房地产企业投资性与公允价值计量的应用

时代进步、科技发展，我国房地产企业的快速成长的同时国家对房地产企业公允价值计量模式的提出能够让我国房地产企业的会计计量更好的与国际会计计量模式保持相一致，为我国企业与境外企业之间的会计信息交流提供了便利，有效促进与境外企业之间的沟通和协作，优化了我国经济实现全球化的发展条件。公允价值计量模式的运用能够提高会计信息的相关性，但是在房地产企业并没有得到广泛运用。本文通过分析公允价值计量对会计利润的影响以及后续应用建议，以此为公允价值计量模式在我国房地产企业的会计信息运用中提供借鉴。

一、投资性房地产公允价值计量模式的基本原理

投资性房地产主要是指用于出租或增值转让的房地产，主要包括：（1）已出租的土地使用权;（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，但是要求闲置期不能太长，国家认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权;（3）已出租的建筑物，但是企业持有以备经营出租的空置建筑物，管理当局作出正式书面决议，有意图明确经营出租的，也作为投资性房地产。

投资性房地产公允价值计量模式的选择前提是公允价能持续可靠取得，在后续会计处理中不计提折旧，不进行摊销，不提减值。期初选择成本模式计量可以在后续经营中转换为公允模式计量，这个转换是属于会计政策变更，需要追溯调整期初留存收益，但是选择公允模式计量的不能再转换为成本模式计量，简单来说投资性房地产后续计量模式一经确定，不得随意变更。对于外购的投资性房地产，企业选用公允价值计量模式的，初始入账计入“投资性房地产-成本”科目，对于自建房地产后续计量模式采用公允价值计量的，在自建房产达到预定可使用状态时，按照确认的实际成本将“在建工程”结转至“投资性房地产-成本”，持有期间公允价值波动产生的损益通过“投资性房地产-公允价值变动”科目来反映。

二、房地产企业投资性房地产公允价值计量模式应用的影响分析

1.采用公允价值计量模式后续计量的影响。投资性房地产后续计量采用公允价值模式的，持有期间如果公允价值持续增加，增加的金额直接计入当期损益，影响当期会计利润，而成本模式下则要求计提投资性房地产累计折旧，会减少当期利润。在该种情况下，公允价值计量与成本计量模式相比，会导致资产增加、盈利会“虚高”;如果公允价值波动幅度较大，则会导致利润的不稳定。

2.投资性房地产计量模式变更的影响。成本模式转公允模式，将成本模式下投资性房地产账面价、折旧摊销和减值一并结转，以公允价入“投资性房地产-成本”，当公允价大于账面价时，差异的25%计提递延所得税资产或负债，并提取剩余部分的10%入“盈余公积”，最后剩余的部分入“未分配利润”;当公允价小于账面价时，差额部分先冲“盈余公积”，盈余公积不够时再冲减“未分配利润”;由此可见成本模式转公允模式，对会计利润本身没有影响，主要是对留存收益的调整，直接影响所有者权益。随着市场经济全球化进程不断加快，房地产市场的高速发展，导致投资性房地产的公允价值高于成本价，而成本模式转换为公允价值模式从很大程度上会提高当期未分配利润，也直接增加了所有者权益。

3.投资性房地产公允模式下转换计量的影响。公允模式下的投资性房地产转换主要分两种，第一种是投资性房地产转为自用房地产（固定资产、无形资产或存货），以转换当日公允价直接计入自用资产，公允价与账面价的差额计入“公允价值变动损益”;第二种是自用房地产转投资性房地产，以转换当日公允价计入投资性房地产——成本，将自用资产账面价、累计折旧和相关减值准备一并结转，存在差异时，如果公允大于账面，差額贷记“其他综合收益”，如果公允小于账面，差额借记“公允价值变动损益”，损益类科目直接影响当期会计利润，在房地产行业普遍公允价高于成本价的行情下，必然会造成利润增加，而“其他综合收益”直接关系着所有者权益的变动量。

4.投资性房地产公允模式下处置的影响。公允模式下投资性房地产处置时的收入直接计入 “其他业务收入”，同时将“投资性房地产-成本”科目余额和“投资性房地产-公允价值变动”科目余额一并结转至“其他业务成本”，持有期间的公允价值浮动造成的变动损益涉及到“其他综合收益”的部分一并结转至“其他业务成本”，这里需要注意点，持有期间变动造成的“公允价值变动损益”理论上也应该结转至“其他业务成本”，但是这两个科目同为损益结转，因此并不会影响损益，故而可以不用处理，而真正影响利润的，是“其他业务收入”，“其他业务成本”及“其他综合收益”的结转，如果处置收入高于成本，会提高当期会计利润，反之，则降低当期利润。

