不动产登记数据资源建设研究

张莹光 李彦 张菲菲

摘要：不动产登记数据是不动产统一登记制度规范运行的数字化体现，是不动产物权归属和内容的重要依据。从时间阶段、不动产登记业务内容、数据类型、数据生产等角度对不动产登记数据进行了分类，分析了不动产登记数据包含的主要内容，并从实践出发介绍了历史存量数据整合、不动产登记数据库建设、数据安全保障机制建设等，为了解不动产登记数据资源建设和应用提供借鉴。

关键词：不动产登记;数字化;数据资源分类;数据资源建设

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）05-0014-17 收稿日期：2021-04-20

作者简介：张莹光、李彦、张菲菲，自然资源部信息中心。

数据已经成为最具时代特征的生产要素，是推动数字化发展、加快转变政府职能、促进国家治理体系和治理能力现代化的关键要素。不动产登记数据是不动产统一登记制度规范运行的数字化体现。《不动产登记暂行条例》明确规定，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。如何建设完善不动产登记数据资源，以数字化赋能不动产登记服务和业务管理，是贯彻落实新发展理念，创新便民利企服务方式，深化“放管服”改革的重要技术路径。

1 不动产登记数据资源建设的重要意义

不动产登记数据是保障不动产安全的重要基础。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记机构应当依法将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿，不动产登记簿应当采用电子介质。按照法律法规的要求，随着各地不动产登记数据整合不断完善、不动产登记信息平台常态化运行，不动产登记簿和相关的档案资料逐步实现全数字化管理，将成为物权归属和内容的重要依据。

不动产登记数据是创新政务服务方式，促进服务能力升级的动力源泉。为深化“放管服”改革，优化营商环境，不动产登记大力推进压缩办理时间、优化业务流程、精简要件材料，实现不动产登记信息共享集成，推进“互联网+不动产登记”。通过人脸识别、互联网+等技术创新不动产登记业务受理方式;通过人工智能、数据自动校验等技术辅助业务审核;通过共享集成相关部门信息精简要件材料;通过电子证照、区块链等技术推进不动产权证书、证明数字化、便利化应用;通过提供查询共享服务，为相关部门使用不动产登记信息办理相关业务提供协助。不动产登记业务的集成创新以便民利企为目标，以“互联网+不动产登记”等数字化手段为抓手。“互联网+不动产登记”离不开数据支撑，数据是不动产登记服务创新和升级的动力源泉。

不动产登记数据是提升业务管理水平，赋能科学决策的关键要素。用数据说话、决策、管理、创新，数据是现代管理决策中最客观的依据。不动产登记数据能够反映某一区域不动产的保有量、权属状况、登记业务活跃度等客观情况。通过登记业务受理、办结时间分布的统计分析能够优化不动产登记服务;通过对土地、房屋权属情况，交易活跃度、交易价格等进行统计分析能够为土地等资源要素配置、产权制度改革、房地产市场发展等科学决策提供辅助依据。依法依规对不动产登记数据进行开发利用，能够推动不动产登记相关业务决策科学化，业务管理精准化，公共服务高效化。

2 不动产登记数据资源分类

从时间阶段划分，不动产登记数据包含不动产统一登记制度实施前和实施后的两类数据。不动产统一登记制度实施前的数据是指不动产统一登记制度实施前分散在国土资源、住建、农业、林业、海洋等部门的土地、房屋、林地、草原、海域等登记资料数据。不动产统一登记制度实施后的数据是指依据《不动产登记暂行条例》规定，土地、海域以及房屋、林木等定着物统一办理不动产登记，遵循《不动产登记数据库标准（试行）》形成的登记资料数据。

从不动产登记业务内容划分，不动产登记数据包含主体、客体、权利和业务四类信息。主体信息是指不动产权利归属的权利人信息，包含权利人名称、权利人证件号等数据。客体信息是指不动产的自然状况信息，包含土地、海域以及房屋、林木等定着物的面积、坐落、四至、用途等数据。权利信息是指所有权、用益物权和担保物权等物权信息，包含各类权利的权利类型、登记类型、登记时间、起止时间、权利转移的价格、权属状态、不动产权证书号或不动产登记证明号等数据。业务信息是指受理、审核、缮证、发证等业务流程信息，包含流程起始时间、办理人员等相关数据。四类数据之间通过不动产单元号、权利人证件号、不动产权证书号/不动产登记证明号、业务号进行互相关联，按照国家统一的标准格式规范，生成相应的不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明以及不动产登记电子证照。

从数据类型划分，不动产登记数据包含空间数据和非空间数据。空间数据是不动产的空间图形和位置的表达形式。非空间数据是不动产登记包含信息的属性字段、档案资料等内容信息的表达形式。

从数据生产的角度划分，不动产登记数据包含不动产登记业务生产的数据和共享集成的相关部门数据。不动产登记业务生产的数据是指权籍调查、不动产测绘、各类型登记业务办理和不动产登记数据统计分析等过程产生的数据和数据产品。共享集成的相关部门数据是指办理不动产登记需要共享的公安部门的户籍人口基本信息，市场监管部门的营业执照信息，机构编制部门的机关、群团、事业单位统一社会信用代码信息，住房城乡建设（房管）部门的竣工验收备案等信息，税务部门的税收信息，银保监部门的金融许可证信息，法院的司法判决信息，民政部门的婚姻登记、涉及人员单位的地名地址等信息，公證机构的公证书信息，国有资产监督管理机构的土地房屋资产调拨信息，卫生健康部门的死亡医学证明、出生医学证明信息等。

