精准施策 规范人才公租房管理

郭伟明

摘要：人才公租房作为公租房的重要组成部分，在范围界定、管理特点、工作挑战等方面区别于向中低收入家庭供应的公租房，应根据人才的特点和各地的实际，精准施力，加强整体制度设计，严格使用监管，落实好具体的管理服务措施。

关键词：人才公租房;监管;退出

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）02-0025-27 收稿日期：2021-01-01

1 人才公租房的界定

根据住建部《公共租赁住房管理办法》（以下简称住建部第11号令），公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。除了面向住房、收入、财产低于规定标准的困难家庭之外，住建部第11号令还规定公租房申请人包括在本地稳定就业达到规定年限的外来务工人员。对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。相对于低收入人群的界定，面向外来务工人员或开发区、园区人才的公租房，更少了收入等限制条件，住建部第11号令中也提出具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。由此可以看出，面向非低收入困难家庭的公租房少了些保障色彩，多了些福利特色。各地在制定此类公租房准入条件和审核流程时，更看重此类供应对象在服务地方经济和社会发展中的作用，从管理方式上也应与低收入保障人群作适应区分，以更好地适应管理对象的特点。

另外，近年来，各地还出台了针对环卫等从事基本服务人员配租的措施，使公租房的人才概念具有保障城市运行的色彩。2019年底，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上，提出2020年要重点抓好9个方面工作，其中要进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。环卫等从事基本服务人员不属于高收入阶层，处于中低收入标准的边缘，对他们的精准保障，能破除户籍、收入的限制，还能定向解决居住问题，可以看作是介于中低收入公租房和人才公租房之间的有益实践。

2 人才公租房的特点

一是人才公租房的建设筹集事关区域创新基础能力建设。曾珍（2010）论证了新毕业大学生和技术人员受限于户籍、房租等因素，如不能妥善解决他们的居住需求，不利于创新型企业的发展及区域创新能力建设。因此，人才公租房在某种意义上是地方发展的必需品，不仅是给予部分人的“福利”。二是人才公租房的供应对象由各地根据经济社会发展实际确定。明星（2010）提出，公租房将成为吸引人才的试金石，中关村环保园等公租房项目加快完善了海淀北部研发服务和高新技术产业聚集区生活配套。三是人才公租房与用人单位密切相关。怎样认定人才并实施有效的审核机制，是人才公租房制度运行的关键。人才必定在特定的领域有特殊的价值，而由于科技分化、行业分工等因素，并不存在一个普适或简便的甄别方式。其中重要的一环，即是通过人才所在的单位进行初步筛选。同样，在房屋使用管理环节，用人单位与人才高度关联，具有特别重要的作用。四是人才对于创业、社区配套、文化生活等公共服务需求，区别于一般的低收入人群。从目前普遍认同的高学历、高技能人群来看，他们相对年纪较轻，富有活力和创新精神，是干事创业的黄金时期，从而对于教育、娱乐、社区认同等需求强烈，甚至要求人才公租房与创业环境相结合，以更好地提升居住品质。五是人才公租房的需求本身含有多个层次和多种涵义。首先取决于人才成长的不同阶段和对人才的分层定义，以常见的一般人才、中高级人才和特级人才来看，他们本身对于居住的需求呈现多样化的特点。因此，人才公租房应涵盖宿舍到大户型高端住宅的不同品种，应有符合不同人才生活创业规律的服务和管理模式，以满足不同年龄、不同层次、不同家庭结构人才的居住需求。六是人才对公租房的过渡性特征明显。相较于低收入人群，人才具有较大的成长性、流动性和可塑性，公租房退出既可能是人才具备购房能力或追求更高生活品质需要的主动退出，也可能是基于个人、单位、行业变动而被要求退出现行公租房。

3 管理特点和挑战

总体上说，人才一般接受过高等教育，法制意识较强，接受新事物快，能够较好地配合管理单位履行自身义务，在管理过程中，主动性强，强化交流互动，与管理人员沟通程度较高，风险矛盾化解较快。但也存在一些新的管理特点：一是对居住综合品质较高。人才既有对自身的高标准，也有较高的眼界和开阔的思路。在房源选择上，他们不仅关注房屋本身的质量，还包括小区设计、社区配套、文化氛围、物业服务等综合品质;在制度设计上，他们期望有一套公平公正、明晰可操作的管理模式，一方面可形成居住的稳定预期，明确其诉求的解决主体和方式，另一方面他们基于理性思维，可借此权衡自身在其中的角色，辨析权利与义务的对等关系;在成长预期上，他们更看重未来的成长性，也就更关注居住与个人成长、家庭发展、创新创业的关系。一个显著的例子是，对新毕业大学生，他们首选的是交通便利、配套成熟的宿舍或小户型居室，而不是偏远的大户型住宅。从这个意义上，租而不是购，对于工作不久的高科技人才具有更大的吸引力。

