博弈视角下的历史文化街区保护与开发研究

□ 姬硕阳 张帅兵 周 超

随着生态文明建设的推进和发展，全社会都应该认识到保护与传承的重要性[1]，强调公众参与。在经济全球化的驱动下，如果一味地追求经济利益而盲目开发会导致历史文化街区被逐渐破坏和毁灭[2]。历史文化街区应保护其历史文脉以及传统的空间格局，修缮传统建筑，传承街区特有的民俗民风等非物质文化，以此体现历史文化街区人文特色。只有这样，历史街区的记忆才能继续传承下去。历史证明，只有具有文化价值和文化记忆的历史文化街区才能长期繁荣，才能实现文化遗产与商业双赢的局面。

1   保护与开发中的突出问题

1.1 保护与旅游发展

历史文化街区具有悠久的历史以及文化价值，因而被当成一种旅游资源进行开发，这从发展利用的角度来说，无可厚非[3]。历史文化街区常常采用发展旅游的方式带动经济收入，这是目前较为常见的方式。但是随着旅游开发力度的加大，历史文化街区中的遗产遭受了不同程度的破坏，所以寻求可持续的发展变得尤为重要。一是控制旅游发展的规模，人口的合理安排为首要任务；二是发掘街区的历史价值，保障街区的历史延续性，建立具有特色的经营模式；三是加大街区的管理监督力度，以保护街区的历史遗存为根本。

1.2 保护与居民生活

随着时间的推移，绝大多数街区出现建筑质量差、基础设施陈旧、人口过多等问题。街区居民对改善生活环境的渴望也越来越强烈，这对历史文化街区的保护产生了极大阻碍，比如关于居民私自随意搭建构筑物的问题。由于缺乏正确的引导和改建规划，居民为了得到更好的居住环境，对建筑体量、形式等建筑方面私自改变，导致历史文化街区的风貌遭到极大的破坏。对此，应该做好一系列的保护规划，对建筑进行合理统一的调整修缮，加强基础设施建设与改善，提高居民生活质量。同时，合理控制人口规模，改变单一的开发模式，进行多层次、多方面考虑的历史文化街区保护与开发。

1.3 保护与政府管理

在街区开发过程中，各方利益群体的作用与管理方式各不相同，此时政府在政策导向中居于主导的地位。政府方面追求的利益是政绩与区域经济的发展，过分追求行政利益往往会导致群众的利益受损，引发社会的不安定性。在政府、开发商与居民三者利益群体中，政府占据权力主导与中间引导作用，可以提供政策导向，约束与鼓励开发商的一系列活动，同时保障居民的生活利益。因此，政府具有总决策者的地位，需要通过调节来实现各方利益的共赢。

1.4 保护与开发

在历史文化街区保护与开发中，街区的保护离不开开发商的投资，因此开发商成为保护历史文化街区的重要主体之一。在经济利益的驱动下，开发商常常只关注“经济价值”，历史文化街区往往被改造成商业街，更有甚者推倒重建[4]。西方国家曾以开发商为主导进行城市历史文化街区改造，导致了割断城市文化文脉、损害城市文化价值等后果。历史文化街区是在历史的长河中逐渐形成的，不仅有着丰富的历史文化遗存，也是投资商争夺开发的地段。对经济利益的追求不断给予历史文化街区的保护以打击，城市建设与保护历史文化街区的矛盾突出。很多时候，人们选择的是经济利益而不是保护历史文化街区，因此许多历史文化街区无法得到应有的保护而愈发黯然失色。越来越多有特色的历史街区陷入了千城一面的状况，城市特色丧失殆尽。对于此种矛盾与现状，政府应先加强自身的主体意识，以政府为主体进行历史文化街区的保护工作。同时，加强引导和监督，针对保护历史街区保护的项目提供政策上的优惠和其他方面的补偿措施。

2   博弈模型构建

商业的经营往往离不开投资者的支持；居民是文化的代名词，同时也是“活文化”的体现；政府具有绝对的政策主导权，占据着博弈群体中的绝对地位。这是三方之间的博弈，政府面临两种开发选择模式，同时每阶段都有两种选择的动态博弈模型[5-6]。第一种选择为招商模式，涉及的博弈参与者主体包含政府、开发商、居民三者，虽然政府财政支出较少，承担经济损失的风险低，但是得到的经济收益回报也相对较低；第二种选择为自主开发模式，虽然财政经济支出较多，承担经济损失的风险较高，但是得到的经济收益回报也相应较高。因此模型构建利益参与者主要为三个体系，各方关系的利益与其所具有的影响力如表1所示。

