宜昌市城区公示地价体系建设成果分析

左毅，邓玲丽，赵智伟

1.宜昌市土地储备中心；2.永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司

一、工作背景

公示地价是地价管理的核心，是政府建立、完善土地市场，规范土地交易行为，强化土地市场调控，保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段；是防止地价大幅波动和土地投机，防止土地收益流失，促进土地合理利用的必要措施；是企业改制、清产核资和政府收取土地有关税金的重要依据；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社会主义市场经济体系的迫切需要。在此背景下，根据原国土资源部办公厅下发的《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）要求，宜昌市市本级按时完成了基准地价的更新、发布，按要求开展了国有农用地、集体建设用地和标定地价体系的建设工作。

二、成果分析

（一）城区（城镇建设用地）基准地价

与上一轮基准地价比较，增幅较为适宜。宜昌市城区商服用地基准地价综合增幅为41.33%，年平均增幅为6.89%；住宅用地基准地价综合增幅49.92%，年平均增幅为8.32%；工业用地基准地价综合增幅7.24%，年平均增幅为1.21%。住宅用地变化最大，是商服用地次之，工业用地变化最小，详见表1。

表1 两轮城区基准地价结果对比表

与土地一级市场比较，变化较为合理。对比2012至2018年间基准地价与土地一级市场的年平均变化情况，城区各用途基准地价增幅均低于土地一级市场增幅。一方面由于近年土地出让重点区域转移，导致土地一级市场平均水平差异较大；另一方面由于基准地价是作为土地使用权出让底价评估的参考和依据，理论上与一级市场价格存在一定差距。总体来看，本次城区基准地价变化情况较为合理，详见表2。

表2 与土地一级市场变化情况对比表

与房价增幅、楼面地价比较，基准地价水平符合实际。根据宜昌市房地产市场分析报告进行统计，2012至2018年，宜昌市房价城区商品住房销售均价年平均增幅约为9.72%，略高于住宅用地基准地价的年平均增幅；2018年底宜昌市城区商品住房销售均价为7701元/平方米，住宅用地主要分布在前5个级别，通过前5个级别住宅用地基准地价计算的楼面地价均值为1442元/平方米，地价占房价的比重约为18.7%。

横向比较，基准地价水平较为合理。根据《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）划分的城市土地等别：宜昌市(西陵区、伍家岗区点军区、猇亭区)为七等，夷陵区、白洋为十二等，襄阳市城区（襄城区、樊城区）、黄石市城区（黄石港区、西塞山区）为六等，荆州市(沙市区荆州区)为七等。四个城市中，宜昌市人均GDP、城镇常住居民人均可支配收入均为最高；本次宜昌市城区基准地价水平在四个城市中总体较高，见表3、图1。

表3 四个城市商服、住宅用地基准地价对比表

图1 四个城市2018年经济指标对比图

（二）城区国有农用地基准地价

与武汉、鄂州、襄阳、黄石、荆州的城区国有农用地价格进行比较，宜昌市城区国有农用地基准地价水平适中。六个城市中，宜昌市人均农村常住居民人均可支配收入均为居中；本次宜昌市城区国有农用地基准地价水平在六个城市中总体也处于中等水平，与其农业发展水平大致相符，详见表4、图2。

表4 六个城市城区国有农用地基准地价结果对比表 单位：万元/亩

图2 六个城市2018年农村常住居民人均可支配收入对比图

（三）城区集体建设用地基准地价

因集体建设用地较城镇建设用地在所有权主体、产权权能、政策支持、交易情况、区位条件、基础设施配套等方面有较大差异，导致同一位置相同用途、土地利用状况一致情况下的集体建设用地地价低于城镇建设用地地价。

根据相关文献研究成果，由于两者在法律政策支撑、土地市场发育程度、土地取得成本、土地开发程度方面存在差异，同地段相同条件下，集体商服类地价约占国有的68.9%—72.6%，集体住宅类地价约占国有的56.5—61.2%，集体工业类地价约占国有的73.1%—76.7%。

将国有建设用地基准地价通过空间叠加还原到与集体建设用地相同级别的位置，进行二者价格的比较，宜昌市集体建设用地占国有建设用地基准地价的平均比值分别为：商服用地70.25%，住宅用地58.56%，工业用地75.98%。集体建设用地占国有建设用地基准地价的平均比值在相关文献研究成果的比例区间内，比较合理，详见表5。

表5 与城区（城镇建设用地）基准地价对比分析表

（四）城区标定地价

1.与城镇基准地价结果比较

标定地价评估结果总体比所在位置的基准地价高，原因如下：一是标定地价是评估标准宗地在现状条件下的正常市场价格，本次选取的标准宗地的现状条件大多数比基准地价的级别区域平均水平高。二是估价期日不同，基准地价为2018年6月30日，标定地价为2019年1月1日。

2.与城市动态监测点地价比较

由于地价监测点评估在设定条件（与所在区段的基准地价内涵一致或相近）下的价格，而标定地价标准宗地在现状条件下的正常市场价格，且本次选取的标准宗地的现状条件大多数比基准地价的级别区域平均水平高。因此，同一宗地的标定地价总体比地价监测点价格高。

三、成果的影响分析

（一）城镇基准地价

1.城区基准地价的调整对土地出让地价的影响

基准地价是反映一定区域内某个时点国有土地使用权的平均价格，是地价评估的基础性标准，土地出让地价是以具体宗地评估地价作为基础，再参考土地取得成本、土地市场行情等因素来确定。因此，基准地价对土地市场有一定影响，但土地出让地价主要与市场供求关系有关。

2.城区基准地价的调整对房价的影响

房价受房地产宏观调控、区位条件、供求关系、市场预期、土地成本、建安成本、税费、开发利润等多方面的影响。基准地价是区域平均地价，为确定土地出让底价提供参考。而房价构成中的土地成本即土地最终的成交价，由市场需求、区位条件、市场预期等综合决定的，一般都高于出让底价，即高于基准地价，因此，对于成交价高于出让底价的土地，基准地价的调整对其无直接影响；但基准地价的提高，一定程度上会提高房地产企业对未来地价的预期，从长期来看对房价具有一定的传导作用。

3.城区基准地价的调整对土地征收的影响

国有土地的征收补偿，通常是通过评估确定房屋拆迁安置补助及土地征收价格。根据《国有土地上房屋征收评估办法》要求，由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格；土地价格评估时可选用基准地价系数修正法，因此基准地价上调可能会增加土地评估价格，相应增加征地补偿。集体土地的征收补偿严格参照征地区片价规定的标准，因此，城区基准地价的调整与集体土地征收的补偿标准并无直接联系。

（二）国有农用地基准地价

城区国有农用地基准地价的制定，为核算国有农用地资源资产量提供依据，同时也为农用地流转提供价格标准，避免国有资产流失。

（三）集体建设用地基准地价

城区集体建设用地基准地价的制定，主要是为下一步集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革等工作全面铺开做好准备。在未来几年，集体建设用地入市后，集体建设用地基准地价将是规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序的标准之一，为集体土地交易提供指导价格，为交易税费的制定提供依据。

（四）标定地价

标定地价是评估标准宗地在现状条件下的正常市场价格，跟侧重于反映平均开发利用条件下区域平均价格的基准地价相比，具有指示性更清晰、表征性更准确、现势性更强、应用服务效果更好等特征。标定地价体系的建立和公示公开，有利于促进全市土地市场价格水平信息的公开，建立公平、公开的土地市场。