房地产开发中的前期策划对建筑设计的影响初探

华杨 张竞予

清华大学/建筑学院 北京 100084

引言

近年来，随着国内经济的快速发展，整个房地产行业的发展速度，从高峰期到目前逐渐趋于理性、平稳的发展时期。市场竞争使目前的房地产开发项目越来越强调市场定位的精准和市场价值的高效，建筑带来的经济效益、环境效益、社会效益以及可行性分析是当前国内房地产开发中的重点，建筑设计和开发过程的商品化属性也越来越明显，房地产策划目前已经成为决定建筑设计优劣的重要环节。

从建筑专业的角度来看，虽然在当前建筑院校的教学中已经有教师、学生和建筑师们注意到前期策划对于建筑设计的重要作用，但不得不承认的是，目前建筑系的教学中对于美术基础、概念和空间造型能力和图面表达等传统建筑教育内容作为主导训练部分，前期策划、经济和社会等与建筑设计息息相关的方面仍然处于被忽略的地位。国内建筑教育培养的建筑设计工作者的一个普遍问题是多数比较缺乏综合的经济意识，思维方式和关注点比较狭隘，普遍过于关注形式表达，不能从总体上把控建筑设计方案。导致的问题是建筑师丢弃在建筑设计方案中的决策能力，没有足够的高度站在项目的角度整体考虑，这一问题直接导致大多数的建筑设计方案处于盲目、被动地满足甲方要求的工作状态中。

从几年的建筑设计从业经验来看，建筑师的最大困惑就是，甲方通常要求反复修改方案，导致建筑师的意图支离破碎，很难完整呈现，在反复修改的过程中，进一步丧失对方案整体性的把控，导致结果不如人意。这种情况的出现，在很大程度上是因为建筑师没有主动参与到项目的策划过程，未能充分理解项目开发的诉求。建筑师按照传统的设计流程，被动地满足甲方在设计任务书中的要求，在方案形成阶段会造成明显的滞后，往往无法满足建筑作为房地产产品的需求和效益，造成设计和策划之间的断层。因此，在建筑设计中需要关注房地产前期策划对建筑设计的决定作用。

1 房地产策划与建筑设计的关系

建筑设计是一个复杂的系统，方案设计过程不只是解决建筑的功能和形式，还包括建筑项目的经济性、时间、目标和现状。例如“商品住宅开发的规划策划研究[1]”一文中提到商品住宅的开发是由多种复杂因素构成的，是一个典型的系统工程，其中牵涉到大量人口居住、生活、工作、休闲、娱乐等问题。图1概括了在建筑设计概念方案形成阶段所需要考虑的内容。从图1中可以发现，目前的大部分建筑设计过程主要以关注形式和功能为主，建筑设计者通常只参与了全部工程的一小部分，只是解决了形式问题，对于前期的策划和决策内容了解不足，这应该是离“建筑师”这个称谓的职责远远不够的。

图1 建筑设计中需要考虑的相关问题

房地产策划是建筑设计的第一个阶段，也是最重要的一个阶段，这个阶段决定了建筑设计方案的整体走向，这个阶段的决策失误会导致整个项目方案的失败。建筑设计中需要处理功能、需求、环境等一系列庞杂的内容，无论是建筑设计师还是开发商都无法清晰地理出头绪，这就需要通过专业的前期规划和建筑策划环节对建筑设计进行整体把控，通过前期策划，对项目的市场定位、功能需求、可行性、政策要求等进行综合评估，给出预期评估结果。有的文章中把前期策划和建筑设计的关系比作“骨骼”和“肌肉”的关系，前期策划决定了建筑的功能、定位、面积需求等基本骨架系统，对建筑设计起到整体把控、目标指引的作用。整体骨架确定以后，再为骨骼添加“肌肉”，在策划的基础上进行空间造型的设计，通过体块组合和空间概念构想赋予建筑以丰富的形态，形成完整的建筑设计方案[2]。经过从策划到设计的过程得出的设计方案，通常是具有高度可行性的，其中融合的设计师的创意和理念也是切合实际的，这样的设计理念有更大的可能能够付诸实施，而不只是建筑师的主观意愿。

