物业项目设备工程精细化管理措施探讨

寇占芳

（中国水电水利水电十一局有限公司，河南 郑州 450001）

现代化的物业工作离不开各类设备的支持，因此，关于设备的管理是保证物业项目顺利进行的重要基础，设备管理工作质量水平影响着设备功能的发挥，同时也影响着物业项目的操作以及实用性的体现。物业项目设备包含的内容众多，例如土木、消防电梯等多个领域，因此在日常实施过程中面临的操作难度相对较大。为了确保设备管理质量达标，将精细化管理体系引入其中，减少维修成本的投入，获得最大的效益，带动物业管理整体效率的提高，是现阶段物业项目的重要工作内容。

1 精细化管理的内涵与外延

关于精细化管理模式的内容，主要包括管理理念，心态与流程规则和方法三项内容，管理理念层是整个管理工作的价值取向所在，形态和流程则是指支撑管理实施的组织结构，运行规则是指对员工行为进行约束的具体条例，而方法则是对预期管理目标进行实现所使用的方法。关于精细化管理模式的外延主要包括整体战略，战术策略以及实施方案。整体战略是指企业所选择的经营模式，取决于企业的经营理念；战术策略则是指关于商业物业管理模式构建的过程，在整体战略和实施方案中发挥承接的作用；实施方案则是指关于商业，物业管理的具体执行，包含各类管理模式，执行的规则以及方法。精细化管理具有标准化，数字化，流程化以及信息化的特征，能够实现各管理要素的有机结合，达到持续运行的效果，因此，精细化管理逐渐成为各领域尤其是企业开展管理的重要模式，其模式如图1 所示。

图1 精细化管理模式

2 物业项目设备工程精细化管理措施

2.1 加强机房标准化管理

现代小区中所配备的设备数量逐渐增加，机房作为大部分设备的运行场所，实施精细化管理十分必要。将精细化管理模式应用于物业项目设备工程的管理工作中，第一步是针对机房标准化管理体系进行建立，根据标准化管理的相关概念，需要依据规范化的制度，针对现场现物实施管理，以此提升物业管理的质量，实现管理目标。为了保证机房标准化管理的效果，作为管理人员需要从四个层面展开具体的工作落实，包括整理、整顿、清扫和素养：（1）针对机房内部设备的摆放位置进行合理设计，避免各设备在运行过程中出现相互干扰而引发故障情况出现；（2）完成整理之后，针对机房的整理结果进行检验，检验合格之后，需要围绕机房运行设备的安放位置以及线路连接情况进行复检，找寻可能存在的安全隐患并进行解决；（3）由物业管理人员负责机房设备的定期清扫工作，避免机房内部出现灰尘或者是纸屑导致设备运行故障，减少物业后期管理的障碍；（4）注重对于机房使用人员素质教育水平的提升，例如，进入机房作业需要严格遵循相关规章制度，在言谈举止上需要讲究文明礼仪，严格要求日常工作态度，遵循节约能源的工作原则等。围绕机房使用人员的日常工作行为设立规范并辅以监督机制。通过上述举措的有效落实，来保证机房标准化管理体系的建立，朝向精细化管理目标进发。

2.2 充分利用设备，节约用水

物业管理具有后勤保障属性，因此在实施精细化管理过程中，要关注对于设备的充分利用，实现水资源的节约，满足后勤保障需求。目前我国正面临着水资源紧缺的发展问题，在实施物业管理过程中，需要保证对于水污染的严格控制，例如生活污水按标准进行排放，定期针对生活污水化学物质组成成分进行抽检。在一些特殊设备供水方面需要严格保证水质，以确保物业服务中供水的稳定和安全。出于精细化管理的相关要求，并结合水资源保护的理念，物业项目中所包含的供水设施的数量和质量是管理的重要内容，对于一些常见的水资源浪费问题，例如跑、冒、滴、漏等现象进行彻底根除，同时建立物理、化学处理机制，实现对于水资源的循环利用，借助精细化管理来达到节约用水的效果。

