房地产查封业务有关问题探讨

樊守清

【摘要】随着经济的快速发展以及经济纠纷的逐年增多，房地产作为不动产参与市场流通也在逐渐频繁，法院在房地产查封方面的业务也在同比增多，由此引发出房地产权等各式问题，为保证房地产查封业务的长远发展，以下就房地产查封业务有关问题展开探讨与研究。

【关键词】房地产;查封业务;相关问题

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.016

土地和房产作为资产的一项进入市场后，土地和房产就具备了可出租、抵押、交换、转让等各项商品特性，这为市场经济带来了很大的活力以及生机。但是土地在流通时，作为资产标较大，而且土地上存在着厂房、写字楼、商场等附属物，经常会有着机构变迁、债务、产权等难以调和的各种矛盾，矛盾双方在这种状况下就会选择通过法院进行解决。而在法院查封房地产时，还需注意一些问题，比如查封程序、查封原则等，以下进行详细论述。

1、房地产查封程序

房地产作为市场流通过程中的其中一项不动产，本身有着一定的特殊性，比如在进行典当、抵押、买卖时是通过产权以及相关权利转移进行的，因此在查封过程中，主要是以限制产权以及相关权利为目的。房地产查封分为“活封”以及“死封”两种形式，“死封”指的是在房屋进出口张贴封条，对房屋的一切使用权进行限制;“活封”指的是原租住人在房屋使用不受影响的条件下，通过相关部门限制其产权以及相关权利，在法院解封前禁止其进入市场进行各种形式的产权转移，当前房地产查封业务多以“活封”为主，其基本流程如下所示：

其一，法院在经过专业的调查取证后，以此为基础进行裁决或者裁定，保全原告财产的同时，查封被告房地产以及相关资产;其二，法院通过相关流程向有关部门呈送《协助执行通知书》;其三，相关部门执行《协助执行通知书》，在该项房屋解封前不被允许评估，如此就不能進入市场，且土地出租、抵押、转让等相关手续不予办理。通过各种措施实现产权以及相关权利的限制，使得该项房地产难以进入市场流通，以此来降低原告损失。

2、房地产合一

现阶段房地产在进行查封时存在着房、地分离的状况，部分法院在房屋查封时未对房产使用权进行综合考虑，单方面对其所有权进行查封，而地价是对房屋价款影响最大的一种因素。此外部分法院在进行土地查封时未考虑到其地上建筑物，这使得法院的相关裁决在贯彻落实时受到很大的阻碍，因此法院在进行相关裁决业务时应做到房地产合一，在时间以及条件允许的状况下及时到相关部门查清楚具体状况以便做出合理的裁决裁定[1]。

3、房地产查封时避免超标

法院在进行发地产查封业务时，主要目的是对被告做出督促，使其能够出于紧迫感而快速还清债务，并不是单纯的进行被告的财产处置。法院在进行房地产查封时，规定其价值应在底价30%以内，而当查封时出现被告债务与对应的宗地价值出现较大的差距时，会导致超标的问题发生，主要分为以下三种状况：

其一，被告拥有不低于两处的房地产时，法院在进行相关的房地产查封时不应该在原告呈交上被告土地房产证明后进行房地产的直接查封，而是应当在了解被告全部房产信息后，查封与其标大致相当的房产为妥。

其二，房屋以及土地难以有效分隔时，且被告无其他房产用以查封，此时可整宗查封被告房地产。比如：在规划完毕但尚未建成的地产，类似单体高层建筑，在进行房、地分隔时会使得整体方案难以为继，必须要进行分割时也需经过相关部门批准与同意;又如：建设完毕的房地产在运作以及设计等程序中已经统一化难以分割时可整宗查封。

4、已经售出的房屋及其配套实施不得查封

被告人所处单位房地产中存在住宅用地时，应将已经得到土地证、房产证的住宅剥离出来;对于生活小区之类的查封对象，应预留小区内的绿化、公共建筑、通道等，若必须拍卖时也需在业主委员会同意后进行，通过这种方式保障小区居民本身的合法权益。

5、划拨形式得到土地使用权的相关房地产应缴纳转让金

单位利用划拨得到土地使用权，这种形式得到的房地产属于不完全性资产，国家规定这种状况需进行土地出让手续办理才可转让该片土地的使用权，因此在进行这种类型房地产的处理时需在所得价款中抽取部分款项资金用于出让使用权后，被告才可进行后续的房地产转让，抵押权人在此过程中具备优先受偿权。据此可知在房地产查封时需综合考虑该项款项，不容纳很有可能出现受查封款额不够赔付的状况[2]。

6、明确查封房地产具体期限

部分法院在进行房地产查封的执行通知书上没有对查封期限进行明确，造成查封期限的无限延长。法院一般状况下是六个月结案，同时还要考虑到诉讼案件的二审制，因此最好以六个月或者一年作为查封期限，若有特殊状况需延长查封期限时也可根据实际状况进行适当延长，但是不宜时间过长，否则对经济快速发展有着不利影响。

7、对未按照规定条例与流程进行法定手续办理的房地产需妥善处置

法院在办理相关房地产查封业务时，必须做到无争议以及来源合法，并且在相关法律法规要求方面已经做到位。但是在实际的查封工作中，一些问题还需根据实际状况进行具体对待，不然较多的房地产无法正常的进行查封工作。比如以下这四种状况：

其一，被查封单位已经具备政府批文并经过相关部门协调后，且具备合法的会议纪要，即其来源无争议，但未进行房产证、使用证办理的，可直接进行查封工作。

其二，在《土地管理法》还未颁发时进行的违法用地并已经成为事实的状况，若土地管理部门依托《土地权属争议处理条例》可依法处理的，法院有权对其进行查封;对于难以进行调解，经过房产部、土地部协商后决定判给被告的房地产法院可依法查封。

其三，被告房地产有着合法来源，但是存在争议的状况，法院可请求房产部门以及土地部门进行调解，在矛盾得到解决后，法院可进行查封，对于难以调解的状况，由房产部门、土地部门进行处理，被告所属的房地产可按照流程进行查封。

其四，法院在进行房地产查封时，若发现被告存在不合法房产或者非法占据土地的状况应当将其状况递交给土地管理部门处理，情况严重时还需进行立案调查;对于存在违章建筑的状况，则邀请规划部门协助处理相关工作。

8、法院立案后原告律师有权利查询被告名下房产

《不动产登记资料查询暂行办法》二十二、二十三条中有关于律师查询的相关规定：当受到当事人委托，律师可以代理人身份进行被告名下房产查询，但是查询权限受到原告权限限制，只可以人查房，且根据物权法规定，律师并非不动产查询主体，只能以权利人或者被告代理人的身份进行不动产信息查询，不能依托调查取证权而成为独立查询主体。

结语：

法院在进行房地产查封时，既要保障被告权益，也应不给被告人造成额外的损失，因此在实际操作时要把握好其中的“度”。随着《城市规划法》、《土地管理法》等政策法规的逐渐完善，相信在其后的房地产查封中能够更加体现出法律的科学合理以及公平公正性。

参考文献：

[1]陈年好.浅析房地产查封的有关问题[J].房地产市场，2017，（18）：33.

[2]郑江虹.查封房地产时需注意的几个问题[J].当代建设，2018，（5）：27.