地下商业项目的破局之道

摘要：提及地下商业街，总能联想到“低廉的格子铺”“脏乱差”“暗潮闷”等词汇，国内大多数地下商业街也确实呈现物业老旧、商户撤场、人气冷清等现状。本文通过研究广州、深圳、上海三个地下商业发展成熟度较高的城市及代表性项目，探索地下商业破局的可能性。

关键词：地下商业;城市更新，业态升级

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）01-0060-63 收稿日期：2020-12-30

1 地下商业发展的“三道门槛”

开发地下商业存在众多限制，不过以上海、广州、深圳为代表的部分城市依然涌现出较为亮眼的地下商业项目，通过研究发现因城市地下商业发展共性，地下商业项目开发主要存在以下“三道门槛”。

第一，既定物业属性的限制。国内早期地下商业大多以人防工程为主，对餐饮、娱乐等业态限制性条件较多，包括排油烟、通风、水、电、燃气、消防疏散等，即便是目前新开发的地下商业也会因一系列限制性条件难以实现根本性突破。

第二，由特殊产权主体带来的系列影响。现存新增地下商业产权大多属于政府平台公司（轨道交通开发平台企业），而此类企业的商业开发运营经验不足的话，在地下商业的动线规划、空间设计、工程物业条件预留及业态规划等方面容易存在隐患。

第三，消费习惯影响。地铁交通的普及率虽逐年提升，但大多数消费者依然习惯地面出行、地上购物，尤其是早期地下商业空气、光线等物理环境不佳，使得消费者对地下商业有先天抵抗性。

2 优质地下商业项目的开发要点

2.1 成熟的地下出行及消费习惯

商业的发展有赖于人流的聚集，北上广深作为国内地铁交通成熟度最高的城市，人口基数大、市民对地下出行的接受度较高，尤其是广深等天气极端城市，地下出行更为舒适便捷。

地铁商业的成熟培养出地下消费习惯，为地下商业街的发展奠定基础。

在上海，目前52个年营业额达到或接近10亿元的商场中，27个直接连通地铁站、占比高达52%。在深圳，已投入及将投入运营的16条地铁串连124个商业项目，有35个与地铁无缝衔接、26个项目享受到“双地铁”福利，贯穿起包括东门商圈、福田CBD商圈、大剧院商圈、前海商圈、龙岗中心城商圈在内的新老商圈27个。在此基础上，截至2019年底已开发并投入商业经营的地下空间总面积约12.7万平方米，预期到2030年，深圳地铁地下商业空间将增长至47.7万平方米。

2.2 地下商业的区位选择至关重要：高度成熟的商业、商务聚集区是地下商业首选

成熟商圈往往聚集大量高能级商业项目，商务办公氛围也相对成熟，依托商圈吸引力为地下商业项目带来大量优质且稳定的消费客群。相比其他区域的地下商业项目，到访此类商圈的客群多以消费为最终目的，因此消费意愿更强、可能性更高;高质量的办公客群也为地下商业提供持续、高频的客群基础。

以广州为例，花城汇购物中心（地下商业）不仅串联起花城大道、大剧院、黄埔大道等三个地铁站点，同时还连通周边广州银行大厦、珠江城大厦、富力君悦大酒店、珠江投资大厦等写字楼（入驻企业如普华永道、越秀集团等），同时还包括K11、高德置地广场、友谊商店等商业项目以及大剧院、图书馆、博物馆等市政公建。

处于核心商圈的时尚天河广场，作为亚洲最大的地下商业，则是串联起包括天河城、天环广场、正佳广场等天河商圈的主要商业项目及周边地铁站，图1为广州时尚天河广场地下商业布局。

据统计，截至2019年12月，深圳地铁已开发的地下商业街共14处，跟随地铁线路的延伸，分布在福田中心区、大剧院、车公庙、上梅林等城市核心商圈。但核心商圈并非地下商业成功的充分条件，商圈属性以及带来的客流属性（商业氛围及消费目的性）才是先决条件。

被寄予厚望的深圳华强北地下商业街，为全国最长的地铁商业街，历经4年封街改造，于2018年7月18日以100%的招商率正式开业。然而时至今日已无开业时的繁荣有序，大量铺面空置转让、环境杂乱、人气不再。

