浅谈查勘设计在住宅修缮工程造价管控中的作用

■ 徐琰洁 XU Yanjie

0 前言

2021 年3 月5 日政府工作报告提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大，城市更新的重要地位再次升级。在中央政策的支持下，将全面推进城镇老旧小区改造工作，而住宅修缮工程是老旧小区改造的主要组成部分之一。作为住宅修缮项目管理部门，加强对住宅修缮工程造价的管控，进一步提高财政资金有效使用率是我们不可推卸的责任。

自2013 年从事住宅修缮项目管理工作以来，笔者参与了上海市虹口区各类住宅修缮工程的招投标和审价审计管理工作。通过近几年对大量项目的积累和总结，结合住宅修缮工程的实际情况和特点，发现做好查勘设计工作不仅仅是做好修缮工程管理的重要环节，更是做好住修缮工程造价管控的第一环也是最重要一环。本文通过分析做好查勘设计工作在项目造价管控中的重要性，为住宅修缮工程造价管控工作提供有效的参考。

1 通过查勘设计确定工程修缮内容

区别于新建工程的从无到有，住宅修缮工程特点是一个除旧出新的过程。通过对原有建筑进行修补、加固、维修、更换等工作，以恢复、改善房屋安全使用和环境功能，提高房屋完好等级，延长其使年限。

历年住宅修缮项目包括屋面及相关设施改造、美丽家园综合整治、里弄房屋修缮、优秀历史保护建筑修缮、风貌保护街坊更新改造、成套改造等类型。主要涵盖屋面改造、外立面整治（图1），公共部位修缮，厨卫设施、电器设备、给排水、下水道、小区道路、绿化改造（图2），非机动车车棚改造（图3、4），小区大门、单元门头等修缮改造，以及近几年新增的架空线入地、电梯加装等修缮改造。

图1 改造后的屋面、外立面状况

图2 改造后的小区道路、绿化状况

图3 改造前的非机动车车棚

住宅修缮工程属于民生工程,最大的特点是在有居民居住和使用的环境中施工。考虑到每个小区房屋建筑年限、受损程度、居民年龄结构不同等原因，每个小区面临改善的问题也各不相同[2]。所以我们必须全面仔细地开展查勘设计工作，确保查勘设计方案能充分贯彻以人为本，因地制宜的原则，综合考虑小区实际情况，尽可能满足居民的诉求，以改善他们日常的生活条件。

图4 改造后的非机动车车棚

2 查勘设计对工程造价管控的影响

住宅修缮项目的资金来源绝大部分是财政资金，如何妥善利用财政资金，避免将有限资源浪费，是做好项目造价管控的目的。住宅修缮工程可分为投资决策、招投标、项目施工、结算审价等几个阶段[3]，其中：查勘设计概算、招标清单、投标预算、竣工结算都是各阶段直接与项目造价相关的环节，也是对一个项目全过程造价管控的重要环节。通过归纳总结历年项目存在的事例来说明查勘设计对住宅修缮工程造价管控的影响。

2.1 对投资决策阶段的影响

住宅修缮工程的投资决策视各种条件的差异和客观的实际需要来确定，而各种条件的差异和客观的实际需要必须通过有效的查勘设计来实现,项目能否取得更大的经济与社会效益，也取决于查勘设计方案是否能更好的满足经济实用、使用合理、安全环保等方面的要求[4]。

目前老旧住宅小区普遍存在年久失修、结构复杂，缺少基础资料和图纸等问题，甚至有些小区经过多次改造修缮，原始布局和结构已有较大转变，所以我们需要查勘设计人员到现场，对小区实际情况进行全面踏勘，对每个片区、每栋房子、每个单元门进行排摸丈量。确定具体项目修缮改造科目，明确项目修缮工作量，结合具体的经济指标，充分考虑各类因素，出具修缮方案和图纸，给出项目投资概算。如果查勘工作出现偏差，相应的修缮方案工作量也将得不到保证，从而影响设计概算准确率。工程修缮方案和投资概算是项目投资决策的重要依据，查勘设计方案的科学合理性和切实可行性，将直接影响到投资决策的结果，同时也直接影响到项目总投资概算。

