基于产业生态系统资源代谢的内蒙古房地产业健康稳定发展研究＊

■ 王振华 赵娜 王黎明 董文秀 丁超

内蒙古科技大学土木工程学院 包头 014010

0 引言

城镇化是现代化的重要标志。2019年底，中国城镇化水平超过60%，根据诺瑟姆曲线规律，预计到2030年，中国的城镇化水平可达到70%[1]。由于房地产业具有基础性、支柱性和导向性等特性，房地产业的高速发展带来了城乡面貌巨大改变和居民住房条件的极大改善，为城镇化发展奠定了物质基础，也极大地推动了城镇化的发展[2]。因此，高水平的城镇化进程必然需要房地产业持续健康发展给予支持[3]。但是，在房地产业的高速发展过程中也带来一些问题，比如房价飞涨、投机炒房、全国范围内投资过热等经济性问题以及住房过高的去化周期和空置率所造成的资源浪费[4]（包括土地资源、建筑原材料等资源投入），进一步加大了“摊大饼”式的城市发展模式所造成的不良后果，实质上造成了自然资源的过量投入，又带来了一系列的环境问题，这在人口流出地区表现更甚。在“绿水青山”理念深入人心的今天，房地产业发展不仅代表的是一种经济发展模式，也是一种资源投入模式，因此未来房地产业如何持续健康稳定发展是城镇化高质量发展所必须面对的问题。由此，房地产业的发展不再仅仅是一个纯经济问题，更是一个“环境-资源-经济”问题[5]。房地产业的健康稳定发展包括自然资源的有效利用以及环境的和谐共生，从资源代谢角度来看房地产业的发展，对促进房地产市场中包括土地有效供给及市场有效产出等问题的解决，确保房地产市场健康稳定发展，能够提供一个不一样的决策视角。

从产业生态系统角度研究房地产市场已经有一定的研究基础。如李德智[6]在2008年将生态足迹理论与分析方法引入房地产业可持续发展研究中并构建区域房地产开发生态足迹和生态承载力简化计算模型，此后还进一步提出了生态效率模型和生态补偿机制框架[7-8]；李凤等[9-10]提出了住房消费生态足迹概念；陈康等[11]对房地产开发生态足迹模型进行了改进；丁超等[5,12]构建了房地产产业生态系统图并基于种间竞争模型对呼包鄂地区房地产生态系统协调性进行了实证研究；王文萱[13]等提出城镇化与房地产协调测度具体方法；利用生态足迹理论研究房地产业的可持续发展问题是一种可行之路并取得了良好研究成果[14]。但是，现有研究主要还存在对产业系统构建不系统、可持续发展评价体系不完善等问题，因此本研究从资源代谢角度出发，分析房地产业内部资源的流动和转换，能够进一步构建完善房地产产业生态系统和可持续发展评价体系指标。

内蒙古地区是我国中西部经济欠发达地区，其城镇化水平及经济发展模式在中西部地区具有一定代表性。内蒙古地区房地产业所面临的粗放发展、产能过剩等突出困境在我国中西部地区极具典型性。尤其2015～2019年以来房地产库存高企，由此“鬼城”、“烂尾”、产能过剩问题逐渐显露，人们愈发关注房地产市场健康稳定发展问题。因此，从产业生态系统资源代谢角度研究内蒙古地区房地产业健康稳定发展问题，不仅有利于化解其发展困境，更为我国中西部各地区房地产业可持续发展提供借鉴。在房地产去库存、建立房地产业健康稳定发展机制的政策背景下，及先期科研启动基金的支持下，对于内蒙古房地产市场健康稳定发展对策研究取得一定进展，进一步扩展又获得内蒙古自然科学基金立项支持，本文是该课题的部分研究成果。

