房产投资N大坑——小产权房交易火热的小产权房，背后风险重重

继新房、二手房、商务公寓后，深圳又被央视点名了，这一次是小产权房上了央视。报道随即冲上热搜，在前排挂了很久，话题是：深圳炒房客大举囤小产权房。

以往的小产权房都是很少有人关注和购买的，那么在2021年出台一系列针对新房、二手房房价调控的背景下，到底是什么让小产权房“起死回生”，在深圳市场上被炒得火爆呢？

深圳市场上小产权房为何火爆？

这还得从深圳的居住结构说起。长期原因，还是因为深圳的住宅太过稀缺。

深圳实际人口有2000多万人，有很大一部分都住在城中村和小产权房里，所以深圳无房者对于低于普通商品房三分之一甚至一半价格的小产权，很熟悉，甚至很喜欢。

整个深圳小产权和类小产权建筑数约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，所以这种产品在深圳也有充足的供应，一定程度上弥补了商品房的不足。

然而，为什么是2021年深圳小产权一下就火起来，这还得从深圳突然而至的“官参价”说起。

今年2月，深圳官参价政策出台，一下子冷冻了深圳二手房市场。短暂时期，深圳楼市供应出现了真空，于是乎，小产权房冒了出来。买的多了，价格自然也就上去了。

有数据显示，2021年以来，深圳小产权房涨幅已经超过30%：地段稍好改造过的小产权房套内单价达4万-5万;公明小产权房两年前收购价6000元，今年达到了1-1.2万;沙井小产权房两年前收购是6000-9000元，今年达到了1.1万4万;龙华小产权房两年前的收购价1万-1.8万，今年达到了1.5万-4万。

万万没想到，小产权房这种不属于普遍房地产市场范围内的房子，在深圳居然能涨起来，就连央视财经频道都曾特地报道过深圳小产权房的情况。

随之，深圳的住建部门开始了严查小产权房销售情况。然而，这股妖风并没有止住，反而越演越烈，开始转移阵地，跑到了东莞等地继续蔓延了。

拿小产权房博“拆迁”当心血本无归

其实，对于很多投资客来说，买小产权不是“住”，而是“拆”。

在早期的深圳，很多买了小产权房的人，都靠着这一途径实现了财富翻数倍。比如，深圳最早最大的城中村之一的白石洲旧改拆迁补偿方案，其中货币补偿2.8万元/平米，物业补偿最高赔付比例1：3.5。

记者在房产中介处也了解到，目前与他们进行交易的小产权房购房者中，有近70%-80%的人都是以投资为主的，而且投资客重点投资有旧改概念的城中村。对他们而言，买有旧改概念的城中村这种行为就像是赌博，拆迁时间和周期都不确定，但是一旦拆迁，收益就很大。

但是，北京金诉律师事务所戴金花则指出，买小产权房博拆迁的风险也是极高的，拆迁补偿权益难保障，甚至被无偿拆毁，买家血本无归。如遇到拆迁，因不是房屋所有的所有权人，很难得到满意的补偿，甚至因为违反国家政策，随时可能被强拆，而无法得到任何补偿。

去年以来，广州已有多个违建的小产权房项目被拆除。小产权房虽然在价格上比证件齐全的商品房价格低很多，却也存在着极大的风险，不仅是产权无法保障，连合同也多数都不具有法律效力。

据广东电视台DV现场报道，2020年7月2日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处发出了一张公告，通知江景花园的业主和住户，位于黄石街江夏村元下底3街2号的江景花园A、B、C、D、E栋建筑物涉嫌违法建设，将依法拆除。

业主介绍，当时是以“集资建房”名义买的江景花园的房子，产权上写的是70年小产权房，宅基地证只有一个，其他人都是复印件。“7月2号那天，每一层楼每个墙面都写了大大的拆字，贴告示让我们半个月内搬走。”这也意味着，236户业主住了10年的小产权房即将被当作违建拆除。而拆除违建，按规定政府没有补偿。

“部分小产权房可转正”是怎么一回事？

很多人在采购小产权房时或许还抱着另一个侥幸的心思，想着买了房子以后，说不定哪天政府就出台有关的规则，小产权房能够转正，能够和商品房相同获得产权证。但是最近，小产权房的买主们似乎看到了一丝“希望”。