2.2 对招投标阶段的影响

在项目招投标阶段，招标文件的编制建立在查勘设计的基础上。历年招投标中，几乎每个项目的招标清单中都会出现暂定金额，它是由材料暂估价、专业工程暂估价和暂列金额三个部分组成，约占项目建安费用的15%～30%不等。一般为了防止投标单位过多利用报价技巧进行不平衡报价、减少恶意竞争等原因，招标人会对主要材料和专业工程项目预估费用计入暂定金额。扣除上述两部分的费用，剩余暂列金额仍要占到建安费用的10%～20%左右。多数暂列金额明细表显示为绿化改造、非机动车车棚改造、单元门头改造、新增垃圾箱房、零星改造等项目名称，是一些没有确定具体实施方案的修缮项目，以“项”为计量单位暂估一笔费用，而这些项目都是我们造价管理潜在的不可控因素。所以出具的查勘设计方案必须对房屋修缮科目、施工工艺、工料机型号尺寸、室外总体配套设施等各方面进行全面考量，不断优化完善，在提高居民生活品质的前提下，同时能满足修缮工程实际需求[5]。

2.3 对项目施工阶段的影响

做好查勘设计工作，能为项目施工提供有力的导向，能为项目造价管控提供有效的保障，反之将会影响到项目施工正常进行，对造价管控也会造成很大的麻烦。比如招标清单对外墙涂料的等级、材质没有明确的描述，施工单位只能凭经验预估常规外墙涂料单价，然而常规涂料还分二等品、一等品、优等品，每个等级单价不同，如果实际施工时为了外墙美观选用真石漆作为涂料的话，价格可能翻3 倍左右；再如查勘设计方案里缺少具体修缮改造内容的详细施工方案设计，室外总体的景观墙、亭子、小区大门等，经常会以“项”“座”的计量形式出现，没有准确的特征描述，无法计算实际工程量，施工单位报价时只能自由发挥，从而影响报价的准确性。由于查勘设计的原因，在项目实际施工中重新制定修缮改造方案，直接造成项目实际报价与投标报价不符的情况，影响对项目造价的管控。

2.4 对结算审价阶段的影响

项目结算审价阶段的造价管控，还是立足于查勘设计方案，根据相关文件的要求，工程项目的审价报告应该出具“三算对比表”，也就是投标预算、竣工送审结算和审定结算的对比表。在实际的审价报告中，通常可以看到在投标预算部分，以“座”“项”为计量单位的清单项目内容和暂列金额明细，在数量这列都会显示为“0”，在送审结算、审定结算部分会根据项目实际竣工情况重新列项，通过定额套用、工料机组价形成新的分部分项报价，三算对比的表格显示了两算对比的成果。只要我们对待查勘设计工作抱有严谨认真的态度，保证各项信息数据的全面准确性，防止结算审价和查勘设计工作存在较大的差异性，避免出现工程审价结算和投标报价存在大幅度的增减现象[6]。所以在项目实施中，做好查勘设计可以起到“以不变应万变”的作用，把对项目造价管控的影响降到最低。

3 查勘设计是修缮工程造价管控的“基石”也是“蝴蝶”

住宅修缮工程实施是一个施工点节环环相扣，施工进程层层递进的过程，每个阶段每个环节之间都存在相应的逻辑关系。其中，查勘设计作为项目实施最初阶段的工作，其方案是项目招投标文件最重要的组成部分，是清单编制、工程预算报价最原始的依据，是修缮项目造价管理的基础数据来源。所以查勘设计工作在修缮项目造价管理中起到了“基石”的作用。做好查勘设计，可以提高项目总投资的有效使用率，减少后续施工中产生不必要的设计变更和工作量签证等问题。查勘设计又不仅仅是“基石”，更是“蝴蝶效应”中的那只“蝴蝶”，若查勘设计出现问题，会不同程度对项目整体实施的进度、安全、质量、工期等方面产生影响，从而直接影响到对项目的造价管控。所以，做好查勘设计工作对项目的重质保量控价起到至关重要的作用。

4 查勘设计工作的困难与建议

做好查勘设计在修缮工程造价管控中很重要，但是要做好查勘设计工作，在项目具体实施中也有一定困难，需要同时满足居民、街道居委、物业等各方面的诉求，天时地利人和，缺一不可。所以项目实施单位，对住宅修缮工程造价管控要坚持以人为本、统筹协调、科学合理、有理有据，结合项目的实际情况，制定相应的规章制度，明确相关人员职责要求，遵守相应的管理原则，做好各自负责的工作内容，不可小觑任何环节在项目造价管控中的作用[7]。

5 结语

作为修缮管理部门，要充分认识到做好查勘设计工作在住宅修缮工程中造价管控各阶段的重要性，发挥查勘设计的基石作用，做好项目各阶段造价管控工作，提升政府资金实际应用效率，切实做好利民惠民工作，将民生工程落到实处。