建筑设计过程需要有前期策划的引导和定位，才能成为一个有价值的设计，一些建筑设计中方案做得再好，如果没有注意到前期策划的基本要素，都有可能造成大量的修改或者推翻重来。例如，图2是深圳华森建筑设计事务所的一个住宅项目，甲方要求的住宅类型以高层为主，设计院根据任务书要求完成了方案设计，方案经过几轮修改已经基本完成。

图2 某住宅项目原方案（方案一：以高层为主）

但是甲方经过随后的市场分析发现，如果将地块定位从高层为主改为别墅区，虽然会减小地块的容积率和出售面积，但是总体投入也相对更小。经过可行性分析得出方案一小高层的项目总成本为66422.20万元，预期销售收入为70434.31万元，得出的投入产出比为0.94；以别墅为主的方案二中，预期总成本为37071.08万元，预期销售收益为41115.62万元，投入产出比为0.90。两个方案相互比较发现，和方案一建高层相比，建别墅可以获得更有利的投入产出比。所以甲方公司决定修改方案，最终的方案见图3（方案二）。结果是前期大量的设计工作需要重来一遍，而且由于修建性详细规划已经经过报批，整个修改过程经历了大量复杂的流程，由于设计和策划之间的脱节，导致了大量的重复工作和无效投入。

图3 某住宅项目最终方案（方案二：以别墅为主）

2 建筑设计中需要考虑的策划相关内容

从开发商的诉求来说，建筑更多的是一种商品，开发商的主要关注点通常是房地产项目利润与风险问题，在保证风险的前提下在最短的时间达到最高的投入与产出比，是房地产开发中的重要问题。因为开发商的资金多来源于银行贷款或资本市场拆借，银行年华利率大概在7%～8%左右[3]，所以有人说“房地产开发其实就是一个与时间赛跑的行业，每一天的浪费都意味着金钱的流失[4]。”另外，地产开发项目还会考虑到地产品牌的影响和公信力等方面，通过精品示范项目的建设可以达到扩大地产品牌公信力和知名度的目标。

因此不难理解到，从房地产开发的角度看，在建筑方案设计过程中，最重要的几点首先是成本和运营时间控制、营销策划，建筑需要实现的功能次之，建筑造型则是排在最末的位置。（图4）

图4 地产策划公司的部门设置和流程

2.1 成本控制

房地产项目的成本控制是与建筑设计过程息息相关的。成本控制是建筑的方案设计中需要考虑的主要问题之一，如果因为形式、结构、造型等因素造成成本控制达不到预期，通常导致整个设计方案无法成立。例如，对于地形改造比较困难的场地地质条件，方案中的地形改造会直接增加建设成本，如果在建筑设计中顺应地形进行建筑功能布局，或进行场地标高调整，能够减少土方量，有效地达到降低成本的目的。

例如在一个高层综合体项目设计过程中，方案设计中确定地下室为四层，设计完成后在场地勘探中得知地下室四层深度的区域为岩石层，如按原方案进行建设需要对岩石进行大量的爆破作业，直接提高建设成本，而且会增加施工时间，拖慢施工进度。因此，开发商决定取消四层地下室改为三层，避开岩石层，节省了大量成本，但是整个设计方案为满足缺失的功能面积需求重新进行了比较大的改动。目前，这一类问题在建筑设计工作中是比较普遍的，根本原因就是建筑设计中设计和策划脱节、在设计中没有全盘考虑导致的一系列问题。

2.2 营销理念

建筑的前期策划还包括与市场营销相关的可行性研究，比如在住宅项目中周边楼盘分析、在售户型、市场需求、面积配比等，通过地区周边情况的调研和分析确定产品定位、消费群体，依据需求确定建筑设计的特色和概念卖点，进而确定建筑设计的布局、住宅类型、面积配比、造型风格等[5]。

2.3 项目运营把控

时间是房地产开发中的重点，在前期策划中需要对项目的运营时间、部门、人员进行统筹协调，确定建筑的建设周期、时间节点以及各部门的协调。时间成本也是和方案设计息息相关的重要方面，例如对于施工周期要求较高的项目，采用不同的形式、结构选型和细部作法对于工期的影响非常大，在建筑设计中如果能主动地统筹考虑施工周期的影响，选择施工时间较短的作法，控制施工时间，也就提高了建筑方案的可实施性。