表1 利益参与者分析

2.1 政府选择转让式开发

在政府选择转让模式中，开发商势必会投入大量财力与人力，同时期望得到高收益，而高收益就需要政府的政策扶持。开发商为了利益最大化，有可能在开发过程中选择违规操作。违规操作可以减少开发成本，得到更多收益，因此应将开发商是否会违规的问题考虑在内。居民如果得到生活上的保障，可以让其享受更好的生活，经济上有更多的收益就会得到居民的支持。反之，如果使居民生活水平降低，不如原来的生活水准，将会遭到居民的反对。利益群体关系如图1扩展形模型所示。

图1 总博弈模型

政府选择转让式开发，即交由开发商去开发，其收益是固定的。假设收益为A，如果开发商得到较大的受益R（E），但是开发商要投入大量的财力W（E）来合理安排居民，但是有较高的负效用-E，因此开发商和居民的得益分别是R（E）- W（E）和W（E）- E。如果开发商得到较小的受益R（S），投入较小的财力W（S），有较低的负效用-S，此时双方得益分别为R（S）—W（S）和W（S）- S。在这个博弈中，参与方都清楚自己和对方的得益情况，也都能观察到对方的选择，因此本博弈是一个完全且完美信息的动态博弈，适合用逆推归纳法进行分析。

对于开发商第三阶段的实施是否令居民受益的选择，也就是在第一阶段政府选择委托开发商进行转让式开发，在开发商选择不违规开发的情况下，第三阶段是选择投入大量财力让居民受益还是投入较小财力让居民无法受益甚至利益受损。根据理性博弈方的决策原则不难发现，如果W（E）— E＞W（S）— S，也就是W（E）＞W（S）+ E — S时，开发商会选择投入大量财力让居民受益。上述不等式也称为开发商选择投入大量财力让居民受益的“激励相容约束”，也就是开发商在接受转让式开发与不违规的前提下，促使开发商选择投入大量财力让居民受益的必须满足的条件。其中第二个不等式的意义是，只有保证当居民受益时，居民才会支持开发商的开发与经营，不会遭到居民抵制，使开发商能快速完整地进行开发，并获取较大经济收益。反过来，如果W（S）— S＞W（E）— E，那么开发商肯定选择投入较小财力导致居民无法享受应有的受益甚至利益受损。该不等式是开发商选择投入较小财力让居民无法享受应有的受益甚至利益受损的“激励相容约束”。从该激励相容约束可以得到的一个直接推理：由于居民利益受损的负效用肯定小于选择居民利益受益的负效用，因此如果在居民利益受损与受益这两种情况下，开发商所投入的财力是相同的，即W（S）=W（E），那么居民利益受损的激励相容约束自动满足，开发商必然选择居民利益受损的方式。

回到第二阶段开发商是否违规的选择。由于对应具体得益情况的不同，第三阶段居民的选择有受益和不受益两种可能，因此我们必须分两种情况讨论第二阶段的选择，如图2所示。在两种情况下，开发商选择不违规而不是违规的条件分别是W（E）— E＞0和W（S）— S＞0。这两个不等式分别成为两种情况下的“参与约束”，也就是开发商选择不违规的基本条件。如果开发商在第二阶段的选择是违规开发与经营，那么政府会对其撤销转让式开发的权利，对其做出惩罚，禁止开发商的违规开发选择。如果开发商选择不违规开发，那么仍有两种不同的情况，即第三阶段的投入大量财力使居民受益和投入少量财力使居民不受益。

图2 第二阶段模型图

政府面临的两种选择情况如图3所示，其中图a对应第三阶段居民受益的情况，图b对应第三阶段居民不受益的情况。很显然，在前一种情况下，如果R（E）—W（E）＞R（0）开发商会选择转让式开发，如果R（E）—W（E）＜R（0）开发商不会接受转让式开发，所以只能政府自主式开发。在第二种情况下，则是R（S）— W（S）＞R（0）时，开发商会选择转让式开发，如果R（S）— W（S）＜R（0）开发商不会接受转让式开发，所以只能政府自主式开发。

