房地产开发项目工程建设投资管理强化研究

刘滨

【摘要】当前我国的房地产开发项目工程建设投资管理仍旧存在着众多的问题，这不仅对房地产公司的运营带来了极大的风险，同时也对工程质量及房地产行业的发展产生了重要的影响。因此，本文对房地产开发项目工程建设投资管理普遍存在的问题进行分析，通过对当前房地产开发项目所面临的市场变化趋势研究，提出了若干强化措施，以期促进房地产行业健康发展。

【关键词】房地产开发项目;工程建设;投资管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

房地产行业在我国经济水平飞速增长的当下，获得了更广阔的发展空间，同时也逐渐出现了许多问题，尤其是房地产开发过程中对于项目工程建设投资管理的不足，导致工程质量问题频出，加剧了房地产行业自身的风险。因此，房地产行业亟需对工程建设投资管理进行有效改善、强化，从而使房地产项目的投资管理更加安全、有效。

1、目前我国房地产开发项目工程建设投资管理中普遍存在的问题

1.1工程建设投资管理模式不合理

房地产企业指派专人负责组建投资管理队伍对建设工程实施管理，是我国房地产开发项目工程建设的主要投资管理模式。通常情况下，这些负责投资管理的人员都是一些项目营销人员或行政人员，往往不具备较强的投资管理知识，因此导致了其缺少对施工所需人员、物资、设备等成本的分析能力，无法作出正确的投资管理决策，最终使投资管理达不到预期的效果。作为我国房地产开发项目工程建设投资管理过程中最普遍的问题，投资管理模式不合理对于整个房地产项目的运营及房地产企业的盈利亏损有直接的影响。

1.2工程建设投资管理侧重点偏差

在房地产开发项目工程建设投资管理中，投资管理人员的工作侧重点往往过于集中在施工建设阶段，而忽略了施工建设前后期其他阶段的投资管理[1]。以施工前期的方案设计及施工图纸设计为例，其设计专业性、可靠性、经济性都会对整个房地产开发项目的建设成本、建设周期与盈利有着直接的影响。假如投资管理者缺乏对施工前期设计阶段的重视，那么在后续的施工建设阶段就可能出现设计条件与现场不符、施工图错漏、技术措施不合理等，从而导致大面积工程变更，进而增加建设成本，延长建设周期。

1.3工程建设投资管理风险意识不足

房地产属于资金密集型行业，高周转的开发模式使其对短期内成本的波动极为敏感。工程建设投资管理者如果缺乏足够的风险意识，对于施工材料物价、人工费用、设备租赁费用的波动缺乏预判、应对措施的风险管控能力，必然会给房地产企业项目开发运营带来巨大的财务风险，例如在上述施工材料的物价突然上涨时，房地产企业会因缺少足够的流动资金来应对这类问题，导致项目无法正常运转，甚至造成整个房地产开发项目因此而中途停工。

2、当前房地产开发项目所面临的市场环境变化趋势

2.1科学技术的发展和信息量的增大引起的变化

施工前的项目决策阶段是整个项目能够按序开展的重要基础，而随着社会信息量的剧增，投资管理人员在收集整理与本项目有关的信息的工作难度也随之增加[2]。但由于我国科学技术水平的不断提高，投资管理者获取信息的渠道变得更宽，收集信息的速度也更快。这种变化可体现在以下两点：第一，投资管理者在进行信息的自动整理及分析时可以依靠先进的大数据分析技术，有效提高了信息的使用效率;第二，随着各类BIM及模型渲染软件的相继问世，房地产开发项目的投资管理者可以借助这些软件对要进行开发的项目进行可视化操作，从而帮助房地产企业领导作出下一步的战略决策。

