房地产开发项目管理的难点与重点分析

何轶鸥

合肥工投工业科技发展有限公司 安徽 合肥 230001

引言

在我国经济社会快速发展下，城乡人民居住所需的房屋需求和房屋建筑工程规模也在不断增加，这样就极大程度上推动了房地产的发展，使房地产业在国民经济中所占据的地位逐渐加重，并且成为我国经济的支柱产业。而就目前我国房地产行业整体来看，虽然有着良好的发展，但其中还是存在着一些重点与难点问题，这就需要有效地对这些问题进行详细分析，以此来对房地产项目更好地进行管理。

1 房地产项目管理重要性

房地产开发新项目要顺利推进，提高项目风险管理的有效性，确保建设进度严格执行，合理保证项目进度顺利推进，基于详细的计划管理，全计划连接点可以将房地产开发和新项目的全过程纳入计划范围。根据整改的不断调整和较强的执行能力，可以合理保证房地产开发项目风险管理总体目标的顺利实施。在房地产开发的全过程中，要提高项目风险管理的有效性，更关键的目标是实现经济效益的最大化。管理者应对项目的施工质量、成本和周期时间进行严格控制。和管理方法，各个阶段的工作都可以按照之前的计划进行，使最终落地和立即交付给客户，保证质量，减少施工质量的通病问题，防止和减少的财产损失。

2 房地产开发项目管理的难点与重点问题

2.1 决策缺少依据

在房地产开发项目管理具体实践过程中，由于其会受到各种各样客观因素的影响，会使其管理过程中遇到一些开发管理方面的问题。如，由于开发商对项目开发时的市场情况缺少详细研究的过程，就会造成在做决策时缺少所需要的市场分析数据和优化设计方案。在具体施工时，提供的很多资料不准确，还会出现由于发包方不能清晰理解规定内容，而导致施工结尾发生项目管理无法实现的情况[1]。这些影响因素的存在都严重限制了开发商对开发项目管理的有效制约，也成为房地产开发管理过程中存在的重点与难点问题。

2.2 缺乏相应管理体制

现阶段在我国房地产项目开发过程中，一般都存在对项目管理认识不到位的现象。这就导致了在后期容易出现项目管理模式只能简单模仿的现象，导致这些的根源就是缺乏相应的管理体制。另外，管理体制问题的存在，还让工程进度与质量发生控制不到位的现象，让事前管理与事中管理出现脱节，从而影响到房地产项目的交付使用。

2.3 成本控制不到位

房地产开发项目管理当中最大的难点就是项目的成本控制，这是直接影响开发商、管理者和所有用户真正利益的重要因素，如果处理不好，就容易引起三方发生纠纷，这就是房地产开发项目管理当中成本管理成为重点难点的原因。目前，我国大部分房地产开发商都对所开发项目的前期策划以及设计阶段的成本不够重视，这容易造成项目后期的进展变得十分困难。为了解决这一难点，房地产开发商应该对开发成本控制方面进行严格的把控，创建更加完善的成本控制体系，成立专门的机构负责标准成本的制定、差异的原因分析、前期的预评价等，尽量降低开发项目各项成本，进而确保开发项目管理过程中的每个决策都能科学有效的加强成本控制。

2.4 开发项目管理复杂性

在开展具体的房地产开发项目风险管理工作时，要充分考虑各种因素、各种标准的综合危害和复杂的遏制效果，一旦遇到特殊情况，环境因素和内部因素会产生复杂而令人担忧的情况。不仅大大提高了房地产开发项目风险管理的难度，而且构成了房地产开发项目风险管理中的各种问题和安全隐患。广泛存在的问题如下：一是房地产开发项目风险管理中，销售市场资料和开发设计资料的系统实施和综合管控缺乏保障。这很容易导致房地产开发项目风险管理决策和工作的合理化。房地产开发项目的具体风险管理活动存在性强、合理性不足、适应性不强等诸多不足，难以达到相关标准和规定，也难以充分保证新房地产项目的实际运行。二是在房地产开发项目风险管理的具体过程中，忽视了工作的阶段性和思维逻辑特征，难以系统地软件化、有序、全面地开展复杂房地产项目风险管理的全过程。发展。这不仅损害了房地产开发项目风险管理工作的节奏感，也导致了房地产开发项目风险管理的整体混乱，使得本已复杂的风险管理更加难以控制和实施。理性是房地产开发项目风险管理的重点和出发点。同时，也是房地产开发项目风险管理工作者必须关注和突出的难点和重点。房地产开发项目风险管理的合理性，立即且严重损害基建方、开发设计方、施工企业的经济利益和权益。由于其整体的经济发展目标和成本管理，它经常出现在房地产开发的全过程中。这导致行为主体在各方面产生分歧，引发一系列纠纷、纠纷和问题，危及房地产开发项目的风险管理，也造成了房地产开发全过程“多亏”的安全隐患。房地产开发项目风险管理不够合理的原因有很多。一方面，房地产开发全过程没有系统，健全的成本管理是关键，因为房地产开发项目无法融入成本管理，风险管理的具体规定不能根据房地产开发工作的实际特点，难以系统地操作和维护成本设计计划、成本管理等阶段，从而使整个房地产开发过程的成本远远超出预算。导致房地产开发中的各种债务纠纷和问题。另一方面，在房地产开发项目风险管理的具体全过程中，不可能结合项目实施对经济发展的总体成本进行合理调整。房地产开发项目风险管理过于僵化，导致市场流失，以及资源的动态控制和系统应用工作的能力。