1 研究方法

1.1 内蒙古房地产产业生态系统构建

1.1.1 产业生态系统及资源代谢理论

产业生态系统是由企业群、资源及环境组成的“社会-经济-环境”复合生态系统，资源代谢是其功能运行的重要保障。在产业生态学领域，资源代谢是仿照生物个体和自然生态系统物质、能量等新旧替换的一种分析方法，资源代谢研究主要有物质代谢和废弃污染物品的路径追寻两方面[15]。在产业生态系统的生产、生活过程中，吸收资源、融入产业、保障机能、排出废弃以实现产业生态系统持续发展的过程就是产业生态系统的代谢过程[16]。

1.1.2 内蒙古房地产业的产业生态系统

在产业生态系统模型的构建中，把与房地产业直接相关的企业种类（房地产开发单位、咨询单位、设计单位、施工单位等）建立为系统核心，研究房地产业从项目构想到施工建设、产品销售、居住使用、拆除回收整个生命周期过程中物质在整个系统中的流动以及生产中浪费的、排出的物质[12]，根据质量守恒定律，不断追踪分析。通过以上方法构建起房地产业产业生态系统图中，房地产业为核心，其他直接由房地产业带动的行业形成一个包围房地产业的辅助圈，这些行业以房地产业的主要产品（住宅、办公楼、商业以及其它）形态为依托，从自然生态系统中开采原材料和吸收能量等，到生产加工后输入到房地产直接相关企业中生产并创造产品。为了保证系统内的稳定性，构建的产业生态系统内的相关产业需要尽可能的多[13]。根据已有研究结果，房地产业会对上下游产业产生较强的关联带动作用，“对矿物采选、制造业、邮电运输业等基础的原材料消耗型产业产生后向拉动作；对轻纺工业、技术服务以及电子通信业等生活消费型、服务型产业产生前向推动作用；对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等与房地产业关联关系最为密切的环向完全关联产业产生需求拉动和供给推动双向作用。”[17]但是，考虑到研究数据的可分离及可获得性，研究范围不宜无限扩大，因此本研究构建了由房地产业直接拉动行业所构成的产业生态系统结构，如图1所示。

图1 房地产业的产业生态系统

1.1.3 产业生态系统中的资源代谢流动

根据图1构建的房地产业产业生态系统，分析自然资源投入在系统中的代谢流动。房地产开发主要是在所取得土地上依法进行基础设施及房屋建设，最终获得可使用建筑物或构筑物的行为。由图1可知，这个过程涉及的行业很多、各种资源投入也很多，但是开发过程对环境资源消耗最主要的投入可以概括为四大类：一是土地投入；二是建筑材料的消耗；三是人员的物质消耗；四是建筑垃圾的消纳。因此，本文构建了房地产业产业生态系统的资源流图，见图2。

图2 房地产业产业生态系统资源流图

房地产业的生产过程涉及的资源投入很多，考虑到已有的研究基础、数据的可获得性以及我国建材工业的主要产品，在这里对于建筑材料的消耗主要考虑：商品混凝土（含水泥）、钢材、玻璃（平板玻璃、钢化玻璃、夹层玻璃、中空玻璃）、板材（大理石板材、花岗石板材、石膏板）等。

在房地产开发过程中涉及诸多行业，虽然有些行业不太涉及主要的自然物质资源投入，其最主要的投入为人员投入。而人员是自然资源的间接消耗者，因此需要考虑其过程中消耗。在人员消耗的过程中，已有研究表明食物消耗是其最主要能量来源。

建筑垃圾是房地产业生态系统的代谢物之一，其间包括噪音、污水等环境污染物。根据目前的环保要求，污水等需要治理后排放。但是，建筑过程垃圾及废弃物拆除垃圾等，除部分回收再生使用外，其余均靠堆放或掩埋处理，属纯粹的新增代谢物，因此在这里主要考虑房地产开发所产生的建筑垃圾的消纳。

