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。

业绩发布会上，万科管理层指出，行稳致远是公司工作的主基调，而坚持财务纪律是发展的底线和基础。2021年下半年，万科将严守“三道红线”等各项调控政策的要求，持续保持“绿档”;实施稳健的融资策略，总量合理控制，结构更加安全，保持融资弹性;坚持稳健的投资策略，量入为出，遵循战略导向，关注投资的质量效益。