房地产市场价格影响因素计量分析

管延家 山东华典章土地房地产资产评估有限公司

房地产业是我国产业经济的支柱，对长期发展潜力和市场竞争力以及市场金融稳定和政府宏观调控有关的社会资产也至关重要。影响房地产的许多因素，对经济因素进行了深入分析，为有效的政府调控、对广大消费者的理论支持以及相应的住房开发项目提供了重要依据。

一、影响房地产市场价格的几大因素

1.初步分析。第一，房地产作为商品，价格供求双方的供给和需求决定，随供应方的分配而变化。决定价格的两个因素是供给和需求，所有其它因素都会影响供应或需求，从而影响价格。第二，房地产作为商品的投资价值较高，与普通商品不同。它们的价格对宏观经济因素和相关的政府政策敏感。

2.分类分析。本文将影响房地产市场的因素分为供求因素和宏观经济环境。以下是对因素的详细分析。（1）供给因素。影响房地产市场价格的因素是每单位时间内房地产可用性。由于房地产的战略优势是房地产市场的特点，选择房地产市场细分的主要因素之一。与此同时，由于支付能力差异很大，利润最大化，房地产供应商在开发质量不同的房地产时采取了价格歧视战略，通常以不同的收入水平为目标（密度、土地利用、环境、设计等）。这些不同层次的房地产市场往往十分独立。因此，房地产的位置和分类往往将房地产市场划分为许多较小的市场。房地产市场的可得性分析理论上应从不同的市场区段开始。选取供给因素也适用于整个房地产市场。在表征房地产市场，供给状况的特点是建筑面积和随着时间的推移完成的面积。（2）需求因素。主要分为自住和投资需求。关于自住需求，家庭收入和支出能力（支付能力）是影响人口收入水平的重要因素。由于房地产是一项重要活动，贷款往往是必不可少的，提高利率是影响自力更生的一个重要因素。从投资需求的角度来看，必须鼓励房地产经纪人将房地产产品视为长期资产，成为家庭最重要的固定资产。房地产作为投资产出的影响主要因素是收入水平、利率和未来市场预期。住房市场需求分析的主要因素是财政约束和利率水平。其中，预算约束水平的衡量标准是人均收入分配和城市人口消费。（3）宏观经济。不同于正常商品，房地产市场易受宏观经济环境的影响，可分为宏观经济环境和政策环境。宏观经济环境包括外汇公司、通货膨胀水平和经济增长。宏观政策环境包括国家监管和信贷政策及财政政策。房地产市场宏观经济环境的任何微小变化，无论是真实的还是心理的，可能导致房地产价格剧烈波动。

二、实证分析

1.指标体系。本文主要对房价的经济因素研究。影响城镇居民可支配收入的因素有（x1）、消费物价指数（x2）、供应货币量（x3）和实际人均国内生产总值（x4）。

2.数据来源。我国房价变动的经济因素，因为所收集的数据是宏观经济数据，可以列入《国家统计年鉴》。主要研究数据是《2000-2019 年统计年鉴》。

3.数据分析。（1）相关矩阵因素。EViews输出关联因子矩阵用于确定数据是否线性。自变量之间的相关系数接近100%，如表1 所示，这将导致严重的多重共线性问题。因此，采用逐步回归法建立了线性回归模型。

表1 相关系数矩阵

回归多元线性模型。首先输出所有变量的多样性回归模型。对于R2结果为0.9944；对于自定义R2结果为0.9924。这意味着该模型调整得很好。y=609.7872-0.0440x1-0.91044x2+0.0027x3+1.220x4回归模型表明x1和x2对我国商品房销售价格有负面影响，不符合市场现象和相应的经济思想，需要修改。X4的p 值为0.0064 ＜0.05 对于解释该变量的每个系数，表示该变量已经过95%的置信检验。x1、X2和X3的p 值大于0.05。尤其是系数X2的p 值为0.8558，且远远大于0.05。这意味着x1、X2和X3检验没有通过，特别是X2需要从模型中排除。R2的输出为0.954，R2的调整为0.9946，这意味着模型始终调整良好，最终线性回归模型y=289.314+0.1487x1+0.0029x3+1.1852x4，结果表明x1、X3和X4对商品销售价格有积极影响，而X4对商品销售价格最高最强影响。（3）检验自相关。如表2 所示，D.W1.944的值接近2，自相关问题基本判定不具有。还执行了BG 测试以进一步验证。

表2 LM 检验结果

4.分析实证结果。本文主要研究了我国房价波动的影响，通过多重共线性实验逐步改变模型，得出最终模型。最终的多元线性回归方程是y=289.314+0.1487x1+0.0029x3+1.1852x4。该模型表明，人均收入总额增加时，商品房的平均销售价格增加了1.1852元/m2，商品房的平均销售价格增加了0.0029 元/m2。

一方面，城市居民人均收入反映了我国城市的经济增长，直接影响到房价。国家必须更加重视公共利益和市场经济，以确保人民收入的稳定，从而影响住房价格。货币政策也是更好地管理各国房地产的重要工具。货币政策是房地产价格控制的手段之一。我们可以通过奉行反映实际人均GDP 并直接影响房价的稳健货币政策，有效地控制和调整房价。实际人均国内生产总值越高，房价越高。因此，政府必须更好地控制房价，同时考虑到实际人均国内生产总值对房价的影响。