图3 第一阶段模型图

2.2 政府选择自主式开发

在政府选择自主式开发模式中，政府势必会对街区的开发经济投入较高，虽然回报收益相对较高，但是承担的损失风险也较高。关于居民的利益方面，居民如果生活上得到保障，可以享受更好的生活，获得更多的经济收益，就会得到居民的支持。反之，如果使其生活水平降低，不如原来的生活水准，将会遭到居民的反对。此次博弈群体中，主要参与者包含政府与居民两方，利益群体关系如图4扩展形模型所示。

图4 总博弈模型

如果政府想得到较大的受益R’（E），就需要投入大量的财力W’（E）来合理安排居民，但是有较高的负效用-E，因此政府和居民的得益分别是R’（E）— W（E）和W’（E）— E。如果政府得到较小的受益R’（S），投入较小的财力W’（S），有较低的负效用-S，此时双方得益分别为R’（S）— W’（S）和W’（S）— S。政府第二阶段的实施是否对居民受益的选择，也就是在第一阶段政府选择自主式开发，选择投入大量财力让居民受益还是投入较小财力让居民无法受益甚至利益受损。根据理性博弈方的决策原则不难知道，如果W’（E）— E＞W’（S）- S也就是W’（E）＞W’（S）+ E — S时，政府会选择投入大量财力让居民受益。上述不等式也称为政府选择投入大量财力让居民受益的“激励相容约束”，也就是开发商在接受转让式开发与不违规的前提下，促使政府选择投入大量财力让居民受益的必须满足的条件。其中第二个不等式的意义是，只有保证当居民受益时，居民才会支持政府的开发，不会遭到居民抵制，使政府能快速完整地进行开发经营，并获取较大经济收益。反之，如果W’（S）—S＞W’（E）— E，那么政府肯定选择投入较小财力导致居民无法享受应有的受益甚至利益受损。该不等式是政府选择投入较小财力让居民无法享受应有的受益甚至利益受损的“激励相容约束”。从该激励相容约束可以得到的一个直接推理是，由于居民利益受损的负效用肯定小于选择居民利益受益的负效用，因此如果居民利益受损与居民利益受益这两种情况，政府所投入的财力是相同的，即W’（S）= W’（E），那么居民利益受损的激励相容约束自动满足，政府必然选择居民利益受损的方式。

现在回到第一阶段政府是否选择自主式开发模式。由于对应具体得益情况的不同，第二阶段居民的选择有受益和不受益两种可能，因此必须分两种情况讨论第二阶段的选择。如图5所示，在两种情况下，政府选择自主式开发而不是转让式开发的条件分别是R’（E）— W’（E）和R’（S）— W’（S）。这两个不等式分别成为两种情况下的“参与约束”，也就是政府选择自主式开发的基本条件。

图5 第一阶段模型图

3   保护与发展共赢性建议

3.1 政府发挥决策主体作用

不论采用转让式开发模式还是自主式开发模式，政府都起到决策主导作用。政府采用转让式开发模式，所承担的风险较小，主要由开发商承担经济风险，但是所收到的经济利益也会相对应较少。政府采取自主式开发模式，要承担很大的风险，但是经济收益相应较多。政府在多方利益群体博弈过程中具有绝对重要的地位，因此政府合理的政策引导是实现多方共赢局面的最大保障。

3.2 开发商不违规

开发商的违规开发可能会造成环境破坏和经济损失等，政府还要支出补救环境的经济费用，因此应该加大对违规开发的惩罚力度，开发商承担违规开发的经济损失要大于其所得到的经济效益，这样才能使开发商不会选择违规开发。因此，政府给开发商合理的开发经营提供政策支持，合理开发规划，保证居民生活利益，这样才能保证后续的共赢发展。

3.3 居民受益

居民是开发的根本，居民无法收益甚至利益受损，会引起居民的反对，抵制开发，最终开发过程无法正常进行。因此合理规划开发，保证居民的利益，居民才会支持街区的开发经营，实现共赢的结果。

4   结论

从历史文化街区保护与开发中的主要矛盾问题入手，基于博弈论的方法理论，建立博弈模型，对历史文化街区保护与开发中政府、开发商、居民三者之间进行分析，最终得出两种结果：政府选择转让式开发给开发商，开发商合理开发、不违规，最终保障居民的受益；政府选择自主式开发模式，投入大量资金，进行合理规划，最终保障居民利益。在这两种情况下，才能实现各方利益的共赢局面，保障历史文化街区在保护与开发过程中的可持续性发展。