2.2我国建筑行业技术的变化

随着我国科技实力的不断提升，建筑行业的发展日臻成熟，房地产开发过程中各工种的专业程度越来越高、新技术新材料的层出不穷，施工各阶段的配合也越来越紧密。这种发展趋势对房地产项目开发提出了新的要求：首先，消费者对房地产项目的要求不仅仅是满足日常的居住需求，同时也对房屋舒适度要求更高，因此房地产项目在开发过程中需要加大新材料、新工艺的使用，从而保障房屋的通风性、光照程度，降噪程度等，也就意味需要更多的资金投入;其次，消费者在选择房屋时，也更多地考虑房屋室内环境的绿色化、生态化，开始要求房地产企业使用更多新颖的环保材料;最后，随着智能化时代的来临，房地产企业在开发项目时开始更多地使用先进的智能化施工技术，如BIM技术，AR技术、VR技术等，而购买这些先进施工设备也会增加放房地产企业的建设成本，因此，在我国建筑行业技术变化的背景下，房地产开发项目强化自身的工程建设投资管理迫在眉睫。

2.3我国房地产开发金融环境的变化

随着我国对城市建设的速度加快，城市可用地越来越少，可供房地产企业开发的用地越来越紧张，房地产企业在申请土地使用时的资金消耗也就更大，而这种现象对投资管理带来的变化体现在以下几个方面：第一，随着城市可用地面积越来越小，土地使用资金的逐渐增长，房地产企业不得不增加从银行贷款的额度，直接增加了房地產企业的资金管理难度;。第二，由于房地产开发项目是一个周期较长的项目，期间会有各种各样的因素对房地产企业的资金回流运转造成影响，如果房地产开发项目的投资管理人员没有及时采取应对措施，会给房地产企业带来严重的财务风险。

3、投资管理强化措施分析

3.1项目工程建设筹备阶段的投资管理

项目工程建设筹备阶段对于整个房地产开发项目的建设过程而言是至关重要的，也是整个工程建设投资管理的关键阶段，是决定房地产开发项目建设是否能高效完成的基础。因此房地产企业的工程建设管理者应做好充分的准备，组建一支素质过硬、高水平的专业工程建设投资管理团队。由于房地产项目工程建设投资费用具有较大的波动性，构成房地产开发项目的费用组成极为细碎、复杂，因此运用先进的现代科技手段，建立系统、动态变化的数据系统，做好项目的数据整理及分析工作对于整个项目的工程建设投资管理是十分重要的。这样不仅可以保证房地产项目竣工后的经济效益，还可以很好地管控房地产项目的初期设计及预算编制。项目决策阶段的投资管理是整个房地产项目开发的重要一环，对项目盈利能力起着决定性影响。

3.2设计阶段的投资管理

设计阶段的投资管理对于房地产开发项目的房屋功能、开发成本、经济利润有着直接的影响。由于房地产项目设计阶段的费用在总投资费用中的占比较低，因此投资管理人员往往会忽视设计阶段的投资管理，但设计阶段的施工图纸及施工计划是整个房地产开发项目的“命脉”，因此在施工前期的设计阶段，投资管理者应做好施工图纸的设计管理，合理运用新颖的建筑材料、新颖的施工技术，如装配式建筑、BIM技术等，对施工工艺进行优化，最大程度上保障施工设计图纸、方案的科学性、合理性[3]。对施工图纸及施工方案要严格进行反复审核，验证其可行性，避免建设过程中出现工程的大量变更，提升房地产开发项目的整体投资管理效率;为了使施工图纸更加具有深度，需要在聘请设计人员时严格筛选，选择一些专业水平高的设计团队。房地产开发项目是一个周期较长的工作，投资管理人员为了更好地控制成本，应将整个周期分为若干个不同的阶段，并进行相应阶段的建设成本管理與控制，并以文件的形式对不同设计阶段的造价管理与控制工作进行记录，从而提高设计阶段的投资管理水平。

3.3招投标阶段的投资管理

房地产企业的投资管理人员需要对招标内容进行归纳整理、筛选、对比，从而更好地控制房地产开发项目的工程建设投资成本。投资管理人员需要将所有资料与数据进行汇总分析，并结合数据对其中可能对房地产开发项目工程造价造成影响的因素进行预测和评估，制定明确的招标控制价格标准，该标准应在合理范围内，从而有效避免个别招标参与企业进行恶意报价。招标文件编制人员在编写招标文件时，应对其中各项费用钱款的条款细节进行仔细推敲，避免后续产生不必要的经济纠纷，影响整个房地产项目的施工质量与经济效益。

