基于“互联网+”的中小城市房地产市场管理思路研究

李清奇

【摘  要】在中国的房地产市场中，影响竞争力的一些重要因素被确定。首先，有效时间、成本、质量计划和控制是影响企业竞争力的重要因素。提供和谐的工作环境和保证工作人员的知识储备对于保持组织的高水平能力十分重要。调查结果显示，地产公司的竞争力会进一步受到其行业认可/奖项、不同类型的物业销售及发展项目的份额，以及土地拥有权的影响。

【Abstract】In China's real estate market， some important factors affecting competitiveness have been identified. First of all， effective time， cost， quality planning and control are important factors that affect the competitiveness of enterprises. Providing a harmonious working environment and ensuring the knowledge of the staff are important to maintaining a high level of organizational competence. The survey results show that the competitiveness of property companies will be further influenced by their industry recognition/awards， the share of different types of property sales and development projects， and land ownership.

【關键词】“互联网+”;房地产;市场管理

【Keywords】 "Internet +"; real estate; market management

【中图分类号】F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）08-0009-02

1 引言

近年来随着房地产市场的蓬勃发展，房产价格也在持续增长。2001年至2004年间，中国的房价稳步上涨了68%。2007年，主要城市房屋销售价格较2006年上涨10.5%。房地产价格的飙升和不断增长的房地产投资已经得到了广泛的关注，特别是宏观经济的影响和普通人的住房承受能力。 中国的房价与高收入国家相当，但是按照国际标准，中国的人均收入仍然很低。由于房地产市场过热，中国政府从2004年中开始实施宏观调控政策，调整住房供应结构，解决低收入居民住房问题，降低房地产销售价格。2004年末以来，房地产行业有调整趋势，建筑销售指标增速略有下降。2005年，温家宝总理明确表示，房地产业健康发展是中央政府的七大任务之一。政府对两年内出售的房屋征税，提高利率，限制房地产投资借款，进一步冷却了房地产市场 。由于结构化市场和利润率受到挤压，中国的房地产开发商在业务运作上面临着相当大的压力。房地产开发商之间的竞争加剧，许多开发商在重组的房地产经济中挣扎求生。2007年，中国的房地产企业数量比2006年下降了39.8%  。因此，随着竞争环境的迅速和不可预测的变化，进行自我评估和创造新形式的竞争优势已成为中国房地产企业关注的一个主要领域。考虑到这一点，中国的房地产公司需要了解如何通过认识自身的不足来提高竞争力ーー所有这些都被认为是在现有的房地产市场条件下生存所必需的。房地产企业容易受到国家政策环境和市场变化的消极影响。在“无投机房地产”的政策背景下，受房地产市场疫情的影响，精确的战略成本管理将成为房地产企业在行业中可控制的核心竞争力。

2 房地产设计阶段的生产管理

虽然设计成本仅占总成本的5% 以下，但对工程总成本的影响却高达75% 。设计在很大程度上决定了项目的成本、工期、质量和经济效益。优化设计的目标是以尽可能低的成本满足功能需求。设计阶段的成本控制属于预控制，具有花小钱办大事的效果，因此设计阶段的成本控制是工程造价控制的关键环节。本文将从以下三个方面分析设计阶段的成本控制方法。

2.1 加强设计质量控制

无论是初步设计还是深化设计的成果，每一条生产线都需要投入大量的人力、物力、财力和设备才能实现，因此在开工前把握好设计质量就显得尤为重要。在实际施工中，由于设计错误而产生的“错误、遗漏、冲突”等问题较多。为了减少后期施工过程中不必要的工程变更，应进行深入细致的设计。设计过程的质量控制影响深远，但监控管理难度很大，需要在设计合同条款中明确规定。因设计变更造成成本增加的，应当扣除设计成本的一定比例作为补偿。然而，良好的设计质量并不是盲目的不顾成本的增加。它是控制设计规范、设计标准、工程量和预算指标的一项措施。

2.2 实施定额设计

定额设计是根据投资估算和设计规格进行初步设计，然后通过工程量控制和投资分解的方法指导施工图设计，以确保各项目达到功能要求，总投资不超过预期。定额设计是设计阶段控制预算的较多方法之一，它强调经济合理性和技术可行性的结合。在实际操作中，会出现设计师为了完成各专业的定额而严重缩减预算的现象。针对这一现象，可采用标准化设计，各专业可根据建筑标准、技术法规、设计规范和建筑模块进行设计。同时，为了保证设计质量和实行责任制，设计者有义务对相应的设计所产生的技术和经济效果负责。以责任制的方式约束设计人员的设计行为，保证定额设计指标的实现。