1.2 基于资源代谢的生态可持续评价模型构建

1.2.1 生态承载力（Ecological carrying capacity，ECC）

ECC为生态承载力，表示该区域系统内所能提供的最多的资源数量。根据生态足迹理论（Ecological Foot‐print），其是指在不损害房地产业生态系统生产力和功能完整性的前提下，该系统所能够拥有的生态生产性土地的总面积，因此其为理论数值。考虑到房地产业开发的特殊性，其所用的土地多数为“熟地”，即建成地，因此为简化计算，本文中内蒙古房地产业生态系统的ECC套用内蒙古地区房地产业的建设用地面积进行系数调整后表示。

因此，生态承载力的公式为[17]：

其中，N为人口总数；eFj为第j类生态生产性土地的等价因子；aj为人均生态生产面积；yj为第j类生态生产性土地的产量调整因子，在这里均取建成地数值；β为折算系数，为城市房地产建设用地面积和城市建成区面积之比。注意，根据世界环境与发展委员会（World Commis‐sion on Environment and Development，WCED）建议，ECC公式需扣除12%的生态多样性保护面积。

根据国家统计局等统计数据，获取2018年全国各类生态生产性土地面积及其产量进而计算等价因子建成地eF为1.74[14,19-20]；产量调整因子y为0.83[18]。

1.2.3 生态足迹（Ecological footprint，EF）

生态足迹是由加拿大经济学家Willian E.Rees 于20世纪90年代提出的一种基于生物物理量的度量评价可持续发展程度的概念和方法。生态足迹是任何（个人、城市、国家、社区）生产相应人口所消费的所有资源和消纳所产生的废物所需要的生态生产性土地面积。生态生产性土地是生态足迹分析法为各类自然资源提供的统一度量基本。生态生产力越大，说明某种自然资源的生命支持能力越强。用此指标可以很好的评估房地产业的资源代谢系统生命力是否强，是否健康发展。

因此，EF为房地产业的生态足迹，指该地区房地产业所消费的产品被容纳面积与所产生的废弃物所需要被消纳的土地面积，因此其表示的实质是该区域系统内所实际耗费的最多的资源数量，是资源消耗的实际量。为了使EF与ECC两者能够相除比较，需将结果转化为无量纲数值，因此两者都转换为面积来计算。

根据资源代谢过程分析，房地产业的生态足迹模型由4部分构成：

（1）EF土地即为房地产建设用地数量。

（2）EF建材即为构成工程项目建筑实体的各种材料消耗。

主要有商品混凝土（含水泥、砂子、石子、水）、钢材、玻璃（平板玻璃、钢化玻璃、夹层玻璃、中空玻璃）、板材（大理石板材、花岗石板材、石膏板、砖）等，本文将主要以商品混凝土、钢材、玻璃、板材为系统影响因子，由此在本系统中房地产业的生态足迹直接用本系统所消耗产品的被容纳的面积来表示。公式如下：式中，TS为施工总建筑面积；MCPUA为单位建筑面积原材料消耗量；APRM为原材料的平均生产力。

其中，MCPUA根据内蒙古地区造价信息管理中心公布的建筑工程估算指标以及相关工程信息网站和历史经验数据为基础估算得出。由于房地产开发类型不同，对原材料的MCPUA也不同，本文将不同数据折中估算，按用钢量80kg/㎡、混凝土用量0.1m³/㎡、玻璃0.3㎡/㎡、木材0.02m³/㎡，板材0.8㎡/㎡的标准计算。

另外，原材料的平均生产力公式如下：

式中，RMP为原材料生产量；BUA为城市建成区面积。因此，EF计算公式合并简化为：

（3）EF人员是指整个房地产业投入人员所消耗食物的生态足迹。根据中国居民膳食指南（2016）人均基本食物需求，内蒙古统计年鉴房地产业（房地产、建筑业等相关产业从业人员之和）人数、主要粮食作物种植面积及产量，计算出房地产业人均食物消耗生态足迹5395ha/人。

