不动产统一登记制度体系完善路径探析

周琳

【摘要】不动产统一登记制度的构建是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化的重要体现。随着全面深化改革工作的开展，我国的不动产统一登记工作已取得阶段性的胜利。自不动产统一登记制度实施以来，我国完成了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，最大限度地避免了产权的交叉和冲突，为市场在资源配置中决定性作用的发挥奠定了坚实的基础。

【关键词】不动产登记;制度建设;完善路径

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.012

随着互联网、云计算、物联网、社交网络等技术的兴起和普及，全球数据呈爆炸性增长，数据已经渗透到每一个行业和业务职能领域，成为重要的生产要素。基于“大数据”开发和运用的政府决策模式，逐渐成为政府务实行政、提高执政效率的新常态。不动产登记数据是不动产登记机构在履行职权过程中所形成的大量数据，加快不动产登记数据的开发与运用，对促进不动产登记数据价值显化，构建精准治理和便捷化的登记服务体系，打造高效、便民的不动产登记服务机构具有重要意义。

1、不动产登记的特征

不动产登记对象是个人的不动产，在《物权法》的保护之下，不动产登记按照合法的流程进行，并将登记的结果进行公示，具有一定的法律效力，也就是个人的物权受到不动产登记结果的合法权益保护。按照现有的流程，不动产登记必须是由当事人主动向有关部门申请，并且自愿填写表格，按照标准化的操作信息进行自主的上报，如果当事人不主动申请，登记行为就不发生，也不会进行信息的公式。其次，不动产登记的对象是个人的不动财产，以不动产的变更以及不动产的所有权确认作为登记的主要内容，并以此作为依据对外公示。一般来说，《物权法》是不动产登记主要依据的法律。最后，不动产登记是保护个人财产对不动产进行权利归属确认的最重要法律形式，也是物权确认的公信力来源。在不动产登记信息公示的指导之下，交易的安全得到保证，效率得到提高，有利于现代物权的确认。

2、不动产统一登记制度体系完善路径

2.1畅通不动产登记信息共享

推动不动产登记信息共享集成是不动产登记提质增效的前提条件和必然要求。为了实现这一目标，要利用制度约束作用强化部门间的业务协同和信息共享应用，建立多维、立体的信息交互平台，实现信息的自由安全流动。目前各地仍然存在交易登记信息不共享、假共享的情况，与税务总局、工商总局、民政部等有关部门的信息共享工作推进较为缓慢，影响了“放管服”工作和不动产登记提速增效。同时，为了适应《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国电子签名法》等新法、新规的落实，下一步应加快落实部门间信息共享和电子证照的开发和利用工作。

2.2加强对登记人员的能力培养

不动产统一登记是一项证照鉴别、勘验测量、数据汇总等多方面内容的系统工程，具体包括纸质档案数据、电子业务数据、勘测调查数据、基础地理数据和基本影像数据等。通过数据汇总形成完善的不动产数据信息。在历史性的宅基地使用中，其档案年份、档案类型、宗地特征码、权利人用途、权利属性等方面，具有错综复杂的特点。这对不动产登记人员的专业性也提出了一定要求首先，《不动产登记暂行条例》对于登记人员的职能要求是“应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力”，因此，需要进一步严格对不动产登记部门人才的录取与考核规定。从事不动产统一登记的工作人员必须要取得不动产登记考核证书之后，才能进行操作不动产的登记流程。其次，不动产统一登记部门要建立学习型的组织文化，加强对工作团队的建设力度，通过在职教育与培训，培养专业的不动产登记人才队伍。除了内部教育培养，还可以加大对外部人才的引进，比如向社会招聘，通过具有专业技能和不动产就业资格的优秀人才引入，来充实工作团队专业水平，以更好的发挥职能作用。最后，制定科学完善的不动产登记流程。不动产登记信息繁多，流程繁琐。要求在技术操作中，一定要按照模板设定标准，进行属性录入。多人录入时必须保证高度统一，避免同属性内容的填写杂乱或重叠现象。加强不动产登记部门内部科室的沟通与衔接，科学合理设置不动产统一登记窗口，做好人员配置，技术设施完善，保障不动产登记工作高效有序的开展。

2.3建立统一的不动产登记信息管理平台

不动产登记数据是依托登记系统在日常登记工作中逐渐积累而形成的，它的存在离不开不动产登记系统的完善。建立统一的不动产登记信息管理平台其目的是为了实现不動产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，提供不动产登记信息依法公开查询服务，有利于方便群众办证，提高办证效率，消除“信息孤岛”，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，建立健全社会征信体系，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。将土地房屋、农业、林业等不动产的登记整合在一个登记平台中，有利于不动产登记数据的整合建库，方便不动产登记数据的开发利用。

2.4明晰不动产登记机构权责

《不动产登记暂行条例》的实行初步实现了登记部门的统一，但在实际工作中还存在权责不明确、部门之间相互推诿等问题。长期以来，由于土地、房屋等不动产分别属于不同的行政部门管理，导致分散登记后的统一登记在实行过程中行政管理和不动产登记职责划分不明，将管理职责混入登记职责来审查和把关的情况仍然存在。此外，由于办理不动产登记的机构均为事业单位，它只是受行政管理机关的委托进行不动产登记事务，而行政管理机关自然而然地会将其管理工作落实到不动产登记中心去实施，不动产登记中心因此也会被多个行政部门进行多重领导，进而在一定程度上增加了非登记事务，提升登记出错率。对此，我国应对不动产统一登记主体进行重新定位，提升不动产登记的独立性，保证登记的公信力与推定力。

2.5简政放权，优化登记技术操作流程

一方面，中央政府应加强对各地不动产登记管理部门的垂直管理，通过信息监控和监督指导，推动不动产统一登记制度的深入贯彻落实，另一方面，各地的不动产登记部门应进一步加强协调能力与资源整合能力，严格遵守国家颁布的技术标准，认真核对各种类型的不动产信息，建立起基础数据库，为加快不动产统一登记信息系统建设做出努力。第一，制定移交、整合各类不动产登记资料的准确时间表和可行的操作办法，建立登记业务流程标准，包括各类不动产的审批、交易、流转、登记、纠纷调处等等，明确划分部门内部各个科室的工作内容、负责事务和职责范围;合并重叠的业务环节，优化调整岗位设置，制定业务操作标准化规范。第二，坚决取缔各类无谓的证明和繁琐手续。对于没有法律法规效应的证明、审核、批准、盖章等手续或材料，不得要求由当事人提供，这些都不能作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记业务流程。要加强信息技术建设，推动电子档案资料与原始纸质型的资料的稳定衔接进程，实现同步移交。

结语：

综上所述，不动产登记对于房地产经济的影响要从多个维度共同看待，分析当前不动产登记存在的问题，规范市场的发展，从条例的完善程度入手，调整房价和整个行业发展所面临的风险和困境，进一步完善不动产登记的细节管理问题，整理房地产登记和房产税之间的内部关系，从而减少房地产统一登记对于房地产短期经济运行带来的波动性风险，促进宏观经济的平稳运行，保障行业的健康发展。

参考文献：

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[2]夏渝.建立不动产统一登记制度对房地产市场发展的影响[J].住宅与房地产，2019（24）：4+11.

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