从上述分类可以看出，不动产登记数据包含了不动产、不动产权利以及权利归属人、归属内容的全部信息。各类数据围绕不动产单元进行组织。不动产单元按其空间位置必须落在宗地或宗海上。针对历史存量不动产，以不动产登记存量数据为本底，进行地-楼-房-人-权利的数据整合关联，查清“左邻右舍”关系;针对新增不动产，通过首次登记将不动产单元“落地”并完成相关信息采集。完成“落地”关联后，便建立起了完整的不动产客体-主体-权利-业务的关联关系，通过不动产的变更、转移、注销、更正、异议、预告、查封等登记业务，实现数据更新。不动产登记数据中包含大量敏感信息，涉及个人隐私、商业秘密等，将成为我国社会主义产权制度的关键信息基础设施。

3 不动产登记数据资源的建设内容

3.1 历史存量数据整合建库

不动产统一登记制度实施前的土地、房屋、林地、草原、海域等登记资料分散在国土资源、住建、农业、林业、海洋等部门，历史存量数据整合建库就是指各级不动产登记机构按照统一的不动产登记数据库标准对分散登记时期的各类数据进行标准化整合。由于不同地区、不同行业分散登记时期数据资源的数字化程度不同，对于历史存量数据整合建库主要有三方面内容：

（1）对于已建成的土地、房产等数据库，先依据土地、房产等现行相关标准进行标准化、规范化后，再依据《不动产登记数据库标准（试行）》，建立映射关系模型，对已有的登记信息补充完善后，转换形成符合标准要求的不动产登记数据库。

（2）对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，首先对已有的登记信息通过提取、转换、补录等技术方法，建成符合土地、房产等现行标准的标准化、规范化的数据集，再依据《不动产登记数据库标准（试行）》，经整合后建成符合标准要求的不动产登记数据库。

（3）对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依據现行的土地、房产等登记数据库标准录入数据建成对应数据库，再依据《不动产登记数据库标准（试行）》，经整合后建成符合标准要求的不动产登记数据库。

3.2 不动产登记数据库建设

遵循《不动产登记数据库标准（试行）》统一要求建立不动产登记数据库，将历史存量数据整合成果导入不动产登记数据库支撑业务办理。按照不动产登记业务规范要求，对于不动产统一登记制度实施前的不动产办理业务，通过业务办理流程采集、生产相关新增数据，并更新对应历史数据。对于不动产统一登记制度实施后的新增不动产，按照《不动产登记数据库标准（试行）》采集、生产相关业务数据。建立包含历史存量登记数据和新增不动产统一登记数据的全量数据库，完整、准确地记录每一个不动产单元及其权利归属的“前世今生”。

不动产登记数据库要支撑不动产登记业务办理、信息查询共享、统计分析等各类业务运行。由于不动产登记数据量大、更新频次高、操作复杂，为保障不同业务运行性能互不影响，针对不同业务建立相应的数据库进行数据管理和业务支撑，并实现各库之间的同步更新。

（1）不动产登记业务库。具体支撑不动产登记业务办理，侧重事务处理的安全高效，是不动产登记数据的生成源头。各类不动产登记业务通过不动产登记信息系统进行办理后，不动产客体、主体、权利、业务的相关信息按照统一的数据库标准采集生产，存入业务库数据。

（2）不动产登记基础库。主要承担不动产登记信息数据库管理维护、更新功能。不动产登记数据采集进入业务库后，同步更新纳入基础库。依据统一标准设计数据库结构，对登记结果、过程、要件等信息进行统一管理和维护。不动产登记基础数据库包含不动产单元的空间数据、属性数据和档案数据。不仅包含现状数据，还包含历史数据，支持历史数据的回溯。

（3）不动产登记共享库。主要支撑不动产登记信息查询共享服务，是基础库的子集，利用自动化数据抽取、转换、关联技术，实时或定时将基础库中的数据进行转换提取，进入共享库。共享库的架构设计要考虑实效性、安全性、海量数据查询速度等因素，按照各级政府部门、社会公众等服务对象组织数据，确保信息查询共享严格按照用户权限进行。

（4）不动产登记分析库。主要面向不动产登记机构开展登记信息综合分析的需要，建立指标体系和分析模型，通过抽取、转换、加载从基础库中提取相关信息，进行清洗、组织后形成不动产登记分析库，直接支撑综合分析。包括分析对象数据和生成的相关数据产品。

3.3 数据安全保障机制建设

不动产登记数据包含不动产的位置信息、权利归属信息、权利人个体信息、不动产价格信息等数据，涉及到权利人隐私或商业秘密等敏感信息。一旦泄漏，甚至可能涉及到权利人人身安全，将对经济社会稳定发展造成重大影响。不动产登记数据资源建设和应用，必须以安全可靠的数据安全保障机制为前提。

建立贯穿不动产登记数据生产、传输、存储、管理、查询、分析等全流程的管理制度，确保对数据使用操作全程可追溯。建立网络和信息安全防护技术体系，搭建满足信息安全等级保护制度要求的数据生产、传输和存储管理的网络环境，对不动产登记敏感信息进行加密存储、传输和安全认证，严格规范数据获取使用的权限和程序，实现对不动产登记数据全生命周期的安全管理。

不动产登记数据是不动产物权归属的数字化体现。随着不动产登记业务运行不断规范，不动产登记数据资源不断完善，不动产登记数据将在经济社会发展中发挥重要作用。

参考文献：

1.马兴瑞.加快数字化发展.求是.2021.02

2.贾文珏 等.基于大数据技术的不动产登记信息共享服务系统设计及关键技术研究.国土资源信息化.2019.01

3.刘聚海 等.国家不动产统一登记信息平台构建与应用服务.国土资源信息化.2019.06

4.吴明辉.不动产登记存量数据整合研究.国土资源信息化.2016.05