如何看待学区房问题

周清杰　王思璇

因各地财政投资力度不同所导致的教育资源不平衡，一直是一个困扰社会的民生难题。在此背景下，我国在基础教育阶段实行“就近入学”政策，同时也直接导致城市中出现了所谓的“学区房”问题。当前，学区房所引发的高房价成为了楼市调控甚至生育政策调整的关注点。我们注意到，作为中小学教育资源高地的北京市西城区，近期对学区房政策进行了大刀阔斧的调整。如新政规定，2020年7月31日后的购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。西城区的学区房新政犹如一声惊雷，让无数家长心惊肉跳。如何看待学区房问题呢？本文将尝试做一分析。

学区房缘何热？

优质教育资源有限且分布不均是导致学区房产生的最重要原因。从我国基础教育现状来看，名校与名师资源非常紧缺，无论是城乡之间，还是一个城市内部，都存在苦乐不均的问题。北京的学区房就是在“就近入学”政策下“择校”变成了“择房”所催生出来的。在旺盛的购房需求下，与優质学区对口的居民小区自然就成了家长眼中的“香饽饽”，即使是老破小，也不影响被标上动辄每平十几万元甚至更高的房价。越是优质的学区，其学区房价格越高。于是，“就近入学”政策在楼市便成了家长间财富与胆量的博弈。

为什么会有家长不惜高额借贷、牺牲自己的生活质量来抢购学区房呢？我国以往的传统是“学而优则仕”，而教育是普通人打破阶级固化，实现人生逆袭的最有效手段。1999年高考扩招后，越来越多的小城镇青年和农民子弟进入大中城市工作、生活。这些考一代经济基础相对较好，对子女的教育极为重视，他们对学区质量的高度关注，直接推高了学区房的价格。相比居住质量，家长更关注学区质量。另外，考二代相对更具备应试教育的优势基因，考二代比例高的学校，其整体成绩大概率会更优异，这会进一步强化学区的优势。高价学区房和优质学区的正相关关系被固化，教育成本也随之提升。在此要特别指出的是，教育培训机构无孔不入的精准营销放大了家长的焦虑，让学区房的需求变得越来越旺盛。除此之外，学生家长对子女社交圈的构造、家庭社会地位的提升等复杂动机也刺激着学区房价格上涨。

当然，在二手学区房市场，还有一部分投资者和投机者参与其中。在优质教育资源仍未全面覆盖、学区房政策未彻底改变之前，学区房就相当于一种低风险理财产品。这些深谙楼市规律的交易者善于选择交易的时机、区位，成为助推学区房价格高企的一支重要力量。

高企的学区房价格有何负面影响？

损害教育公平。“就近入学”政策的本意是为了保障义务教育的全覆盖，促进教育公平。然而，在教育资源不断分化，优质学校与普通学校教育质量差距愈发扩大的背景下，“择校”最终成了一场金钱角逐，胜利者当然是经济实力稍强的家庭。义务教育的本质是为了让每一位学生都能平等地接受教育，但是资本实力却将优质生源和优秀师资结合起来，导致了学区房价格的严重扭曲。长此以往，在“马太效应”的作用下，教育差距将继续扩大，寒门再难出贵子。

影响房市健康发展。在以往的楼市调控中，政府主要是控制新房价格。学区房属于二手房，政府很难直接插手其价格的形成，基本上是通过限定购房者资格、首付比例、按揭利率等对交易进行间接影响。这样一来，作为“择校”必需品的学区房就因市场需求旺盛而主导了楼市的上涨行情。近年来，不少城市二手房价格与新房价格倒挂，其原因就与这一因素有关。学区房一度成为楼市晴雨表，某些城市的楼市泡沫多少与之有关。以北京优质教育资源聚集地——西城区为例，西城区学区房曾出现三四十万元一平的天价。学区房新政实施后，价格在整体上有所回调，金融街和德胜学区均有房主将二手房挂牌价格调低二十至三十万元。

削弱生育新政效果。最近，我国放开了“三孩”政策，以应对已经到来的老龄化人口。然而，根据第七次人口普查结果，我国育龄妇女的生育意愿子女数为1.8，低于2.1的更替水平。而高昂的生育成本、养育成本、教育成本等因素，则进一步弱化了生育意愿，将实际总和生育率直接拉低至1.3。客观而言，高价学区房就是高昂教育成本的主要构成部分。从宏观意义上讲，高价学区房不利于“三孩”政策的落实，不利于人口结构的优化和社会长期发展。

学区房新政只是解决教育公平的开始？

学区房新政的最终目标是促进教育公平，让所有阶层的孩子都能获得良好的素质教育。就基础教育而言，增加教育投入，优化资源配置，尽可能促进基础教育的均衡化是重中之重，否则，依然会出现非优质学区家长不停地“搬家”到优质学区的现象。加大教育投入，对义务教育的重要性是不言而喻的。作为全球第二大经济体，我国财政性教育经费占GDP比重为4.04%，在全球190个国家和地区中排第110位。显然，我国在增加教育投入方面还有很大的政策空间。

从整个教育体系来说，我们认为对高等教育进行制度性、系统性变革，将是从根本上改变基础教育的竞争性、彻底缓解中小学家长焦虑心理和社会内卷化的必然选择。因为学区房和教育内卷的根本问题在于全社会缺乏足够多的教育上升通道，好大学太少。相关数据显示，目前我国拥有14亿人口，本科院校大约1300所，而美国3亿多人口，高校却差不多有3000所。在2021QS世界大学排行榜中，内地只有6所大学跻身前100强，该数据远低于美国。如果分析高校的办学主体我们还会发现，我国的高校绝大多数为公立大学，美国的私立大学则占70%以上，包括哈佛大学、麻省理工、斯坦福等名校。因此，高等教育体制也要推进“放管服”，大幅降低制度性交易成本，吸引有条件、有意愿的主体兴办新高校，为涌现更多优秀大学提供更优的办学环境。唯有此，传导至基础教育的大众焦虑和内卷化才有根治的可能。

学区房现象绝非中国仅有，美国也存在。美国基础教育阶段的公立学校投入主要来自于地方政府，而房产税是地方政府收入的一个主要来源。一个地区经济越好，房产就会越贵，地方政府就会有更多的房产税收入，这样当地学校就能有更多的教育经费。学校经费越多，就越可能有更多机会聘请到优秀老师，建造更好的校舍，购买更先进的教学设备，为学生提供更贴心的教育服务。一旦好住房、高税收、好学区形成良性循环，就会吸引更高素质的居民进入该社区，吸引更优秀的学生进入该学校。换言之，业主在享受好住房以及优质教育资源的同时，每年也为此支付了高税收。相比之下，我国优质学校与周边居民支付的房产方面的税收多少关系不大。优质教育资源所带来的学区房溢价并没有能反哺学校，学校无法从中获得直接的经济利益。更为怪异的是，我国的高价学区房未必是高品质的好房子，反而老破小比比皆是。我们认为，这种畸形的房、校关系是我国城市楼市泡沫的一个主要特征，如何理顺房校关系应该是楼市治理和学区房政策调整时必须考虑的一个问题。