地籍测绘在土地储备中的应用

胡芳芳 单红雷

（1浙江纳智地理信息科技有限公司 浙江杭州 311401;2杭州市交通规划设计研究院 浙江杭州 311000）

1 引言

土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

地籍测绘是土地管理工作的重要基础，它以地籍调查为依据，以现代化测量技术为手段，精确测出每宗土地的界址、位置、形状、面积等相关数据，用来满足土地管理部门以及其他建设部门的需要。

为了加强土地储备管理，规范土地市场运行，有效配置土地资源，政府对土地储备市场的规划跟调控显得尤为重要。地籍测绘是土地储备过程中的一个重要环节，不但为土地储备供应提供了基础数据资料，也为土地储备供应管理提供了强有力的技术支持[1]。

在地籍测绘中，权属调查是重点难点问题，困扰着一部分测绘工作者。本文结合工作中的实践，提出了采用实地核查和杰思科系统室内查档相结合的方法，有效解决了这一问题，可为测绘工作者提供一定的参考。

2 地籍测绘在土地储备项目中的流程

随着我国经济的飞速发展，城市化建设日新月异，土地收储、出让、交易等工作变得更为频繁。据相关媒体统计报道，2019年杭州（十区）全年土地出让金额2677.4亿元。杭州继续占据全国土地出让金额第一的位置，比第二名上海，高出了五六百亿。因此，在杭州这个“寸土寸金”的城市，准确、清晰、合法地呈现城市每宗土地信息显的尤为重要。近年来，科学技术不断发展，新型测绘地理信息技术不断投入应用，地籍测绘为土地收储、出让管理工作提供了强有力的技术保障。地籍测绘在土地储备中的流程见图1，以杭州市某区土地储备中心为例进行阐述。首先，由土地储备中心对地块进行收储，其中收储过程包含了实地勘测、权属调查、数据编辑和成果检查入库等一系列内外业相结合的地籍测绘过程，最后在进行土地出让拍卖环节。

图1 地籍测绘在土地储备中的流程

2.1实地勘测

外业人员以该市1：1000地籍图为基础，套核储备中心提供的收储范围线，对该用地范围以及周边30-50m范围内地物进行现场修补测。地形图测量采用全野外数字化解析法测定，使用全站仪内存记录碎部点坐标，同时现场画草图，在软件下生成点图，再根据工作草图，经内业编辑成图。一般收储地块往往是“白地”状态，地形较为简单，用地线往往是按相邻宗地的围墙边线、道路边线、河道边线这些地物为界，所以在实测过程中必须保证这些界线实测无误，避免引起出让地块的权属纠纷。随着科学技术的不断发展，方便买地用户更直观、清楚地了解出让地块现场情况，政府挂牌出让地块时需提供该地块的全景图及区位图。因此，外业实地踏勘时，需同时完成无人机对该地块现场航拍的要求。

2.2权属调查

在土地储备与出让过程中,土地权属调查关系到被征地单位的切身利益,因此，在地籍测绘过程中,权属调查一直是重点核心过程,也是作为接下来土地勘测定界图和技术报告制作的基础性工作[2-3]。

土地权属调查前应尽量收集齐全已有的权证材料。权属调查工作采用实地核查和室内查档核实相结合的方法。以该市储备中心征收地块为例,地块征收前有专业动迁小组负责该区块内业主与政府部门间的协调工作,其中包括了权利人权证材料的收集。主要收集权证材料有:国有土地发证材料、集体土地所有权证资料、农转用审批资料、征地材料等。等动迁工作进入尾声，所有地块权证材料收集完整后，经过储备中心授权，再从动迁小组处获取征地范围内每宗地块权属信息。这样的“实地核查”过程不仅完全避免了实地“白地”现状下的权属材料与实地地形不符的情况，而且更为高效、准确地获取了土地最终有效信息。

有了这些基础权属资料后，接下来需要对权属情况的真实性、正确性进行核对。权属调查中室内查档核实过程，以“先国有后集体”工作程序对相关材料进行归类整理，具体工作流程如图2所示。室内调查核实需借助“杰思科档案管理系统”（由浙江臻善科技有限公司开发，其主要功能是档案著录、影像扫描加工、检索查询，而我们最常用的是该档案系统的检索查询功能。其中档案查询分为建设用地系统、地籍系统、不动产档案系统等几个资料类别。可在“地籍系统”和“不动产档案系统”里查询已发证宗地材料，并核对权利人、坐落、发证面积、土地用途及证号。在“建设用地系统”里核对报批和供地信息，需明确土地使用范围、用地单位、批文号、使用权面积。国有土地和集体土地均可分为已发证、建设用地和农用地三种情况。对于前面两种情况，国有土地可直接进入供地环节；对于农用地，无法进行土地收储出让，需要调整收储范围。对于集体土地，已发证、建设用地可报批后进入供地环节；如果是农用地，则需要区分是否为永久基本农田。如果是非永久农田，报批后即可供地。如果是永久农田，则需要调整收储范围。实事求是、科学调查是权属调查基本原则，测绘工作者应认真仔细地核对每个地块，正确清晰地呈现每个地块在土地流转中的最终状态。

图2 土地权属调查流程

2.3数据编辑

权属信息核对后，对相应地块权属进行上图处理[4]。权属范围线按审批时间由近到早，明确到不明确的顺序上图。由于过去技术水平受限，仪器测量误差大，审批材料以纸质手写为主，导致权属范围存在错开和相交的情况。因此，在编辑过程中必须查阅相关审批材料,结合法律、法规，再与现状相匹配，纠正原先的误差。只有当地块的土地规划符合、权属来源明确，才可以进行地籍测绘中的“供地”过程。“供地”也就是土地收储过程中的“入库”阶段。

2.4成果检查

按“供地”要求制作完勘测定界材料后，成果检查分为纸质资料检查和电子数据检查。纸质资料主要看地块号、界址点、土地地类、权属单位来源、地形及地物注记这些图面要素是否漏缺、标注是否正确。在保证正确性的前提下，图面整洁、美观、清楚也同样重要。征地地块需放在图面居中位置，土地分类表、图例、界址表、权属标注匀称的分布在图纸四周，尽量不压盖征地及周边50m左右范围内的地形。地块内的权属范围线用不同颜色区别，且权属注记颜色跟范围线颜色一致，让相邻地块的权属界限明显区别开来。图面重点注记与次要注记用字体大小来区别。电子数据的检查主要看相邻权属范围线接边是否完整，地物属性是否正确。

3 结束语

地籍测绘为土地收储管理提供了科学合理的基础数据资料和强有力的技术保障，有利于土地市场调控，保障城市整体规划，促进土地节约、集约利用，从而有效提高建设用地保障能力。本文提出的采用实地核查和杰思科档案查询系统室内查档核对相结合的方法进行权属调查,通过实地核查和室内查档有机结合，相互印证，比较好地解决了地籍调查，尤其是权属调查中的一些重点、难点问题，经实践证明是非常有效的做法，可为同行提供一定的参考。