房地产开发企业应纳增值税计算方法简析

李明巍

[摘 要]截至目前，“营改增”的税改工作已执行4年多时间，但工作过程中发现身边个别税务专管人员业务能力也是参差不齐，也许之前房地产开发企业的税种归地税局管理，对增值税这个税种不是很熟悉，后期又怠于学习，因而在纳税辅导过程中对企业的税费方面解读不到位，也没有严格按照增值税的正确核算方法去执行。针对这些问题，笔者浅谈在实际工作中对增值税的理解，通过实际操作总结出相关的经验与大家分享。

[关键词]房地产开发企业;增值税;计算方法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.20.150

1 “营改增”税改分析

房地产行业从2016年5月起从营业税改为增值税，税率从11%降至10%，2019年4月税率再次从10%降至9%，房地产行业因为涉及一般计税项目和简易计税项目，所以计算方法比较复杂，通过自己的实际操作重新整理了每月增值税的计算方法，经过一段时间的使用，税款计算的真实性和实用性比较强。通过计算增值税的方法不断完善，一方面严格按照税法和会计制度的要求进行正确的核算，另一方面使企业充分享受到税改所带来的减税降费的利好政策，快速将税改及减税降费的新政策落实到实际工作中去。

2 企业情况分析

笔者所在的是北京国企上市公司下属的城市公司，由于2016年5月前，房地产开发企业是归地税管，主要税种为营业税，在2016年5月1日后，房地产开发企业纳入了国税管理，主要税种为增值税。笔者所在的公司业务比较复杂，既有老项目也有新开发项目，根据相关规定，老项目是指2016年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目。增值税应按简易计税方法5%计算，简易征收计税方法是按销售额计征，不能抵扣进项税额。

新项目是指2016年4月30日之后取得的《建筑工程施工许可证》的房地产项目，按一般计税方法9%进行核算。一般计税方法指的是计算一般纳税人发生应税行为的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。所以每月月底计算增值税时，既有简易征收项目，也有一般计税项目，所以要求财务人员要有清醒的头脑去分析每个月所面临的问题，准确地计算出当月应缴纳的种费，既能让企业享受到税改所带来的减税降费的利好政策，也切实把新政策落实运用到实际工作中去。

3 实际操作

3.1 房地产开发企业增值税计算全过程

现以笔者公司使用用友软件NC账套为基础分别导出六张工作表：表一一般计税项目开具发票;表二简易计税开具发票;表三一般计税未开具发票;表四简易计税未开具发票;表五简易征收贷款到账;表六一般计税贷款到账。通过第一张表能计算出销项税可以抵扣的进项税科目数据。通过第二张表能计算出应交税费-未交增值税科目数据。通过第三、四张表能计算出应交税费-预缴增值税科目数据。

首先，录入凭证。出纳根据收到的房款按房子取得施工许可证的时间不同分为简易征收和一般计税，施工许可证标明合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为简易征收项目，在这个日期后为一般计税项目。再根据预收账款的性質不同分为未开发票、已开发票和待回款。每月简易征收回款数为简易征收未开发票与简易征收待回款数合计，每月一般计税回款数为一般计税未开发票与一般计税待回款数合计，每月企业总回款数为简易征收回款数与一般计税回款数合计。

其次，两两核对。出纳与销售台账、用友NC系统预收账款核对，累计收款额减销项税应与用友NC系统的预收账款核对。

最后，计算应缴增值税。会计根据核对后的预收账款分六个工作表：表一为一般计税已开具发票的;表二为一般计税未开具发票的;表三为一般计税待回款的（也称当月贷款到账的）;表四为简易计税已开具发票的;表五为简易计税未开具发票的;表六为简易计税待回款的（也称当月贷款到账的）。

表一产生的增值税：一般计税项目已开发票产生的销项税减去当期允许抵扣土地价款产生的税额与进项税进行抵扣，余额为缴纳的增值税，计入的科目为应交税费-应缴增值税-已交税金。

表二产生的增值税：预收账款当月贷方本月合计/1.09×0.03（一般增值税率为9%，预缴税率为3%），计入的科目为应交税费-预缴增值税。

表四产生的增值税：按预收账款当月贷方合计/1.05×0.05（简易征收增值税率为5%）计入科目为应交税费-应缴增值税-未交增值税，如上期简易征收预缴增值税有余额，先抵后余额为本月未交增值税。

表五产生的增值税：按预收账款当月贷方合计/1.05×0.03（简易征收增值税率为5%，预缴税率为3%），计入的科目为应交税费-预缴增值税。

表三、表六由于已计算过增值税，在此不再计算。

当月应缴纳的增值税为表一、表二、表四、表五计算增值税的合计数。基本上通过这六张表就能完整准确填报当期的纳税申报表。

3.2 举例说明

例1：某人购一般计税项目住宅当月缴款10万元，累计回款15万元，当月开具发票，发票金额40万元，税额3.3万元，尚欠款25万元，欠款于当月月末到账。

收10万元房款时，账务处理如下：

借：银行存款            10

贷：预收账款-二期-未开具发票-××房号 10

开具发票时，账务处理如下：

借：预收账款-二期-未开具发票-××房号 15

预收账款-二期-已开具发票-××房号 3.3

预收账款-二期-待收回贷款-××房号 25

贷：预收账款-二期-已开具发票-××房号 50

应交税费-应交增值税-销项税 3.3