解决国有土地上不动产转移登记几种类型历史遗留问题的基层探索与实践

【摘要】不动产是法人和公民最基本最重要的财产，《宪法》、《民法典》对不动产物权都作了明确表述，如何实现好维护好发展好人民群众的根本利益，必须首先解决好不动产登记历史遗留问题，对此，地方政府做了一些积极的探索实践。

【关键词】国有土地;不動产登记;历史遗留问题;地方实践

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.014

不动产统一登记后，分散登记时代办理的房产证，多因没有关联土地信息、房地权利主体不一致、用途不明、土地使用权到期等，导致的国有土地上大量的不动产不能办理转移（包括抵押）登记，一度成为群众反映强烈的热点难点问题。利城是178万人口的大县，历史各类房产登记量大情况复杂，信访矛盾十分突出。为了解决不动产登记突出问题，在上级没有出台历史遗留问题解决办法的情况下，县政府坚持以人民为中心，不等不靠，按照原国土资源部排查解决不动产登记“中梗阻”通知等要求，依据当时现有的法律法规政策，紧密结合问题实际，陆续研究出台了一系列切合实际的政策措施，及时消化解决了一大批国有土地上不动产登记历史遗留问题。这些地方政策与自然资源部刚刚发布的自然资规（2021）1号及安徽省厅（2020）157号文件基本精神相符合，也具有很好的操作性，现分类概述如下：

1、首先解决房屋落宗基础问题

“房落幢、幢落宗、宗落图”是不动产登记的基础工作。分散登记时代办理的《房屋所有权证》，大多没有关联挂接土地基础信息，也是客观上造成不动产登记“中梗阻”的重要原因之一。原县国土资源局及时调查研究，报县政府土地决策委员会研究通过，由原国土资源局、住建局、房产管理局、城乡规划局联合印发了《利城不动产统一登记中相关历史遗留问题处理方案》（利国土资[2018]99号），解决了宗地面积不一致，“证”“档”不一致，房地用途不一致，房屋超宗、跨宗，产权单位不存在以及部分未办理首登但已部分办理过转移登记等不能正常进行不动产登记的一系列历史遗留问题。为落实上述方案，不动产登记中心报县政府批准招标采购测绘服务，并全力参与人员共同对全县国有土地开展修补测和权籍补充调查，同步完成数据整合，为不动产登记工作打下良好坚实的基础。

2、解决好国有划拨土地上住房的转移登记问题

依据《房地产管理办法》、《国有土地使用权出让转让条例》，参照当时省内外各地已有的做法，报经县政府土委会研究同意，县国土、财政、住建、房管、规划五部门（以下简称“五部门”）联合印发了《利城国有划拨土地上房屋转让缴纳土地收益的操作暂行办法》（利国土资[2018]100号）。办法明确，对于国有划拨土地上住房转移登记，除正常缴纳交易税费外，增加收取土地收益金（现名称财政部门已调整为其他土地出让收入），在保持原土地性质、用途等均不变的前提下，按计税价格的1%向转让方收取此款，上缴财政非税专户。办法还对婚内析产、继承等不收土地收益金的情形进行了规定。此举每年解决了存量房过户遗留问题1000件左右。

3、解决好国有划拨土地上非住房的转移登记问题

依据《城市房地产管理办法》，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》等，经县政府土委会研究同意，五部门联合印发了《利城县国有划拨土地上非住房不动产转移土地使用权处置操作暂行办法》（利国土资[2018]100号），对此类非住房转移登记，采取收取土地出让金的办法。为规范细化土地出让金标准，县政府后又委托专业估价机构，评估测定了《关于公布利城县城市规划区内国有划拨土地上非住宅（商业）用房所在路段用地价格标准的通知》（利政办[2020]23号）。县不动产登记中心凭出让协议、土地出让金发票等办理此类非住房的转移登记。此举平均每年解决100件左右的存量房的转移登记问题（也较好地落实了法院一部分“执行难”的案件）。

4、解决好国有出让土地使用权到期不动产转移登记问题

尽管利城建县时间不长，但种种原因，不动产登记工作中，也偶尔遇到因土地使用权到期，不知怎么办理转移登记的困惑。按照总理答记者问的精神，以及原国土资源部对温州请示问题的答复意见，对于住宅占用的土地，使用权到期后，无需申请，不用交费，无条件续期;但对于非住宅一直没有明确的答复。对此，县政府认真对待每一件群众合理的不动产登记需求，经土地决策委员会研究同意，“五部门”联合印发了《利城县国有出让土地使用权到期的非住宅转移问题处理操作暂行办法》（利国土资[2018]100号），用足用活政策，创新破解了这个难题。“办法”明确此类非住房转移登记时，按照土地利用现状和设定的容积率，以及土地所在级别市场地价结合应分摊的面积，评估核定缴纳土地出让金。此举虽然涉及的个案问题不多，也最大程度地保障了产权人合理转让不动产的登记需求。

总之，利城县通过上述一系列办法的出台和实践探索，不仅及时消化解决了一大批群众关心的热点难点和信访突出问题，也较好地践行了“以人民为中心”的政务服务理念，最大程度上满足了人民群众在追求美好生活过程中，及时办理不动产登记的愿望。目前利城县不动产登记中心和县主管局，正在深入学习自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，紧密结合利城实际，进一步细化完善操作办法，努力将自然资源部（2021）1号文件贯彻到实处，最大限度实现好维护好发展好人民群众不动产权益。

作者简介：

黄岩（1970.11-），男，安徽利辛县人，会计学本科，利辛县自然资源规划局党委副书记、不动产登记中心主任，研究方向：长期在基层一线从事城镇住房改革，房地产管理，不动产登记及思想政治工作。