（4）在这里需要对建筑垃圾进行处理。据过往资料估计，每公顷房地产建筑施工面积产生大约600t建筑垃圾，这些垃圾大多都没有处理就直接被施工单位运出工地进行露天堆积或填埋（国内外建筑垃圾处理主要现状），每吨建筑垃圾处理耗费6.7×10-6ha土地。因为系统内垃圾直接占用土地资源（主要为荒废农地），为了将垃圾占用土地可以直接去和其他原材料生态足迹汇总比较，所以将垃圾占用的土地乘以生态生产性土地其中的建筑用地的均衡因子。计算方法为：

式中：Cw指单位建筑面积产生的垃圾量；Sm指单位垃圾占用的土地面积。

1.2.1 生态可持续指数（Ecological sustainability index，ESI）

本文借鉴价值工程的基本理念，以生态承载力与生态足迹的比值来表达生态可持续指数ESI，其实际表达的是理论资源消耗和实际资源消耗的比值，因此ESI大于1 则表明区域生态承载力比生态足迹大，系统运转良好，系统内物质流动健康对环境不造成压力；小于1表明生态系统发展状况不好，负重支持运转，是不健康、不可持续的。公式如下：

2 结果与分析

2.1 计算结果

内蒙古地区相关数据来源于2014～2019年《内蒙古统计年鉴》，其中内蒙古地区房地产建设用地按城市建设用地的46%进行估算，内蒙古地区ECC估算结果见表1。基础数据详见表1。内蒙古地区原材料的生态生产力计算结果见表2。内蒙古地区房地产业的生态足迹EF计算结果见表3。内蒙古地区ESI计算结果见表4。

表2 内蒙古地区原材料生态生产力

表3 内蒙古地区房地产业EF估算结果

2.2 结果分析

根据表4可知，2013 至2018年内蒙古地区房地产业发展的生态可持续指数ESI平均保持在0.2的水平，通过这些数值分析，揭示了一些问题：

表4 内蒙古地区生态可持续指数表

（1）就数值而言，由于相关数据的获取性问题，生态足迹因子仅选用了混凝土、水泥、钢材、木材、平板玻璃等主要建材，因此可能造成ESI数值偏低，但是总体上ESI远小于1，处于不可持续的状态基本能够确定，只是小于1的程度上仍需要后续研究进一步深入。

（2）近年来，内蒙古地区房地产业发展实际上已处于比较严重的不可持续状态，单位建筑面积原材料消耗量过大、用地浪费以及产业垃圾多是最直接的原因。简单统计2013 至2018年住宅竣工面积共约8262.65 万㎡，按照2018年城镇常住人口1589.1万人计算，人均住宅居住面积就能增长约5.2㎡，这还不包含2013年以前已建成面积和居民已经拥有的住房，产能严重过剩。同时房地产业每年竣工面积和施工面积不在一个数量级，城市内大量的烂尾楼就是不可持续的表象。

（3）通过观察ESI指数，我们发现其不但一直处于不可持续状态，同时变化波动呈现先升后降态势。这说明了一个深层次问题，就是内蒙古地区“摊大饼”式的城市发展模式，土地开发强度低，用地扩张严重，浪费严重，房地产业的发展起到推波助澜的作用，远远抵消了节水、节材、节地、节能所带来的进步。

综合结果分析，说明内蒙古地区房地产业发展一直持续的处于严重负重状态，系统内物质流动转化过慢，资源过度投入并被浪费性消耗，房地产业实质上造成了很大的环境压力，生态承载力不堪重负，房地产业的发展并不是健康稳定的。因此，建立房地产业的产业生态系统，改善产业状态和环境具有迫切的需求，也是一个具有新意的想法。

