《民法典》中居住权的确立对房屋征收的影响

摘 要：2020年5月28日，第十三届全国人权会议第三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，于2021年1月1日起施行。民法典的诸多成果及其适用具有重要意义，对促进国家治理体系的现代化和国家治理能力的提高具有重要意义。《民法典》被誉为“社会生活的百科全书”，涉及每个自然人、法人和非法人组织的切身利益，大到物权、债权、人格权，小到物业费、合同签订等。本文针对《民法典》中居住权的确立对房屋征收的影响展开研究。

关键词：《民法典》;居住权;确立;房屋征收;影响

中图分类号：D9     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.21.056

0 引言

2020年《民法典》的颁布，对人民生存权制度起着决定性的作用。居住权之所以受到关注，是因为它属于居住客体的用益物权。《民法典》中确立了居住权之后，会在一定程度上影响到房屋征收。下面针对相关的问题展开研究。

1 居住权的主要内容

居住权是对罗马法的延伸，起源于罗马的婚姻家庭关系问题的解决，要与财产继承制度存在相关性。居住权首先是保障生命安全的制度，主要的目的是为了保障受赠人的基本生活，父母通过遗赠的方式将居住权给予部分家庭成员。在中国的《民法典》中，有关居住权的规定充分借鉴了大陆法系国家的规定，并从中国的国情出发，提出：“居住权依照条约中的有关规定，使用权符合其他人的家庭利益的权利。”有研究专家认为，按照各国民法规定，居住地制度的目的是解决特定家庭成员与家庭服务人员之间的住房困难，并具有以下功能：完善住房保障制度，为“学民住房”提供制度支持，保障住房权益，提高住房使用效率等。

2 居住权的特征

2.1 居住权是一种用益物权

居住权属用益物权中的内容，但是形式比较特殊，是居住权可用于居住目的，并可排除所有人或第三方的干预。由于居住权只固定在住房的居住权力上，所以，居住权列入其他物权范畴。

2.2 居住权一般具有无偿性

居住权作为一项用益物权，对财产的限制性。这就是说，它有居住权持有和使用房屋，但原则上不需要向房屋所有人支付使用费。所以，“恩惠行为”是指居住权人不用支付额外费用给房屋所有权人。如果支付房屋的使用费，就等同于普通住宅租赁合同。同时，《民法典》可以为居住权的确立保留一定的空间，即居住权人可以通过特殊方式修改相关规则。

2.3 居住权具有时间性

在《民法典》中，已經明确规定了居住权的使用时限，一般是长期性的或者终身性的，这也是居住权所具备的特征。居住权是有一定期限的，可以由当事人在合同中明确，或者在遗嘱中确定，或者有约定。如果没有明确期限，就可以将居住权的期限设定为终身。

2.4 居住权具有不可转让性

居住权的目的是为了保护老年人的生命权，这一点在民法草案中有详细规定。居住权具有人身属性，其是由居住权人与房屋所有人之间的关系所决定的，所以，居住权人没有权利转让居住权，否则个人属性就不复存在。居住权的确立有两种方式：一种是以书面形式订立居住合同;另一种是立遗嘱;但登记是居住权确立的主要内容。

3 居住权的确立对房屋征收的影响

3.1 共同居住人认定困难

除物权法外，《民法典》居住权制度得以形成，对征地拆迁也有一定的影响。《民法典》第310条[准共有]如果两个或两个以上的组织或个人共享一个使用权或担保权。所以在征收过程中“被征收共有人”怎么认定是房屋征收补偿的重中之重，直接关系人民群众的切身利益。但各地方政府“被征收共有人”又是怎么认定则不尽相同。根据相关规定“被征收共有人”理论上应包括了共同享有用益物权的居住权人，但在现实生活中被拆迁房屋的居住权人是否等同于“共同居住人”，所以如何准确把握共有人是解决公房居住权纠纷的实质。

3.2 居住权人有权获得搬迁和临时安置的补偿

按照《国有土地和房屋征收补偿条例》中的有关内容，为满足公共利益，个人和单位房屋被征收后，应按照有关的规定给予房屋所有人必要的补偿。如果由于征收房屋的行为导致搬迁的问题，房屋征收部门就需要严格按照有关的规定向被征收人支付一定的搬迁费;如果出现房屋产权交换的问题的时候，房屋征收部门应当在产权交换房屋交付前向被征收人支付临时安置费或者提供周转房。参照《民法典》中相关内容规定，所有权人的用益物权应当依法得到补偿。居住权本身就是益物权中的一项重要内容，因此，当房屋被征收之后，按照规定，居住权人也需要获得相应补偿，这是其享有的权利。因此，在国有土地上进行房屋征收的过程中，对于住房住户给予补偿的问题是需要从实际出发充分考虑各方面的问题，补偿要符合有关的规定。

（1）基于共有产权房对居住权有人身属性，因为居权人之间存在人身关系。《民法典》中没有关于居住权人身属性的有关内容，也不存在限制条款。所以，《民法典》需要扩大对居住权主体客体的解释范围。在房屋征收过程中，政府与房屋权利人之间存在着一种特殊的关系，可以作为人身关系。实施《民法典》之后，政府基于征收国有土地和房屋，对部分保障性住房重点建设，用于安置被征收房屋的业主。它能在很大程度上将低收入群体所存在的住房问题解决。但是，现有的保障性住房覆盖面不足，手段不够完善，对于目前所存在的住房问题不能有效解决。所以，在现行的经济适用住房体系中，存在着一些“夹心层”，是当前需要重点解决的难题，如一些群体没有资格申请廉租房和公共租赁房，自己又没有经济能力购买经济适用房，或者没有资格申请经济适用住房，但是由于一些居民没有足够的经济能力购买限价房，而居住权恰好是为这些夹心层的人士提供一个比较折中的办法，使他们享受居住的权利，所以，可以使其付出远低于高昂的房价情况，获得一个居住权，让自己有房住。用这种方式满足居民的居住权，使其能够维持生活，相对于所提供的廉租房、公租房等保障房而言，这些房屋都属于债权性的房屋，居住权制度通常不会产生变动，特别是当第三人对房屋权利产生侵害的时候，对住房有居住权的人可以向作为物权人的第三人请求物权救济，比如，排除障碍，将所存在的危险消除等，能够发挥强大的法律效力。