媒体报道，“深圳部分小产权房要确权转正”。消息一出，网上立刻引起了一片哗然。那么问题来了，所谓的“部分小产权房可转正”，到底是哪些房子可以转？

其实，“小产权房”并不是官方说法，常见的有两种：一种是在集体建设用地上建成的，也就是我们通常说的“农民房”;另一种是在集体企业用地建设的房子，这也是政策里提到的“可转正”的类型——单位持有的自有住房。

而有望“转正”的企事业单位持有的自有住房也是有要求的，不包括各類带有政策优惠性质的住房，比如准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用住房、安居型商品房等，也不包括全年期自持的租赁商品住房。

除此之外，还有一种情况，也是有可能“确权转正”——不是建好的小产权房，而是在土地开发之初就调整土地用途。

小产权房的产生，和深圳高房价离不开关系，而房价居高不下的背后，也有深圳的居住用地供不应求这一层因素。“小产权房转正”的诉求，其实也是住房的需求。深圳的住房建设规划已经作出部分回应。

小产权房交易现象大量存在的原因

经济利益的驱使是小产权房交易现象大量存在的原因。对购房者而言，小产权房无需缴纳土地出让金和相关税费，与普通商品房相比，价格十分低廉。在房价高企的今天，农村小产权房的诱惑不可谓不大。

此外，随着城镇化的推进，农村集体土地被征收后，被征收对象还可以获得一笔不菲的征收拆迁补偿，相对于较低的购入成本，买房者还可以获得一笔非常可观的“投资”收益。

对出售房屋的农民而言，出售小产权房也可以获得颇丰的收益，相对于务农收入所得，“卖房”不仅轻松，而且收益可观。

分析一下原因，我们可以发现，农民建造房屋所使用的土地是无偿占有和使用的，除建造房屋的成本外，农民无需负担其他成本和税费。面对如此高额收益，农民很难对小产权房的交易说“不”。

在小产权房交易过程之中可能踩的坑

1）买房者买受小产权房后无法取得不动产产权

我国不动产物权采登记生效主义，房屋所有权经登记后生效。购买小产权房的买房者支付购房款后，无法像普通商品房那样，通过依法办理产权登记、取得法律认可并给予保护的不动产所有权。

换句话说，即便你已经付了钱，但就法律意义而言，你也无法真正拥有房屋。

2）买房者支付购房款后，恐钱、房两空

买房者购买小产权房后，无法取得所购房屋的所有权，此谓“房空”。然而，买房者的风险远不止“房空”。买房者为购买房屋所支付的购房款也可能无法取回，此谓“钱空”。

因为依据现行法律规定，小产权房无法办理不动产登记，即使合同有效，买房者取得的只是基于买卖合同而产生的债权，而非基于房屋本身产生的物权。只要是债权，就会存在卖房者无力偿还的可能。

3）买房者无法取得全部拆迁补偿利益

有些人购买小产权房，看中的是小产权房拆迁后的补偿利益。但是，买房者忽视了卖房者会在得知拆迁消息后，主张合同无效，进而主张拆迁利益归自己所有。

此类案件并不罕见，2008年四川省成都市中级人民法院审结的一则案例就属于此种情形。卖房者先主张房屋买卖合同无效，然后请求法院判令买房者返还拆迁补偿费。法院在审理案件中，首先认定合同无效，然后依据《合同法》第五十八条的规定，判决买房者向卖房者返还所得拆迁补偿款。

所以，买房者在购买小产权房的时候，必须考虑到卖房者将来有可能主张合同无效，并要求返还拆迁利益。

4）买房者还应当警惕小产权房交易过程中因刑事犯罪而引起的风险

买房者或许未曾料到，小产权房的交易与刑事犯罪会存在交集。

杨立新教授曾在一篇文章中指出，小产权房建设、销售可能引发4個刑事犯罪：一是非法转让、倒卖土地使用罪;二是开发者将小产权房冒充商品房销售，构成合同诈骗罪;三是非法经营罪;四是对小产权房的建设者、销售者偷漏税金的，以偷税罪治罪。

一旦小产权房的建设者、销售者为了谋取不正当利益，实施违法犯罪行为，买房者或作为受害人、或作为共同实施犯罪行为的人，其风险是不言自明的，买房者应当予以正视和重视。

本刊风财讯、北京盈科律师事务所、直叫卢俊等内容整理