3 结论与建议

3.1 结论

本文基于产业生态系统中的资源代谢理论构建了房地产业健康稳定发展的生态可持续指数评价模型，并利用历史数据进行了计算，得到以下结论：

（1）内蒙古房地产业发展具有不可持续性，既表现在经济方面，也体现在生态环境方面。ESI结果表明，内蒙古生态可持续指数处于不可持续状态。通过分析公式构成可以发现，在一定的房地产业建设用地数量的条件下，其消耗的原材料生态生产性土地却极其庞大，这说明几个问题：一是房地产建设量间接传导到下游，对原材料生产供应起到了杠杆作用。自然资源的投入被放大了。过量投入使自然资源都以钢筋水泥的形式固定下来，造成了资源浪费。二是高房价压制了居民实际需求，投机性需求并不体现对自然资源的有效利用。房子以空置的形式闲置下来形成高库存、高去化周期的状态。但是，其对下游的传导作用仍在，并没有减少自然资源的继续投入，因此造成了浪费状态；三是表明内蒙古的资源生产力不高，造成单位资源的过量投入，尤其是水泥生产的单位生产力，2017年大幅压缩了产能但是总需求没有降低，新旧产能转换并没有很好衔接。四是建筑垃圾减量化处理以及资源化利用不足，从2013年至2018年的数据来看，进步幅度较为有限。

（2）研究表明，以产业生态系统物质流代谢角度分析房地产业的健康稳定发展是有效的。产业生态系统是模仿自然生态系统建立的，所以自然生态系统的健康稳定发展形态会是产业生态系统健康稳定发展研究的重要参考方向[21-23]。自然生态系统中的健康稳定发展是一种可以自我调节、自我修复保护、自我组织反馈、自我演化升级的机制[24]。基于此，房地产业稳定健康发展的理想形态应该是在产业生态系统内保持一种平衡，系统内各要素势均力敌，各自承担相应的职能达到一种相对挟制的稳定状态[25]，在这种状态下，物质继续不断流动，系统不断升级演化，往更高层走，形成一种各要素维稳，系统内不断创新的健康稳定状态。

（3）在未来研究中，房地产业物质流动的范围和链条在未来的研究中还需要进一步梳理，生态足迹因子的范围也需要进一步扩大，以使生态可持续指数更精确。

3.2 政策建议

2013～2018 年内蒙古地区房地产业产业生态系统资源代谢实证分析结果表明，内蒙古地区房地产业并非健康发展，既有经济问题，又有环境问题，且互相影响。因此，构建产业生态系统改善行业发展很有必要，根据以上分析对构建的产业生态系统和目前的房地产业发展状况拟提出以下建议：

3.2.1 生产供应方面的政策建议

（1）整体上应适度缩减房地产业建设用地供应规模。根据各盟市经济发展和房地产业发展现状，严格落实“一城一策”，采取暂停、缩减房地产业建设用地上市等措施来化解库存。

（2）加强土地节约化、集约化利用，加强旧城改造，改变“摊大饼”式的城市发展模式，尤其控制“新区”、“高新区”、“开发区”等的居住、商业、服务等配套产业用地规模。

（3）加快历史遗留问题解决，整治盘活“烂尾工程”，尽早发挥原有效益。

（4）抑制房价的过快上涨，抑制投机性需求。

3.2.2 生产力方面的政策建议

（1）在规划设计阶段强力落实“限额设计”原则，在确保建筑安全的前提下，尽可能降低单位建筑面积耗材量。

（2）大力推进绿色建筑、装配式建筑的发展，从土地供应、项目审批和验收、财政补贴或费用减免等方面细化和加大政策扶持力度。

（3）严格管控施工现场的工作，在生产环节减少浪费，让企业更加规范经营。

3.2.3 资源循环利用方面的政策建议

（1）政府应出台扶持政策，使资源回收处理行业活跃起来，促进循环。政企合作建立产业生态系统，给予参加企业优惠政策，以此带动企业活力[26]。

（2）建立起“企业责任”和“生态责任”理念。鼓励房地产产业生态系统内部企业科技创新，提高技术使用水平，使整个系统内的工艺更加简洁高效，生产设备也更加清洁环保，从而减轻环境压力，并且加快产业中物质转化速度，提高效率[27]。

（3）加大和深化房地产业的供给侧改革力度，优化产品供给结构，市场与保障并重，对系统内的资源从源头和过程中做减量处理，提高资源的利用率。