（2）使用产权调换房对所有权人和居住权人进行安置。本市的房屋征收与补偿实施办法规定，被征收人选择在城市更新区域内交换房屋产权的，房屋征收部门应当提供城市更新项目或者单位内的房屋。城市更新项目或者单位没有能力提供的，房屋征收部门可以采用就近提供的方式帮助解决。对于住宅的补偿采用产权交换的方式，由辖区政府作出房屋征收决定之后提供交换的房屋，按照有关的规定将差价结算出来。如果置换非商品住宅产权，可以限制被置换房屋的产权。被征收人可以针对所存在的差价进行补足，将其房屋的产权看作是商品进行变卖。被征收房屋所有权人如果需要进行产权置换，房屋居住权人对于被置换产权房屋都可以享有平均居住权，在安置对被征收房屋的时候，对居住权人要充分考虑，明确他们是否可以居住在房屋中。房屋征收主管部门需要与被征收房屋的业主之间建立合同关系，与居民签订补偿安置协议，并具有法律效益。

（3）用货币补偿方法。房屋被征收后，被征收人可以根据自己的设计需要选择补偿的方式，可以是货币补偿的方式，也可以选择产权交换或者产权交换与货币补偿相结合的方式。房屋征收补偿就是在征收房屋的时候，需要对房屋所有权人基于一定的补偿，用这种方式将征收办法制定出来，补偿的金额以公告之日的房地产市场价格作为标准，对被征收房屋价值补偿作出决定。货币补偿的主要做法是将房屋的剩余居住期限为基础。在计算被征收房屋租金的时候，要将周围环境的租赁市场有关房屋租金的价格作为衡量标准，对居住权人的补偿通常需要采用实际货币金额的方式，不能使用其他的方式替代。考虑到房价的浮动因素，在计算未来房屋租金的时候，房屋的实际价格也要相应地有所提高，避免权利人受到损失。

（4）产权房屋的安置。如果在对被征收房屋的补偿计算过程中存在周边价格比较高的现象，与市场价格相比，政府为居住权提供的公租房价格会更低一些，而且以小户型居多。这个时候，高补偿的居住权安置可以采用购买小面积房屋的方式。也有利于中等收入群体的住房保障和低等收入群体的住房保障，同时还可以满足不同群体对房屋财产权益的不同需求，让所有的居民有房住。

（5）提供公共租赁住房起到安置作用。10年前，国务院发布《关于公共租赁住房的意见》，其中所提及的重点内容是不同地区以及有关部门都需要按照指导意见开展保障性公共租赁住房建设工作，使得特殊家庭得到有效安置。《民法典》颁布之后，政府提供的公租房可以用于自住。在进行房屋征收的过程中，对于居住期限的确定需要考虑到住房的面积以及住房的实际价格，基于此进行折算。由于公租房不具备与他人发生人身关系的品质，只能归承租人本人所有，不能通过租赁、转租等方式取得收入，征收房屋的过程中，居住期限按面积和实际价格折算。公租房只能归承租人本人所有，不与其他人发生关系，所以，不能采用租赁、转租等方式取得收入，所以，其类似于居住权本身的特点。

按照《民法典》中的有关规定，居民对房屋有居住权，是不需要支付租金的。居民原本享有居住权的，不需要为所居住的房屋支付额外的租金，但在房屋征收后，需要对额外的租金或购房成本按照法律得到补偿。作为“被征收共有人”，居住权的评估根据权益损失进行，得到相应的补偿，也可以选择以所有权人为基础结算居住权，对此需要在《民法典》实施后予以考虑，并根据实际情况不断完善。

4 结束语

通过上面的研究可以明确，居住权不同于租赁权。居住权包括物权的所有特征，主要为房屋的支配权、房屋的财产权、房屋的绝对权等，作为债权的租赁权，其不是绝对的，而是具有相对性的，租赁权人只能对抗特定的债务人。尽管房屋租赁权所具备的法律效力已经得到强化，但是，租赁权人同时也具有对抗第三人的法律效力，但它终究与作为物权的居住权存在差异。所以，被征收房屋的承租人对于房屋征收补偿是没有权利接受的。按照《民法典》的有关内容，由于征收不动产会导致用益物权不复存在，或者影响行使用益物权，用益物权人就有权得到国家政策规定的赔偿。因此，在房屋被征收的过程中，居住權人有权获得相应的资金补偿，这种补偿具有选择性，可以根据自己的实际情况选择适合自己的补偿安置方式。但房屋所有权人所获得的补偿价值与房屋居住权人所获得的补偿价值总和，应当等同于房屋所有权人在居住权在设立之前所取得的补偿价值。否则，很有可能会产生业主为了获得更多的补偿而滥用居住权的问题。

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作者简介：黄晓星（1980-），女，汉族，广东河源人，本科，研究方向：不动产登记。