新时期棚户区改造存在的问题及对策研究

张海娜

摘 要：针对棚户区改造问题进行长期的信息搜集与整理归纳过程后，新时期棚户区改造项目呈现的问题已经进入深入探究阶段，虽然棚户改造政策的落实实现了最大限度促进城市发展升级，改善了困难家庭的住房条件，但实际上，它在政策落实过程中依然存在不少问题，在文中将对这些问题加以深入讨论，所以本文希望从新时期棚户区改造基本概况切入话题，深度分析新时期棚户区改造所面临的各种问题，具体就改造对策展开分析。

关键词：棚户区改造;出现问题;对策;货币化补偿;融资渠道;监察制度

中图分类号：TB     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.21.076

0 引言

城市棚户区改造工作是近年来我国中央所部署的重要战略内容，这一战略举措主要针对目前国内城市老旧城区中的棚户区建筑、棚户区低收入人群居住环境进行改善，满足他们的住房需求，提高他们的生活水平，也为新城市化建设作出贡献。从宏观政策角度讲，棚户区改造政策具有导向性，它是我国城市化建设进程中必然衍生出的代表性现象，它在解决贫困家庭住房问题方面具有显著作用，也希望通过棚户区改造，打破影响城市良性发展的种种阻碍，发现问题、解决问题，为城市化建设添砖加瓦。

棚户区改造对于城市化建设意义深远，主要工作内容就是整改城镇中的危房与老旧住房，同时改善城市老旧城区中低收入家庭的住房条件。在新时期，棚户区改造更成为城市发展关注的焦点课题，棚户区改造项目对促进城市发展而言任重道远，需要地方政府与企业共同发现棚改政策中的某些现实问题，并提出相应对策，以促进城市的全面发展升级。考虑到棚户区改造所涉及的内容复杂多变，在改造过程中难免会遇到这样或那样的现实难题。就整体而言，我国各个地区在棚户区改造工作方面取得的成绩，具有相当深远的实践指导意义，在整改城镇危房与老旧住房方面投入了很多时间精力，希望以此改善、提升低收入家庭的住房生活条件。

1 新时期棚户区改造概述

棚户区，就是指城镇建成区或规划控制区域内大片集中或非集中的旧棚户区、旧住宅区，它又被称之为“城中村”。棚户区区域中平房密度相对较大，使用年限相对较久，房屋老旧破损，质量普遍偏差，人均建筑面积也相对较小，居住环境脏、乱、差，基础设施和公共服务设施配套严重不齐全，私搭乱建现象普遍，消防疏散通道不畅，灭火设施不足，存在交通不便、治安与消防安全隐患较大等问题，棚户区中的环境卫生也是不合格的。我国国务院颁布的有关棚户区改造工作的意见中就提出，从2013年开始，各地应该加大对各类棚户区的改造步伐，全国计划改造棚户区超过1000万户。这一政策也得到了各地政府住建部的大力响应。在新城市化建设大背景下，棚户区改造是必须解决的重大问题，它可以改善城市居民民生问题，提高市民生活水平，而为了进一步提升城镇综合承载能力，棚户区改造刻不容缓。

2 新时期棚户区改造中出现的问题

《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）指出，2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上，为加快新一轮棚户区改造开了好局。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。近年来，上述问题在实践中得以逐步改善，棚改工作有序开展，但是陆续面临新的实际问题，主要表现在以下几个方面，包括专项资金使用、棚户区居民安置、基础设施建设、用地、物业管理、居民权益保障等问题。就专项资金使用问题上，希望基于棚改资金利用率不高问题展开分析，对改造项目中不明确的资金来源、分类与滞留问题进行全方位研讨，避免不必要的资金浪费。以北京为例，棚户区改造项目早在2010年就已经开始，针对专项资金利用率不高、资金滞留这两大问题希望提出改革对策，主要通过棚改资金贷后检查、跟踪管理以及委托结算机构设立等手段来解决现实问题。截至2020年以来，北京市在棚户区改造方面已经卓见成效，城市棚户区改造率超过59%，仍存在巨大改造提升空间。而在棚户区居民安置问题上，考虑到城市中大部分棚户区居民收入都相对偏低，生活条件相对偏差，所以全市各区县政府也同心协力，基本明确了棚户区改造居民安置责任主体，统筹规划年度工作计划，在及时协调棚户区居民未来安置问题上大下功夫，通过公开招投标、邀请招标、竞争性谈判等公开方式为棚户区改造筹集了大量资金，提升了棚户区改造资信等级，明确了棚户区改造目标与改造要求，也为棚户区居民生活条件改善提供了有利政策与物质支持。就居民物质补偿方面，北京市制定了专门的合理补偿标准，为城市核心区域的棚户区改造居民提供了后期管理补偿、资金补偿甚至是住房补偿。在物业管理方面，考虑到棚户区居民与物业管理之间是存在矛盾的，所以在棚户区改造方面还要解决更多问题。比如说物业公司无法及时处理居民投诉问题、物业公司乱收费问题、管理费用与所提供服务不等价问题等。就以辽宁省某城市棚户区改造为例，其棚户区居民在搬入新居后，却出现了社区物业管理服务差、物业服务管理与所缴纳物业费用不等价问题，这些问题都是棚户区改造后期需要继续调整化解的关键问题。

3 新时期棚户区改造对策分析

3.1 吸引保险资金积极参与支持棚户区改造建设、拓宽融资渠道、缓解资金压力

新时期针对我国各个地区棚户区改造建设方面的问题，应该做到齐心协力、同心同德、从政策与具体实施等多方面思考棚户区改造对策。例如首先要吸引大量保险资金积极参与投入棚户区改造建设工作中，不断拓展融资渠道，切实为地方棚户区改造缓解资金压力。

这里以棚户区改造项目的融资模式建设应用方面为例展开分析。棚户区改造项目融资模式很多，其中就包括了贷款、债券、ABS等，要结合政府项目与棚户区改造项目合理选择融资模式，即要配合政府的实际工作情况、改造施工要求、后期回收资金等多个方面，全盘考虑棚户区改造融资问题。就目前来看，除地方政府在资金物质上支持棚户区改造项目之外，商业银行贷款是比较常见的项目融资渠道，商业银行为棚户区改造项目发放贷款，该模式运作过程中包含了四大主要环节，第一，项目公司或实施主体直接面向商业银行申请贷款;第二，商业银行针对改造项目与相关参与项目改造企业进行评估审查，看其项目是否手续、证件齐全，抵押物是否充分，企业资质是否满足贷款条件，改造项目是否满足国家政策，然后提出具体的商业银行贷款方案;第三，商业银行在决定发放贷款后会与项目公司、实施主体签订贷款合同，在明确具体的贷款期限、利率、还款计划以及抵押方式后再发放贷款;第四，实施主体会将资金主要用于棚户区开发建设方面，主要按照贷款合同中所约定的还款方式進行还款，比如分期还款抑或是一次性还本付息还款。总体来说，商业银行贷款模式优势较多，其中融资环节少、程序简易，是改造项目实施主体所青睐的，而它对于融资企业的融资成本相对较高，对项目资金限制较为严格，容易导致棚改项目成本上升，这些都是劣势。