随着电子商务兴起、传统电子交易没落，华强北的专业市场影响力逐步削弱，再加之4年的封街改造商铺纷纷撤场导致客流量逐年急剧下降;另一方面，随着深圳多中心的商圈格局形成，南山、龙岗、福田等新兴商圈及商业项目为消费者提供更多新奇选择，而华强北商圈的商业物业以老旧、外贸市场及传统商业为主，早已无法满足消费者对现代商业的偏好;华强北商圈作为时尚商业消费聚集地对消费者的吸引力再不如前，华强北地下商业街空有过境人流、却无法使之转化为有效消費力，因为客流“志不在此”。

地下商业街受其自身体量、空间特性等影响，难以成为强人流导入型商业、而更多是人流消耗型商业，因此，地下商业的地上生态圈格外重要。

2.3 优质地下商业往往处于多条地下交通线路交汇处、且周边各类商业物业聚集，项目应重点关注站点及物业间的空间连接

多条地下交通交汇带来基数庞大的流量池，也多是商业、商务、重要公建设施等的汇聚处，商业街应做好与各物业间的动线导流、使得商业街成为通往各物业的必经之间或中转枢纽，避免人流从地上流失。

深圳连城新天地连接起深圳地铁会展中心站、购物公园站、岗厦站的地下空间，跨度长达1.5公里，30个地下出入口与周边COCO Park等多座购物中心、甲A级写字楼地下直接连通，见图2。为会展中心商务区办公人群及到深圳中心公园、博物馆、中心书城、少年宫及莲花山片区的休闲出游人群提供商业体验及餐饮配套。

成都今站购物中心是地铁1、2号线的中转站天府广场的地下商业街，一方面，地面包括众多高端写字楼、市政公建设施及商业项目连通早期的盐市口商圈，但除百扬大厦外、今站尚未与周边其他物业进行地下空间的连接，以至于大部分客流会选择快速出站到达地面而不会在地上商业经过、或停留;另一方面，地面物业的客群也更愿意就近选择在地上消费、而不是去往地下消费再回到地上。

可见，地下商业需在早期规划中做好地上出入口、其他交通站点、停车场、以及与周边物业设施的无缝对接，突显其交通动线组织的功能、进行商业导流。

2.4 地下空间的规划设计至关重要

为餐饮、休闲娱乐等业态预留必要的水、电、排油烟等工程条件，是解决业态丰富度的前提条件;利用采光天井/天窗、導光管、下沉广场等方式解决地下采光不足和空间压抑感的问题;动线的组织尽可能简洁明了，并通过主题内装、节点打造等设计手段弱化地下方位感缺失的不利影响。

广州时尚天河商业广场位于天河体育中心地下，总面积约10万平方米，包括中、东、西三个区域，超大商业体量“摊大饼”似的铺在单一平面上、“迷失”无疑成为其最大的槽点，但项目也通过线性动线规划、主力店设置、主题街区打造、内装设计等方式尽可能减少消费者的方位迷失。

各区均为多条线性动线组合，视线无阻碍、可视范围广，且避免区域内部的重复循环。在端头布局“美食美刻”“食全食美”“冰雪乐园”等主力店，削短深处的游逛动线。中华美食街、寻马街、夜上海、北极小镇、童话街等多条主题街区打造特色记忆点。频繁的节点性小广场、主题景观场景、活动组织空间配合清晰的导视系统帮助消费者定位。

2.5 专业、科学的长续运营为项目保驾护航

在项目运营阶段，商业地产商可以采取长期持有的经营策略，统一规划、招商及运营，避免散乱无章的同质化经营、保障项目品质;在精准客群研究的前提下进行项目定位、业态组合及品牌筛选;通过导视系统的合理规划、推广活动等系统化运营盘活地下商街的资源。

2019年9月，经过前期两轮调整后，上海INSHOP聚集地（地下商业）全面升级为ReMENTION漫选，漫选聚集地根据自身所处商圈特征及客群定位，摒弃地铁商业“快速”“便捷”的标签印象，定位为城市后街精致商业微综合体，以食、物、颜为核心业态，重点引入海派特色小店，打造精致消费场景。漫选聚集地体量近2000平方米，有40多个品牌，零售占比高达70%，其中十年以上的小店规模占到一半以上。

3 结语

随着城市化进程与有限土地资源之间的矛盾日益突出，近年来，“TOD商业模式”大力推进，地下商业空间的有效利用被推到了前所未有的高度，而与地铁层商业的兴盛繁荣形成鲜明对比的是，纯地下商业开发进程略显缓慢和滞后。

整体来看，国内的地下商业相比日本、新加坡等国家尚存在差距，但我们也希望通过更合理的前置规划、更专业的后续运营，学习优秀城市及商业项目经验、共同打赢这场“地下商业战”。

作者简介：范妮，盈石（成都）研策部。