基于其特定的需求和禀赋，在管理上会带来一些新的挑战：一是人才更看重社会公平和道德理性，他们不能容忍管理中的敷衍了事和模糊应对，一些只说结果不讲理由的管理措施，会受到天然的抵触，甚至他们会借此怀疑存在不公;二是由于人才流动带来的管理量变大，比如人员离职频繁，合同解除、续签等日常工作量加大;三是人才白天忙于工作，生活不规律或回来较晚，管理单位直接面对面交流机会较少;四是人才的工作变化和单位变化，以及闲置房屋等行为，房屋管理单位很难及时发现和跟进;五是人才又购买其他住房需要退出的，对于不如实申报和不配合退出的，房屋管理单位处理难度较大;六是对于人才公租房的租金政策以及租金补贴需求，与对低收入家庭的租金政策和补贴政策需要衔接，其中由園区或用人单位发放的补贴应避免与社会补贴政策重叠。

4 人才公租房的制度设计

人才公租房主要有两种筹集思路，一是加大现行的中低收入公租房建设筹集力度，从中切出一部分房源，用于人才群体;二是建立人才公租房建设、供应标准，专门用于人才。前一种方式有利于统筹公租房源使用，用足现行支持政策，加快房源供应，提高房源使用效率，但在建设标准、小区配套、管理模式等方面无法满足人才需求。后一种方式应考虑到人才的定义和房源需求存在较大差异，不可能用一种标准来应用于所有的人才需求，因此有大量的政策配套和支持体系完善工作要做。因此，应捋清人才公租房制度的分类保障机制，对于何种用人单位、何类人才应归于何种保障层次，有充分的调研和规划。总体上说，既要考虑高端人才的高端需求，也要考虑成长型人才和企业骨干等一般人才的普遍需求，以及环卫等城市运行保障群体的集中需求，从而统筹安排好不同人才的需求规模、供应时序等问题，做到分层保障、分类供应、有效衔接。与此同时，应统筹考虑人才公租房的配套政策措施：一是中低收入公租房和人才公租房的房屋規划设计标准、建设标准;二是两类公租房的租金标准和租金补贴标准;三是两类公租房的分配供应标准;四是两类公租房的租赁期限标准;五是两类公租房的合同样式，比如直接面向中低收入家庭的，签订两方合同，而面向企业人才的，产权单位、用人单位和人才签订三方合同。通过完善人才公租房的制度设计，为后期公租房使用监管提供依据。

5 人才公租房的监管

人才公租房的使用监管是维护社会公平正义、保障经济社会发展的重要方面，只有监管到位才能使人才踏实干事、安心创业。在监管方式上，一是要加强依法管理，对于租赁合同纠纷，依据合同条款依法维护各自权益，租户拒不配合的，由房屋出租人通过司法途径起诉租户，做到公平公正、严格管理。二是加强科技手段的应用，适应人才特点，加强智能技术应用，引入线上交租、在线沟通、实时报修等服务，开辟网上沟通平台，构建信息化的租户交流服务平台，提高运营服务效率。三是加强用人单位的管理职责，用人单位作为人才准入退出的关键管理节点，必须做到人员、制度、场所三落实，用人单位指派专人承担租户和房源的管理工作，当租户发生离职、退休、闲置、其他人员同住等行为时，用人单位应及时发现并向房屋管理单位报告。当租户拒绝配合退出等工作时，用人单位应协助管理单位进行清退。四是加强信用管理，对于租户恶意骗租、欠租，用人单位协助造假，或者出现滥用职权、徇私舞弊行为的，应对租户及用人单位进行处理，并将租户及用人单位列入黑名单，以后在配租保障房等工作中，限制再取得其他保障房的机会。

参考文献：

1.明星.公租房项目助力海淀北部园区人才战略.中关村.2010.11

2.汪映君.对我国公租房发展的一点建议.中国对外贸易（英文版）.2010.19

3.曾珍.重庆市公租房政策改革与区域创新基础能力建设.科技信息.2010.35