3 提升房地产开发项目管理的有效策略

3.1 做好前期的市场调研工作

做好前期市场调研工作对于房地产开发项目而言是十分重要的，其能够有效地为房地产开发项目具体的实施提供可靠的依据和参考。由于其在施工过程中，没有设计好方案，这就让房地产开发项目无法得到顺利开展。同时如果设计的方案缺乏固定性，也会让房地产开发项目反复调整或者拖延工期，房地产开发项目管理的目标也是一样不能得以实现[2]。所以，房地产开发项目的管理人员就需要对项目开发的前期调研工作加以重视，为下一步房地产开发工作提供更准确、可靠的信息资源，进而促进房地产开发项目得以顺利实施。

3.2 加强项目质量的控制与管理

加强项目质量控制，需要通过制定完善的项目管理制度来实施，而由于商品房房价越来越高，而且对个人投入资金比例而言是非常大的一个项目，所以对房屋质量与性能就提出了更多的要求，因此，保证质量已经成为避免房地产开发与用户间产生矛盾的重要保障。通常其都是以完善的管理制度为基础来实施的，通过严格的管理与控制施工技术、施工材料和机械设备等，从而保障工程质量，如此方可为用户提供高质量、高品质的产品。同时在完善管理制度的实施下，对解决后期房屋使用性能、配套设备、物业管理等问题也能起到更加积极的作用。

3.3 积极完善房地产开发中的成本管理

房地产开发项目控制成本，能够有效保障开发商所获取的经济利益。房地产开发项目就是一项巨大的系统工程，对费用的要求较大，若对项目成本控制不好，就容易造成房地产开发商亏损[3]。因此，房地产开发项目在实施过程中的成本控制与管理是十分重要的。在房地产开发项目管理过程中有着多个环节，为了能够更好地控制房地产开发项目管理中各个环节的成本，就需要对计划、设计、发包和施工等所有环节当中的成本进行有效管理，如此方可更好地让房地产工程项目中施工过程中的成本得到节约，进而有效地提高房地产开发商的整体经济效益。

3.4 树立房地产开发项目管理意识

成本控制是房地产开发项目风险管理体系中的重点和关键点，是处理房地产开发项目风险管理合理性和难度的重要环节和基本流程。一方面，要在提高房地产开发成本管理决策的合理性和合理性的前提下，强化成本控制的整体管控内容，突出成本管理的作用，平衡各级权利和需求，从而使房地产开发项目风险管理工作的应用顺利开展，该应用很好地体现了房地产开发项目风险管理作为经济发展总体目标的使用价值和作用。另一方面，要加强对具体步骤成本控制的主观能动性。根据建立房地产开发项目风险管理制度，完善管理方案，突出管理办法的落实等流程，完成更加切实可行的成本费用的精准控制，确保在经济发展的前提下新房地产开发项目的各级权益，提高房地产开发项目风险管理的规范性和可操作性。

3.5 有效加大项目风险管理力度

房地产项目设计与施工过程中，首先应做好设计交底与图纸会审工作，并严格执行监理制度，就项目的设计与施工进行全程监控，最后还应严格审查设计变更与工程现场签证，以便有效控制工程造价。因为房地产项目具有较长的开发周期，国家金融投资政策的变化，企业各种因素的变动都给企业带来了一定的风险。作为房地产项目风险管理者必须制定严谨、周密的应急预案，通常应急预案包括对风险的描述、出现风险的可能性、计划假设的完成以及风险的影响和适当的反应等。同时，开展房地产开发项目风险管理工作，必须以质量意识作为工作的前提和基本条件，在观念和认知能力提升的基础上，进一步保证房地产开发项目风险管理的质量和水平。一方面，纠正房地产开发项目风险管理人员的责任感，让员工看到房地产开发项目风险管理中的关键使用价值，将质量意识内化为前提以及员工实施房地产开发项目风险管理的基础知识，在更加全面具体的指导和实施房地产开发项目风险管理的实际工作中。另一方面，要树立对房地产开发项目风险管理质量的关注意识，把产品质量问题的原因客观具体化，以实际过程和具体全过程进行。在房地产开发项目的风险管理中要统筹兼顾，抓好质量关键。产生与关键点和安全隐患的连接点，采取早期干预和系统软件防范的对策，防止产品质量问题危害房地产开发主题活动，体现和保证产品的使用价值和功能。房地产开发项目风险管理。

房地产开发项目的风险管理是落实各项管理决策、开展各项工作的前提和基础。要突出房地产开发项目风险管理各个阶段的收益和流程，以及房地产开发项目风险管理的诸多难点和问题，强化工程质量、成本、进度、安全等总体目标和因素，制作房地产开发项目风险管理的关键管理系统和关键系统，生成全方位、深层次的实房地产开发项目风险管理工作模式，体现房地产开发项目风险管理的发展，保障房地产功能和使用价值，促进房地产开发企业的稳健发展，以及持续增长。

4 结束语

综上所述，房地产开发直接影响着人们的日常生活和国家经济的稳定，房地产开发项目管理也是确保房地产开发项目能够有效实施和完成的关键，只有对房地产开发项目管理的各个环节实施有效的管理，才能有效地保障房地产项目在开发过程中得到实际的收益。所以应做好前期的市场调研工作，加强项目质量的控制与管理，积极完善房地产开发中的成本管理，并加大项目风险管理力度，从而真正促进房地产事业的健康发展。