2.3 运用价值工程优化工程设计

在技术经济学中，价值工程理论追求成本与功能的均衡实现，符合成本管理的目的，因此本文运用价值工程理论对成本管理进行了分析。价值工程的核心思想是在保证必要的功能和产品质量的前提下，尽可能地降低成本，消除不必要的功能，使产品价值趋于1，提倡最合理的经济成本方案，以提高产品的核心竞争力。

在设计阶段引入价值工程的概念，充分考虑项目的房地产定位及所用建筑材料和设备的选择，从基本功能、辅助功能和美化功能三个方面确定过程功能和不必要功能，消除多余功能的成本，增加未考虑的必要功能。在综合分析成本与功能判断的最佳组合点的基礎上，实现设计阶段的成本控制。

3 项目实施阶段的成本控制

项目实施阶段是物化阶段，是根据设计图纸生成工程实体产品的过程，具有周期长的特点。实施阶段的成本控制是以目标成本为主线对项目全过程成本进行动态管理，合理制定目标成本以保证项目的经济效益，及时实施动态管理，规范签证变更，降低无效成本等措施，有效控制成本，提高市场竞争力。

3.1 实现目标成本

目标成本是根据市场形势和风险预测、项目规划和客户价值分析，制定设计招标、项目管理和营销等过程成本管理文件。目标成本包括政府费用、土地费用、前期费用、建筑安装工程费、物业启动费、销售费用、财务费用和管理费用。项目实施阶段是实现既定目标成本的过程。在实施过程中有两个重要的任务，一个是目标成本分解，另一个是合同计划。

①目标成本分解将目标成本分解到责任部门和各责任人，明确各部门的成本管理职责，根据经济指标反馈评价各部门的成本管理绩效。为了实现对个人的责任和对部门的责任，成本控制评价的各个环节的问题可以追溯到。只有对目标成本的责任进行分解，才能真正实现目标成本。

②合同计划是将目标成本纵向分解为各种合同，以合同的形式规范各责任主体的行为，实现目标成本的过程。将目标成本分解为合同计划，形成合同目标成本，编制投标控制价或建议价，指导投标，合同价格签订，过程控制和最终结算。

3.2 动态成本控制

为了确保项目实施过程中目标成本的实现，需要进行动态控制。动态成本控制是比较原始目标，定期跟踪和检查实施情况，及时反映每个项目的实际成本构成，每月对项目的动态成本进行回顾，分析和总结项目的成本控制，协助和督促各部门在项目实施过程中做好成本控制工作。在开发过程中，将动态成本与目标成本进行了比较。当变更超过规定的数额或比例时，及时发出预警或采取相应的控制措施进行调整，确保不超过目标成本。

3.3 严格控制签证变更

在实际施工中，设计变更容易导致工程量的变化，从而引起施工索赔和合同纠纷，需要严格控制设计变更。可以从两个方面减少设计更改。一是严禁通过设计变更来扩大工程规模。除非原设计影响了工程的功能，一般不允许设计变更; 其次，必要的设计变更发生时，要严格按照程序进行审核，并在设计变更后及时检查增加的成本。如果增加的费用很高，可以重新考虑一个更合理的方案。在实践中，由于现场签证过程的不精确，经常出现工程造价失控的现象。数据表明，工程签证问题引起的工程结算价格高达10%-20% ，因此在施工阶段应严格控制签证变更，以减少不必要的成本增加。

3.4 加强管理，避免无效成本

施工方案是否合理、先进，直接关系到施工质量、进度和成本。除组织专家对招标文件的施工组织设计进行审查外，还应对专项施工方案进行审查，运用价值工程理论等方法进行多方案技术经济比较分析，挖掘节约项目投资的潜力，达到节约投资、创造更高效益的目的。在项目实施过程中，由于决策失误或管理不当，对价值推广、产品创造和市场推广都有影响，应及时优化，避免成本浪费、资产损失和无效成本。

4 疫情下的销售模式与成本控制

最近，受到新冠疫情的影响，全球经济出现下滑。中国的经济也受到国际国内形势的影响，房地产业也受到了一定程度的影响。尽管许多城市出台了“城市落实政策”的配套政策，但2020年1月至2月，房地产企业征地数据出现负增长，一、二线城市房价略呈稳定态势，销售量下降近40% 。消费者购房热情明显不足，固有的销售模式和方法已经不能适应人员流动方式的变化。积极开拓网上销售渠道已成为房地产营销的重要手段。网上销售模式成本控制的关键在于平台建设或租赁、广告空间促销费、销售人员促销费等成本较低且易于信息管理。

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