三、投资性房地产公允价值计量的应用建议

1.规范市场、加强外部监督提高公允价取得的可靠性。公允价值的取得一般都是通过第三方专业机构对资产进行评估，评估的方法有收益现值法、重置成本法、现行市价法等，但是都有一定的局限性，收益现值法对资产的未来收益做一个预期，运用折现率进行估值，这个方法往往忽略了无形的损耗;重置成本法是将资产作为一个新资产按照现下行情重新计算购置成本，但是房地产市场波动比较大，往往差异就比较大;现行价格法是选择市场上相同或类似的资产作为参照物进项比较作价，但是房产结构和选材等区别，还是具有一定的差异。方法的选择取决于评估人员的专业水平和经验，最终的评估值是多少，很大程度上受到评估人员自身的主观影响，我国普遍选择现行市价法，随着经济的快速发展，房地产行业本身存在经济泡沫化，从而增加了估价的难度和准确性。因此，如果采用公允价值模式计量，需要提高公允价值的可靠性，避免出现因为评估人员主观影响、利用评估技术选择、以及企业为了实现利润最大化利用评估机构获得有目的的数据，必须对公允价值的计量标准进行规范，对估值方法做相应的规定，加强对评估机构的监管力度。

2.制订投资性房地产公允价值计量模式下的转换规则。首先公允价值的取得因为通过第三方专业机构获得而需要企业支付相应的评估费用，费用一般比较高，增加企业成本;其次公允价值模式下不提折旧，不提摊销，不提减值，三不提很大程度上减少了费用成本，从而虚增利润，也是因为如此虽然国家发布了相应的会计准则，允许企业自行选择计量模式，但是大部分房地产企业仍旧沿用之前的成本模式计量;还有虽然投资性房地产公允价值计量模式不能转换为成本模式，但是也规定了如果有依据表明持有的投资性房地产的目的或者实际用途确实发生了改变的情况下，是可以根据实际情况将投资性房地产转为自用资产。在公允价值模式下的投资性房地产转自用资产时，以转换当日账面价结转投资性房地产，以当日公允价入自用资产，差额贷记“公允价值变动损益”。这种转换公允价一般都大于账面价，导致资产价值的提高，公允价与账面价之间的变动损益增加了利润。相反的，如果公允价小于账面价，应借记“公允价值变动损益”，导致资产和利润减少。由此公允价值计量模式下的投资性房地产的转换需要更加严谨的规则进行规范，避免企业人为操作利润的可能。

3.不同属性的投资性房地产选择不同的计量模式。投资性房地产成本模式下定期计提折旧（作为存货时不计提折旧），税法规定这部分折旧是可以在计算应纳税所得额时允许税前扣除，但是公允价值模式下，是不折旧不摊销不减值的，导致应纳税所得额增加，自然增加了企业所得税的支出。另外从成本模式转为公允价值模式，在转换日的会计处理，调整期初留存收益，导致递延所得税资产或负债的增加。虽然准则规定投资性房地产后续计量模式一经确定，不得随意变更，但是也有根据实际情况及需求，确实需要变更的情况存在，这类变更同样存在人为调节利润的可能，像这类资产，建议在期初确认计量模式时就因资产属性及未来预期方向，确定计量模式，并一直沿用，不得变更。这样企业就可以应对资产情况选用不同的计量模式，而不是一贯通用。

4.提高会计人员对于公允价值模式的认识。就目前的现状而言，我国多数房地产企业对于投资性房地产仍用成本模式计量的部分原因首先是会计人员对于投资性房地产公允价值计量模式不熟悉，对于管理层提出的要求，尚不能处理公允价值计量模式带来的经济影响，对报表分析不够细致;其次对于公允价值这一计量模式会计人员的主观意识和经验不足，这样容易使得会计信息缺乏可靠性;另外会计人员专业能力不足，而不能及时向领导层反馈和提供公允价值计量模式相关建议。作为财务工作人员，应该保持与企业领导层的交流沟通，并及时传递相关财务会计准则及信息，这样能够在管理层制定工作方向和规划时给与一定的财务信息支持。

综上所述，就我国房地产企业目前的经济状况及发展目标而言，公允价值模式的选择更加符合我国经济发展需求。通过对投资性房地产公允价值计量的阐述、应用和分析，希望为公允价值这一计量模式在我国房地产企业的实际工作中的应用提供一定参考价值，从而促进房地产企业的稳定健康发展。

（作者单位：上海欣赛生物科技有限公司）