在发布了招标公示后，房地产开发项目企业应对全部参加竞标的企业单位进行严格的资质审核，全面审核包括投标企业以往从事该项目的规模、企业自身经营状况、行业口碑等。此外，还应对参与竞标的企业单位进行实地走访调查，避免因其伪造资料而影响正常的招标工作。房地产开发项目投资管理人员应对参与竞标的企业单位提供的标书进行综合比对，对其中针对本房地产开发项目的投入方案如人员配置、管理方案、施工工艺与技术选择、风险防控、利润预估等进行分析，查看标书中的投标竞价是否合理、是否符合本企业的建设要求，保证选择的投标单位最优，从而使整个房地产开发项目的建设成本得到优化，资金使用科学、合理，同时能够保证工程质量及项目建设周期。

3.4施工阶段的投资管理

3.4.1加强房地产项目施工组织方案设计管理工作

房地产项目施工组织方案作为房地产项目施工阶段的重要指导，房地产工程建设投资管理人员应对其有足够的重视。这就要求房地产项目承包方与房地产企业管理人积极配合，同时结合有关因素对施工组织设计方案进行更科学的优化，对本开发项目涉及到的施工工艺、施工技术、施工流程与施工进度进行反复验证，从而保证房地产开发项目在保质保量完成的前提下，将项目工程的投资金额控制到最小，将项目工程的经济效益最大化[4]。

3.4.2强化房地产项目合同管理工作

在房地产开发项目的施工阶段，投资管理人员应在开展管理之前制定科学、完善的合同条款，从而对施工单位的各项施工活动进行管理。合同具有法律效应，其中应明确划分施工单位与建设单位的职责，确保合同双方认真履行合同内容，承担自身的责任。在对合同进行管理时，房地产企业的工程建设投资管理人员应对施工阶段产生的工程变更进行有效管理，多角度、多层面地分析工程变更带来的影响，如产生的变更费用、对工程项目工期的影响等，尽最大努力将房地产开发项目工程变更对整个项目造成的影响控制到最小。

3.4.3强化房地产项目资金管理工作

房地产开发项目建设离不开充足的项目资金支持，因此，房地产开发项目工程建设投资管理人员应强化房地产项目工程建设资金的管理。强化房地产项目工程建设资金管理工作的具体措施是需要项目工程人员及项目投资管理人员每个月对工程进度款项进行细致的审核，从而有效避免房地产开发项目施工阶段的某一时间段或某一施工阶段出现资金超合同支付的情况;同时，对监理单位确认无误后的工程量，必须按照合同条款的要求，对工程量的计价标准、套用单价及定额对阶段性工程量造价进行核算，然后及时支付工程进度款项;房地产企业还应增加自身的可流动资金额度，积极拓展自身企业的融资渠道，建立健全、完善的多方融资体系，保障当建筑材料价格有大幅度增长或有金融风险时企业有充足的可流动资金应对，使项目建设工程能够保质按时完成，确保房地产企业的项目开发的稳定、可持续发展。

结语：

对于房地产开发企业及客户而言，房地产开发项目的工程建设投资管理都有着至关重要的意义。对于房地产开发企业来说，科学高效的工程建设投资管理工作可以最大程度上控制房地产项目的开发成本，减小投资风险对企业经济带来的影响，提高企业的经济效益;对于客户来说，当房地产开发企业拥有良好的工程项目建设投资管理能力后，其房屋建设的工程质量及房屋性能都会得以提高，入住时的入住体验及房屋安全性也会得以保障。

参考文献：

[1]张静.房地产开发项目工程建设投资管理强化措施初探[J].砖瓦世界，2020，000（002）：127-128.

[2]许秀春.房地产开发项目全面成本管控研究[J].企业改革与管理，2020，No.369（04）：161-162.

[3]孙丽.房地产开发项目投资成本管理有效策略探究[J].商讯，2019，No.181（27）：161-162.

[4]吴纯.房地产开发项目中的整体管理与建筑项目中的施工管理[J].城市建设理论研究（电子版），2019，No.287（05）：34.