通过物业设备项目精细化管理的影响，可以带动所有居民参与到节约用水的队伍中，从而提高居民节约用水的意识，杜绝水资源浪费现象的出现。除此之外，关于生活水箱，控制柜以及稳压装置等各类供水设备需要保证定期检修和维护，并准确记录检修维护数据，以电子档案的形式进行保存，便于后续设备的审查和维修工作开展。针对不同设备的检修保养年限进行精细分析，重点供水设备，例如水泵或阀门需要开展定期检修工作，保证供水设备功能正常的同时发挥其最大程度的供水功能。精细化管理的理念下的物业项目设备工程管理工作不仅强调供水质量的保障，也需要关注对于水资源的循环利用和节约。

2.3 了解电梯设备，随时救助被困人员

因土地使用面积有限的影响，城市中出现了越来越多的高层建筑，虽然高层建筑在一定程度上解决了住房面积有限的问题，是城市建设过程中的必然产物，但是对于高层业主而言，在出行的过程中对于电梯设备的依赖性较大，因此电梯已经成为高层建筑的必备设备。关于电梯运行状态的保障十分必要，若在运行过程中出现电梯设备故障必然会引发用户的恐慌心理，严重的电梯设备事故还会危及用户的生命健康。这里要求物业方能够秉承着严谨，负责的态度，通过精细化管理的方式来预防电梯设备故障的出现。例如在日常管理过程中指导用户正确使用电梯，避免错误使用情况的出现，这是降低电梯设备故障的重要途径。同时，作为物业管理人员也需要积极掌握关于电梯维修专业知识，确保在电梯设备出现故障时及时进行应对，降低事故损害。更为重要的是养成良好的日常维护意识，定期展开电梯设备的检修工作，包括电梯运行线缆以及各线路的检查等，剔除安全隐患，保证电梯的运行顺畅。有必要向用户宣传关于电梯设备故障应对的急救措施，例如，当电梯出现骤停故障时，被困人员首要任务是做好自我保护措施，保持冷静，随后进行一系列的自救，包括向专业人员寻求救助，或者按下每一层对应按钮，避免电梯从高空坠落而引发重大安全事故等。

2.4 积极参与外包工作，提高设备利用率

关于设备管理修整工作是物业项目设备工程精细化管理工作中的重要环节，为了保证该部分工作的质量水准，需要关注相关作业人员的专业水平，通过专业知识和技能的支撑来保证设备的正常运行，同时也可以选择和一些具有专业技术水准的外包企业进行合作的方式来提高对于各类设备的检修和维护力度。这就要求物业方面积极参与到外包工作中，善于借助外包企业的力量来提高设备的利用率。外包企业在开展作业过程中会涉及到对于小区空间的使用，且工作时间可能和小区活动时间存在冲突，物业方面就需要承担起协调沟通的责任，同时还需要对外包企业的工作质量进行监督，保证工作效率和质量，确保合同内容的准确落实。借助专业维保公司的力量能够有效提高设备的性能以及利用率，出于该目的的考虑，除了对外包公司的作业质量进行监督证还需要提供必要的支持，从而保证工作效率，以设备使用寿命和工作效率的提升作为工作重点，也为后续设备工程的精细化管理奠定基础。

3 结语

综上所述，物业项目中设备管理工作内容较为繁杂，为了保证该项工作质量，引入精细化管理体系，确保各设备质量达标，投入正常使用，保证物业管理质量。为了体现精细化管理理念的应用，需要保证精细化管理策略在日常管理工作细节中的体现，强调对于物业从业人员精细化管理意识的建设以及专业素养的提升，物业方面需要积极开展与外包专业维保公司之间的合作，从而提高物业项目中设备的使用寿命和工作效率，保证社区后勤工作质量。