3 目前国内建筑设计过程中存在的缺陷

3.1 建筑设计从业者缺乏前期策划的知识和意识

由于国内大部分高校的建筑教育模式比较偏向传统建筑教育体系，目前，国内的建筑设计从业者通常具备扎实的专业基本功，包括功能流线、空间造型能力、图面表达能力、方案能力以及施工图经验，但是对于国内的从业者来说，普遍比较缺乏对房地产开发的整体认识，缺少对建筑设计过程的综合控制能力，不利于房地产开发中的整体控制[6]。

3.2 创作概念与现实脱节

缺乏对项目的整体认识，在满足任务书要求的前提下，把关注重点放在创作思想和空间造型上，通常导致创作的方案容易脱离现实，没有建立在需求的基础上，结果必然是在甲方的要求下进行反复修改，最后面目全非。这就是为什么设计从业者通常抱怨设计意图难以达成的根本原因之一。其实根本问题还是在于，建筑设计从业者无法从甲方和房地产开发的角度全面考虑建筑设计方案。问题的结果是更多的设计从业者从刚毕业的满怀热情到沦为甲方的绘图员，听从甲方的要求进行修改，在反复的修改中导致建筑方案缺乏整体性、面目全非[7]。

3.3 策划与设计脱节

目前，国内专业的策划工作一般是由独立的公司或部门进行，策划和设计两者之间在一定程度上缺乏统筹和整合。这样的工作体系的弊端是策划者可能会把重点放在投资效益和营销导向，把房地产策划等同于销售策划，在整体策划中建筑本身的设计方案的实用性和创新性往往放在次要地位。导致的结果是一些楼盘的营销口号很“响亮”，建筑产品却呈现严重的同质化现象，建筑产品本身缺乏创新，策划营销流于炒作。另外，建筑设计师不参与到策划工作，由各种非建筑专业的眼光来指导建筑设计，比较容易导致策划与设计之间产生脱节和“长官意志”的现象，导致很多建筑的建成效果不够理想[8]。

4 以上问题的解决方法初探

4.1 建立策划-设计复合机构

在一些欧美国家中，建筑师同时可以提供专业的前期策划服务，并且作为附加服务单独收取费用。目前国内的策划与设计脱节问题比较明显，这个问题的出现容易导致建筑设计中缺乏整体性，不利于高质量的建筑产品的产生，会在一定程度上影响建筑设计的创新和设计理念的贯彻。因此，把策划咨询类机构与设计类机构相互融合，形成整体的工作体系，应该是未来的主要发展方向。策划－设计复合机构的建立，有助于策划和设计的过程无缝对接，两个部分在整个设计过程中积极展开合作，共同明确在项目开发中的总体目标与开发需求，共同考虑项目可行性、工期、市场等各方面需求，然后在建筑的设计过程中主动针对以上问题进行方案设计和问题回应。这样工作方式的优点在于，在整个设计流程中减少意愿传达和建筑方案创作之间的误差，有助于形成高完成度的建筑作品，提高市场竞争力[9]。

4.2 建筑学教育的改革和调整

国内第一批建筑教育家的留学地以“Baux-art”古典建筑教育模式盛行的宾大为主，“Baux-art”教育模式强调建筑的形式、美学及艺术素养在建筑设计中的绝对主导地位。因此，国内的建筑学教育从发展初期就是从强调艺术和美术素养的传统建筑教育模式中发展而来。该教育体系下，会使得建筑师在学习过程中缺乏一些基本的房地产相关知识，如经济学、营销学、管理学及数理统计等方面的教育比较匮乏，导致国内建筑院校培养的从业建筑师虽然属于工科专业，但是知识结构不够全面。结果是这些具有建筑设计理想和热情的毕业生无法适应设计院的工作方式，在建筑教育体系中培养的艺术素养与创造性也不能得到充分发挥。因此，建筑学的教育模式，特别是设计课的关注重点应该更多结合实际的市场情况，引导学生对策划相关交叉学科的内容和兴趣，加宽学生的知识结构。